แน่นอนว่าในยุคเศรษฐกิจที่ดูเหมือนยังมีขึ้น มีลง เช่นนี้ กลุ่มนักลงทุนที่หวังอยากแสวงหากำไรจากอสังหาฯ ต่างจำเป็นต้องศึกษาสภาพตลาดอย่างละเอียดถี่ถ้วน รวมไปถึงอัตราผลตอบแทนอย่าง Yield อันเปรียบเสมือนเป็นหัวใจหลักสำคัญที่ทำให้ได้กำไรอย่างที่หวัง โดยไม่ต้องแบกรับภาระที่สามารถเกิดขึ้นได้ในอนาคต

Yield คืออะไร สำคัญไฉนต่อการลงทุน

Yield (ยิลด์) ในที่นี้หมายถึง ผลตอบแทนในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งเป็นหัวใจหลักสำคัญในการลงทุนอสังหาฯ รวมทั้งเปรียบเสมือนเป็นตัวช่วยให้นักลงทุนสามารถกำหนดราคาเช่าสอดคล้องกับสภาพตลาดและทำเลที่ตั้งของโครงการ ทั้งนี้คำจำกัดความของ Yield ถูกแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่

1. Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

เกิดขึ้นจากการคิดคำนวณต้นทุนราคาห้องชุดที่ซื้อและค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งทำให้นักลงทุนรู้ถึงจำนวนผลตอบแทนที่ได้ตลอดปี โดยแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่

Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น
Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ
Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

2. Yield Guarantee คือ การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ

ซึ่งเปรียบเสมือนกลยุทธ์ทางการตลาดรูปแบบหนึ่งที่ทางผู้ประกอบการได้กำหนดผลประโยชน์เป็นตัวเลขและเวลาที่ชัดเจน เพื่อคืนให้กับผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนจากการถือครองห้องชุด ทำให้นักลงทุนมีความมั่นใจต่อการลงทุนโครงการดังกล่าว ทั้งนี้รูปแบบของการการันตีผลตอบแทนนี้ มักพบในทำเลที่มีปริมาณความต้องการเช่ามากกว่าซื้ออยู่เอง ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในเมืองท่องเที่ยว หรือแหล่งงานขนาดใหญ่ที่มีชาวต่างชาติกระจุกอยู่เป็นจำนวนมาก

เผยเคล็ด (ไม่) ลับ วิธีคิดคำนวณ Yield

วิธีคิด Yield หรือ % ของ Yield โดยทั่วไป มีสูตรดังนี้ (รายได้สุทธิที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี / ต้นทุน) X 100 = อัตราผลตอบแทนสุทธิ (%) แต่ก่อนที่จะลงมือคิดคำนวณผลตอบแทน (Yield) ที่เหล่านักลงทุนทั้งหลายจะได้รับ แนะนำว่าต้องทำความเข้าใจกับประเภทของ Rental Yield ให้อย่างถ่องแท้เสียก่อน เพื่อจะได้เข้าใจความแตกต่างขององค์ประกอบที่คำนวณในแต่ละสูตรดังนี้

1. Gross Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น)

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา

x 100

ตัวอย่าง :

ปล่อยเช่าคอนโดอ่อนนุชที่ซื้อมาในราคา 2,500,000 บาท ในราคาค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาทโดยคาดว่าผู้เช่าจะอยู่ในสัญญาเช่าตลอดทั้งปีคือ 12 เดือน หรือ 1 ปี ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีจะเท่ากับ 15,000 x 12 = 180,000 บาท
สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (180,000 ÷ 2,500,000) x 100 = 7.2% ต่อปี

ข้อแนะนำ :

เหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินเย็น ไม่ต้องกู้ซื้อ เนื่องจากในสูตรคำนวณไม่ได้นำค่าใช้จ่ายมาคิดเพื่อหาอัตราของ Yield

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา

x 100

ตัวอย่าง :

ปล่อยเช่าคอนโดอ่อนนุชที่ซื้อมาในราคา 2,500,000 บาท ในราคาค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาทโดยคาดว่าผู้เช่าจะอยู่ในสัญญาเช่าตลอดทั้งปีคือ 12 เดือน หรือ 1 ปี ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีจะเท่ากับ 15,000 x 12 = 180,000 บาท

สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (180,000 ÷ 2,500,000) x 100 = 7.2% ต่อปี

ข้อแนะนำ :

เหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินเย็น ไม่ต้องกู้ซื้อ เนื่องจากในสูตรคำนวณไม่ได้นำค่าใช้จ่ายมาคิดเพื่อหาอัตราของ Yield

2. Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี
- ค่าใช้จ่ายตลอดปี)

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา

x 100

ตัวอย่าง :

นักลงทุนซื้อคอนโดย่านรัชดาฯ มาในราคา 3,500,000 บาท จากนั้นปล่อยเช่าคอนโดในราคา 20,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีคือ (20,000 x 10) = 200,000 บาท
แต่ขณะเดียวกันนักลงทุนมีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลทุกเดือน เดือนละ 3,500 จึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (3,500 x 12) = 42,000 บาท

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (200,000 – 42,000) = 158,000 บาท
Net Rental Yield = (158,000 ÷ 3,500,000) x 100 = 4.51% ต่อปี

