รู้ทันราคาประเมินเกี่ยวกับเคล็ดลับการลงทุน

“ราคาประเมิน” ที่เราเคยได้ยินกันบ่อยๆ ในธรุกิจอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือ “ราคาประเมินที่ดิน” และ “ราคาประเมินอาคารชุด”
 
ราคาประเมินที่ดิน คือ การตีราคาหรือกำหนดมูลค่าของราคาที่ดินแต่ละแปลงนั่นเอง โดยปกติแล้วราคาประเมินที่ดินจะมีราคาเพิ่มสูงขึ้นทุกปี ตามศักยภาพของทำเลที่ตั้งและความเจริญของทำเล เช่น ถนนตัดใหม่, ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นทางด่วน ห้างสรรพสินค้า แหล่งท่องเที่ยวต่างๆ
 
ส่วน “ส่วนราคาประเมินอาคารชุด” คือ การตีราคาหรือกำหนดมูลค่าของราคาอาคารชุด ซึ่งทั้ง 2 ประเภทจะมีกรมธนารักษ์เป็นผู้ดูแลกำหนดราคากลางเอาไว้ ซึ่งมูลค่าก็จะเป็นไปตามศักยภาพของที่ดินแต่ละแปลงและคุณสมบัติของอาคารชุดหรือคอนโดฯ แต่ละโครงการ
 
ประโยชน์หลักๆ ของราคาประเมินที่ดินและราคาประเมินอาคารชุดก็เพื่อนำมาใช้เป็นคำนวนค่าธรรมเนียมภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ในการทำนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการโอนกรรมสิทธิ์และการจำนอง การซื้อ-ขายที่เกิดขึ้น และจะใช้คำนวนค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน โดยส่วนใหญ่จะคิดค่าใช้จ่าย 1-2% ของราคาประเมิน รวมทั้งกรณีที่มีการฟ้องร้องเป็นคดีความ ศาลก็จะใช้ราคาประเมินนี้ในการคิดค่าความเสียหาย หรือในกรณีนำสินทรัพย์ไปค้ำประกัน ลงทุน ธุรกรรมต่างๆ ส่วนประโยชน์อื่นๆ 




สำหรับนักลงทุนอสังริมทรัพย์แล้ว ข้อมูลราคาประเมินเหล่านี้ สามารถนำมาใช้ประกอบการตัดสินใจลงทุน หรือรวมถึงการประเมินศักยภาพของแต่ละทำเลที่จะเลือกลงทุนได้ด้วย โดยนำข้อมูลมาวิเคราะห์ศักยภาพของทำเลและศักยภาพของโครงการในอนาคตเพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน
ทั้งนี้ราคาประเมินที่ดิน และราคาประเมินอาคารชุด จะมีการอัพเดททุกๆ 4 ปีซึ่งสำหรับราคาประเมินที่ดินรอบปัจจุบันอยู่ที่ระหว่างปี 2559-2562 โดยอัตราการเพิ่มขึ้นโดยภาพรวมทั้งประเทศราคาเพิ่มเฉลี่ย 27.72% โดยราคาประเมินที่ดินที่มีราคาสูงที่สุดในประเทศ 3 อันดับ ดังนี้
1.      บริเวณถนนสีลม จากแยกศาลาแดงถึงแยกนราธิวาสราชนครินทร์ ตารางวาละ 1,000,000 บาท ราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 850,000 บาท เพิ่มขึ้น 17.65%
2.      ถนนราชดำริ จากแยกราชประสงค์ ถึง คลองแสนแสบ  ถนนพระรามที่ 1 จากแยกปทุมวัน ถึง แยกราชประสงค์ และ ถนนเพลินจิต ตลอดสาย ราคาประเมินที่ดินใหม่ ตารางวาละ 900,000 บาท ราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 800,000 บาท เพิ่มขึ้น 12.50%
3.      ถนนราชดำริ ช่วงจากแยกศาลาแดง ถึง แยกราชประสงค์  ถนนวิทยุ ช่วงจากถนนเพลินจิต ถึง ถนนพระรามที่ 4 และ ถนนสาทร ช่วงจากถนนพระรามที่ 4 ถึง ถนนสุรศักดิ์ ตารางวาละ 750,000 บาท ราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 600,000 – 700,000 บาท เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 13.09%
          ส่วนราคาประเมินที่ดินในทำเลที่มีความน่าสนใจในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน เช่น
•        ถนนทองหล่อ (สุขุมวิท 55) ราคา 420,000 บาทต่อตารางวา
•        ถนนเพชรเกษม (เขตภาษีเจริญ) ราคา 120,000-175,000 บาทต่อตารางวา
•        ถนนพหลโยธิน (เขตจตุจักร) ราคา 200,000-280,000 บาทต่อตารางวา
•        ถนนพระราม 9 ราคา 170,000 บาทต่อตารางวา
โดยราคาดังกล่าวเป็นราคาประเมินจากทางราชการ ส่วนราคาซื้อขายจริงจะมากกว่าราคาประเมินไปหลายเท่าตัว และมีแนวโน้มปรับขึ้นเรื่อยๆ ตามศักยภาพของทำเล โดยเฉพาะเส้นทางที่มีการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้า เช่น ถนนเพชรเกษม (รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน) ถนนพระราม 9 (รถไฟฟ้าสายสีส้ม) เป็นต้น
 
