ประเมินราคาบ้าน พร้อมวิธีเช็กราคาประเมินบ้านก่อนซื้อ-ขาย

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน เรื่องของราคาคือหัวใจสำคัญที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องใส่ใจ ก่อนที่จะตั้งราคาขายหรือตัดสินใจซื้อ การทำความเข้าใจว่า ประเมินราคาบ้าน คืออะไร และราคาประเมินมีความสำคัญอย่างไร จะช่วยให้การทำธุรกรรมเป็นไปอย่างราบรื่นและยุติธรรมที่สุด บทความนี้ แสนสิริ ขออาสาพาไปเจาะลึกทุกเรื่องที่ต้องรู้เกี่ยวกับการประเมินราคาทรัพย์สิน พร้อมวิธีเช็กให้แม่นยำก่อนตัดสินใจลงทุนกัน

การประเมินราคาบ้าน คืออะไร 

การประเมินราคาบ้าน คือกระบวนการวิเคราะห์และคำนวณหามูลค่าที่เหมาะสมของอสังหาริมทรัพย์ ณ ช่วงเวลาใดเวลาหนึ่ง โดยอาศัยหลักวิชาการและปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ เข้ามาประกอบการพิจารณา เพื่อให้ได้ราคาประเมินที่เป็นกลางและสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินให้ได้มากที่สุด ซึ่งตัวเลขนี้จะเป็นประโยชน์และเป็นมาตรฐานอ้างอิงให้กับทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย สถาบันการเงิน รวมไปถึงหน่วยงานภาครัฐ 

ราคาประเมินบ้าน นำไปใช้ทำอะไรได้บ้าง 

ราคาประเมิน ไม่ได้มีไว้สำหรับผู้ที่กำลังจะตั้งป้ายขายบ้านเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีประโยชน์ในหลายมิติของการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้ 

• ใช้ในการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ สำหรับฝั่งผู้ขาย ตัวเลขนี้จะช่วยให้สามารถตั้งราคาได้อย่างสมเหตุสมผล ไม่ตั้งราคาสูงจนขายไม่ออก และไม่ต่ำจนเสียเปรียบ ส่วนฝั่งผู้ซื้อก็ใช้เป็นเกณฑ์พิจารณาว่าบ้านที่กำลังจะซื้อนั้นมีราคาเหมาะสมกับมูลค่าจริงในตลาดหรือไม่ 
• ใช้ประกอบการขอสินเชื่อกับธนาคาร เมื่อผู้ซื้อต้องการขอกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินจะส่งเจ้าหน้าที่มาประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และใช้ตัวเลขที่ได้เป็นฐานในการคำนวณวงเงินกู้สูงสุดที่จะอนุมัติให้กับผู้กู้ 
• ใช้วางแผนการลงทุนอสังหาฯ นักลงทุนสามารถใช้ข้อมูลจากการประเมิน เพื่อวิเคราะห์ความคุ้มค่าในการลงทุน คำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Yield) รวมถึงประเมินทิศทางการเก็งกำไรในอนาคต 

สามารถขอประเมินราคาบ้านได้จากช่องทางไหนบ้าง 

การหาราคาประเมินที่แม่นยำ สามารถทำได้ผ่านหลายช่องทาง ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ในการใช้งานและความละเอียดของข้อมูลที่ต้องการ ดังนี้ 

เดอะ เทลส์ สตอรี่ วัน บางโจ ภูเก็ต

บ้านเดี่ยว พูลวิลล่า คอลเลกชัน ครั้งแรกของแสนสิริบนเกาะภูเก็ต Your Endless Story มาเริ่มต้นเรื่องราวที่ไม่มีวันหมดของคุณ เริ่ม 40 – 50 ล้าน*

เริ่มต้นที่ 45.00 ล้านบาท*

1. ตรวจสอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ 

ช่องทางที่สามารถตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้นได้ง่ายที่สุดผ่านเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ซึ่งตัวเลขที่ได้จะเป็น "ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" โดยส่วนใหญ่มักใช้เป็นเกณฑ์ในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน 

2. ใช้บริการบริษัทประเมินราคาบ้านเอกชน 

หากต้องการตัวเลขที่สะท้อนมูลค่าตลาดอย่างละเอียดและมีความแม่นยำสูง สามารถจ้างบริษัทผู้ประเมินอิสระที่มีใบอนุญาตวิชาชีพเข้ามาทำการสำรวจทรัพย์สิน ซึ่งจะมีการออกรายงานอย่างเป็นทางการ โดยวิธีนี้มักถูกนำไปใช้เป็นเอกสารอ้างอิงหลักสำหรับการขอสินเชื่อกับธนาคาร

3. สำรวจและเปรียบเทียบจากราคาตลาด 

วิธีที่ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถประเมินได้ด้วยตัวเองในเบื้องต้น โดยการสำรวจราคาประกาศขายของอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน ในทำเลเดียวกัน เพื่อนำมาหาค่าเฉลี่ยและใช้เป็นฐานในการตั้งราคาขายจริง 

5 ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการประเมินราคาบ้าน 

หลายคนอาจสงสัยว่า ทำไมบ้านแต่ละหลังจึงมีมูลค่าที่ถูกประเมินออกมาไม่เท่ากัน นั่นเป็นเพราะตัวเลขเหล่านี้ถูกกำหนดโดยปัจจัยสำคัญต่าง ๆ ดังนี้ 

ทำเลที่ตั้งและศักยภาพของพื้นที่ 

ทำเลถือเป็นปัจจัยอันดับหนึ่งที่ส่งผลต่อราคาอย่างชัดเจน หากตัวบ้านตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมือง ใกล้แนวรถไฟฟ้า ติดถนนใหญ่ ใกล้แหล่งงาน หรืออยู่ในชุมชนที่มีความเจริญ ย่อมมีมูลค่าสูงกว่าพื้นที่ชานเมืองที่เดินทางเข้าออกลำบาก 

