房地產估價是一項不容易的工作，牽涉複雜的公式計算、完善的細節確認與不凡的品味。房地產仲介會告訴你影響估價最大的因素是房地產的地點。雖然這項論點涵括部分事實，但估算房地產價值時還需要考慮許多重要因素。如果你正在計劃投資房地產，了解估價過程與方法將會替你帶來絕佳的優勢。
你是否用較高的價格購買公寓大樓？標的的地點值得這樣的售價嗎？還有哪些細節需要注意？本文將提供你最實用的房地產估價方法，讓你贏在房地產投資的起跑點。
市場比較法
如果計算公式對你來說太過複雜，你可以透過比較的方式衡量房地產價值，例如將你的投資標的和該區域近期售出的類似房地產進行比較。在你將目標區域的房地產都列出來比較以前，先確保符合以下的標準：
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該房地產在你目標區域的1公里以內嗎？
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最近三個月內，此房地產是否有進行過任何交易？
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該房地產的品質與屋況和投資標的類似嗎？
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該房地產的坪數與房間數和投資標的一樣嗎？
一旦你找出了幾個可以進行比較的房地產標的，記得在選擇條件中留點餘裕，選擇地段與品質稍微高級或是略為次級的房地產，也都進入比較範圍內。這樣可以給你最後的估值較合理準確的範圍。
收益法
評估房地產投資最常見方法之一是收益法。這項計算方式需先估算房地產每年的淨收益，並除以房地產的收益資本化率，就會等於房地產的市場價值。公式如下：
年淨收益 (NOI) = 房地產的市場價值
資本化率
平均的收益資本化率可以透過觀察該區域的相似房地產得知。舉例來說，該區域3個不同的房地產分別的成交金額是 100萬美元、120萬美元及90萬美元。假設屋主們分別以每年5萬、6萬5千與4萬的年淨收益去出租房地產，則他們分別的資本化率如下述計算：
房地產 A 資本化率 = 50,000 / 1,000,000 = 0.05 (5%)
房地產 B 資本化率 = 65,000 / 1,200,000 = 0.054 (5.4%)
房地產 C 資本化率 = 40,000 / 900,000 = 0.044 (4.4%)
平均資本化率 = ( 5% + 5.4% + 4.4% ) / 3 = 4.9%
根據這三個房地產的平均資本化率，你就能利用收益法公式得出你的目標房地產的市場價值。
在做房地產估價時，必須保持冷靜與中立，不受房仲、媒體、情緒以及市場傳聞影響。即便你的目標的定價比起其他人更高，但此目標相較於其他建案，可能因此有較低的風險和更高的收益回報。投資時務必專注於你的目標房地產，並以事實與資料做決策。如果需要更多房地產估價的協助，請聯繫我們的售後服務專家 Plus Property ，將有專人幫助你。