การปรับเพิ่มของราคาประเมินที่ดินในแต่ละโซนเป็นตัวกำหนดราคาซื้อขายของราคาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ซึ่งราคาต้นทุนที่ดินแต่ละแปลงถือว่าเป็นปัจจัยหลักในการกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะพัฒนาเพื่อขายในอนาคตอีกด้วย ราคาอสังหาฯ จะถูกหรือแพงก็มาจากต้นทุนที่ดินเป็นปัจจัยหลัก ฉะนั้นแล้วหากสามารถวิเคราะห์แนวโน้นของราคาประเมินที่ดินและราคาประเมินอาคารชุดได้ซึ่งจะมีข้อได้เปรียบในด้านการลงทุนมากขึ้น
          จากตัวเลขดังกล่าวจะเห็นได้ว่าราคาที่ดินที่มีการประเมินจากกรมธนารักษ์กับราคาซื้อขายในตลาดปัจจุบันแตกต่างกัน นั่นหมายความว่าราคาประเมินที่ดินไม่ได้เป็นตัวกำหนดราคาซื้อขายในตลาดไปซะเลยทีเดียว  ซึ่งจะขึ้นอยู่กับความพอใจของผู้ซื้อและผู้ขายตกลงราคากันเอง โดยส่วนใหญ่ ทำเลใจกลางเมือง ราคาซื้อขายจะมากกว่าราคาประเมินเสมอ บางทำเลราคากระโดดไปกว่า 2 เท่าของราคาประเมิน เช่น ทำเลทองหล่อ ราคาประเมินที่ดินรอบปัจจุบันอยู่ที่ 420,000 บาทต่อตารางวา ส่วนราคาซื้อขายจริง อยู่ที่ 1.3-1.4 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว
          ส่วนราคาประเมินอาคารชุดก็เช่นกัน ราคาขายจริงกับราคาประเมินจะไม่ใช่ตัวเลขเดียวกัน แต่ราคาประเมินอาคารชุดจะใช้เป็นราคากลางในการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในวันโอนฯ เช่น ค่าโอนฯ และค่าจดจำนอง ที่กรมที่ดินเมื่อทำธุรกรรม จะยึดตามราคากลางเป็นหลัก ส่วนราคาซื้อขายจริงจะเน้นความพอใจของผู้ซื้อและผู้ขาย
 
"นักลงทุนควรฝึกฝนประเมินราคาที่ดินเพื่อการลงทุนในรูปแบบต่างๆ อย่างสม่ำเสมอ ด้วยการติดตามข่าวความคืบหน้าระบบสารธารณูปโภคต่างๆ เช่น การก่อสร้างรถไฟฟ้า, การสร้างห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ หรือการตัดถนนเส้นใหม่ๆ เพื่อใช้เป็นข้อมูลในการวิเคราะห์การลงทุนในอนาคตและเลือกทำเลที่ควรลงทุนเพื่อให้ประสบความสำเร็จได้ "
 
อ่านบทความ “รู้ทันราคาประเมิน เพิ่มเคล็ดลับการลงทุน” ฉบับเต็มได้ที่
https://www.plus.co.th/ข่าว-และ-บทความ/บทความ/คู่มือซื้อขายเช่า/รู้ทันราคาประเมิน-เพิ่มเคล็ดลับการลงทุน