ประเภทของบ้าน อายุ และสภาพการใช้งาน 

รูปแบบของอสังหาริมทรัพย์มีผลโดยตรงต่อการประเมิน ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยวย่อมมีราคาตั้งต้นที่สูงกว่าทาวน์โฮมในทำเลเดียวกัน รวมถึงอายุของสิ่งปลูกสร้างและสภาพการดูแลรักษาก็สำคัญ หากบ้านได้รับการดูแลอย่างดีและโครงสร้างยังแข็งแรง ก็จะช่วยพยุงราคาไม่ให้ตกลงไปมากตามกาลเวลา 

ขนาดที่ดินและพื้นที่ใช้สอย 

ขนาดเนื้อที่ดิน (ตารางวา) และพื้นที่ใช้สอยภายในตัวบ้าน (ตารางเมตร) เป็นตัวแปรหลักที่ใช้คำนวณมูลค่า ยิ่งมีพื้นที่กว้างขวาง จัดสรรแปลนได้ดี และสามารถใช้ประโยชน์ได้เต็มประสิทธิภาพ ราคาก็จะยิ่งขยับสูงขึ้น 

สิ่งอำนวยความสะดวก 

ทรัพย์สินที่อยู่ในโครงการจัดสรที่มีระบบรักษาความปลอดภัยแน่นหนา มีคลับเฮาส์ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และสวนส่วนกลางที่ได้รับการดูแลจากนิติบุคคลเป็นอย่างดี จะส่งผลบวกต่อการประเมินราคาบ้านอย่างมาก เมื่อเทียบกับบ้านที่ปลูกสร้างเองโดยไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง 

ภาวะตลาดและช่วงเวลาในการซื้อขาย 

สภาวะเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย นโยบายรัฐบาล และความต้องการของตลาดในช่วงเวลานั้น ๆ มีผลต่อราคาตลาดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ หากอยู่ในช่วงที่ตลาดอสังหาฯ กำลังคึกคักและเป็นที่ต้องการ ราคาก็มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นตามกลไกตลาด 

เคล็ดลับเพิ่มมูลค่าบ้านก่อนประเมินราคา 

สำหรับผู้ที่ต้องการขายบ้าน หรือต้องการขอสินเชื่อเพิ่มเติม การเตรียมความพร้อมก่อนให้เจ้าหน้าที่เข้ามาสำรวจสามารถช่วยอัปเกรดมูลค่าทรัพย์สินให้สูงขึ้นได้ด้วยทริกง่าย ๆ ดังนี้ 

• ปรับปรุงสภาพบ้านให้ดูใหม่ ซ่อมแซมจุดที่ชำรุดอย่างเห็นได้ชัด เช่น รอยร้าวบนผนัง คราบน้ำรั่วซึมบนฝ้าเพดาน กระเบื้องแตก หรือการทาสีผนังใหม่ให้ดูสะอาดตา 
• จัดบ้านให้ดูน่าอยู่ จัดเก็บสิ่งของให้เป็นระเบียบ ทำความสะอาดครั้งใหญ่ กำจัดกลิ่นอับ และเปิดม่านเพิ่มแสงสว่างภายในบ้านให้ดูโปร่งโล่ง เพื่อสร้างความประทับใจแรกเห็น 
• เพิ่มฟังก์ชันการใช้งาน การต่อเติมหลังคาโรงจอดรถ การติดตั้งระบบ Smart Home หรือการบิวท์อินห้องครัวที่ได้มาตรฐานและยังอยู่ในสภาพดี ล้วนเป็นจุดบวกที่ช่วยดึงมูลค่าตัวบ้านให้เพิ่มขึ้นได้ 

การประเมินราคาบ้านถือเป็นขั้นตอนสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม เพราะราคาประเมินจะเป็นเข็มทิศชั้นดีที่ช่วยให้การทำธุรกรรมซื้อขาย หรือการขอสินเชื่อเป็นไปอย่างสมเหตุสมผลและยุติธรรมที่สุด ซึ่งจุดเริ่มต้นของมูลค่าที่ดีในระยะยาว ย่อมมาจากการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพและตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพตั้งแต่แรก

แสนสิริ มุ่งมั่นพัฒนาทุกโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮมและคอนโดอย่างใส่ใจ โดยเริ่มตั้งแต่การคัดสรรทำเลที่โดดเด่นและมีแนวโน้มเติบโตสูง ผสานเข้ากับดีไซน์ที่รองรับการอยู่อาศัยได้จริง พร้อมด้วยระบบการดูแลรักษาโครงการจากทีมนิติบุคคลที่ได้มาตรฐานระดับประเทศ เพื่อรักษาสภาพแวดล้อมและตัวบ้านให้สวยงามเหมือนวันแรกที่เข้าอยู่ ซึ่งปัจจัยบวกเหล่านี้ล้วนเป็นตัวช่วยสำคัญที่ทำให้มูลค่าของทรัพย์สินเพิ่มสูงขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป ทำให้ทุกการครอบครองที่อยู่อาศัยจากแสนสิริ เป็นทั้งความสุขของการใช้ชีวิตในปัจจุบัน และเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าอย่างยั่งยืนในอนาคต

ที่มา: G H Bank, ttb

เศรษฐสิริ ดอนเมือง

บ้านเดี่ยว ดอนเมือง ในสไตล์ Georigian ทำเลดี ใกล้รถไฟฟ้าสายสีแดง และสนามบินดอนเมือง

เริ่มต้นที่ 12.99 ล้านบาท*