ข้อแนะนำ :

เหมาะกับนักลงทุนที่ซื้อคอนโดมาลงทุน แต่ต้องเผชิญรายจ่ายเพิ่มเติม เช่นเดียวกับกรณีตัวอย่าง กับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี
- ค่าใช้จ่ายตลอดปี)

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา

x 100

ตัวอย่าง :

นักลงทุนซื้อคอนโดย่านรัชดาฯ มาในราคา 3,500,000 บาท จากนั้นปล่อยเช่าคอนโดในราคา 20,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีคือ (20,000 x 10) = 200,000 บาท
แต่ขณะเดียวกันนักลงทุนมีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลทุกเดือน เดือนละ 3,500 จึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (3,500 x 12) = 42,000 บาท

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (200,000 – 42,000) = 158,000 บาท
Net Rental Yield = (158,000 ÷ 3,500,000) x 100 = 4.51% ต่อปี

ข้อแนะนำ :

เหมาะกับนักลงทุนที่ซื้อคอนโดมาลงทุน แต่ต้องเผชิญรายจ่ายเพิ่มเติม เช่นเดียวกับกรณีตัวอย่าง กับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

3. Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี
- ค่าใช้จ่ายตลอดปี
- เงินผ่อนธนาคารทั้งปี)

เงินที่ลงทุนไปแล้ว

x 100

ตัวอย่าง :

ลงทุนซื้อคอนโดย่านจตุจักรมาในราคา 4,000,000 บาท จากนั้นปล่อยเช่าคอนโดในราคา 25,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีคือ (25,000 x 10) เท่ากับ 250,000 บาท
แต่ขณะเดียวกันผู้ลงทุนก็มีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลทุกเดือน เดือนละ 2,500 บาท ซึ่งเป็นค่าใช้ที่เกิดขึ้นแน่นอนอยู่แล้วจึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (2,500 x 12) = 30,000 บาท

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (250,000 – 30,000) = 220,000 บาท

Net Rental Yield = (220,000 ÷ 4,000,000) x 100 = 5.5% ต่อปี

ข้อแนะนำ :

เหมาะกับนักลงทุน ที่กู้ซื้อเงินมาเพื่อซื้อคอนโด

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี
- ค่าใช้จ่ายตลอดปี
- เงินผ่อนธนาคารทั้งปี)

เงินที่ลงทุนไปแล้ว

x 100

ตัวอย่าง :

ลงทุนซื้อคอนโดย่านจตุจักรมาในราคา 4,000,000 บาท โดยชำระเงินจอง ผ่อนดาวน์ และตกแต่งไปแล้ว 1,200,000 บาท และต้องผ่อนธนาคารเดือนละ 19,000 บาท ตลอดทั้งปี (19,000 x 12) = 228,000 บาท
จากนั้นปล่อยเช่าคอนโดในราคา 25,000 บาทต่อเดือน ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีคือ (25,000 x 12) เท่ากับ 300,000 บาท
ขณะเดียวกันผู้ลงทุนก็มีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลทุกเดือน เดือนละ 2,500 บาท ซึ่งเป็นค่าใช้ที่เกิดขึ้นแน่นอนอยู่แล้วจึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (2,500 x 12) = 30,000 บาท

ที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (300,000 – 30,000 – 228,000) = 50,000 บาท

Cash on Cash Rental Yield = (50,000 ÷ 1,200,000) x 100 = 4.17% ต่อปี

ข้อแนะนำ :

เหมาะกับนักลงทุน ที่กู้ซื้อเงินมาเพื่อซื้อคอนโด

Yield ควรอยู่ที่ระดับเท่าไหร่ ถึงเรียกว่าเป็นมิตรต่อการลงทุน

เป็นที่รู้กันดีว่าจำนวนเปอร์เซนต์ของ Yield นั้นยิ่งมาก ย่อมส่งผลดีต่อการลงทุน เนื่องจากนั่นเป็นการบ่งบอกถึงระดับผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับ ทั้งนี้โดยส่วนใหญ่แล้วในวงการลงทุนอสังหาฯ จะเลือกโครงการที่จะลงทุนต้องมีอัตราผลตอบแทน (Yield) อยู่ที่ 6-8% หรือเรียกง่ายๆ ว่าควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 2% ทั้งนี้เพื่อไม่ให้เป็นภาระในอนาคต

ขณะที่ในกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ ที่ค่อนข้างเชี่ยวชาญกับตลาดปล่อยเช่าคอนโด มักมองระดับผลตอบแทน (Yield) ตั้งแต่ 8% ขึ้นไป เนื่องจากนักลงทุนไม่ต้องควักเงินทุนตัวเอง ในทางกลับกันได้ผลตอบแทนเป็นกอบเป็นกำ เนื่องจากผลตอบแทนที่ได้จะถูกรวมค่าใช้จ่ายไว้ทั้งหมดแล้ว ทั้งนี้แน่นอนว่าโครงการคอนโดที่มีอัตราผลตอบแทนสูง มักอยู่บนทำเลทอง แน่นอนว่านักลงทุนย่อมเผชิญทั้งคู่แข่งและราคาขายห้องชุดค่อนข้างสูง ด้วยเช่นกัน