Yield คืออะไร ทำไมนักลงทุนอสังหาฯ ต้องทำความรู้จัก

โดย อารยา ศิริพยัคฆ์

อัปเดต : 10/06/2026 เรื่องควรรู้ก่อนเริ่มลงทุน

Yield คืออะไร ทำไมนักลงทุนอสังหาฯ ต้องทำความรู้จัก วันนี้มีคำตอบ!

แน่นอนว่าในยุคเศรษฐกิจที่ดูเหมือนยังมีขึ้น มีลง เช่นนี้ กลุ่มนักลงทุนที่หวังอยากแสวงหากำไรจากอสังหาฯ หรือผู้เริ่มต้นลงทุนอสังหาฯ ต่างจำเป็นต้องศึกษาสภาพตลาดอย่างละเอียดถี่ถ้วน รวมไปถึงอัตราผลตอบแทนอย่าง Yield อันเปรียบเสมือนเป็นหัวใจหลักสำคัญที่ทำให้ได้กำไรอย่างที่หวัง โดยไม่ต้องแบกรับภาระที่สามารถเกิดขึ้นได้ในอนาคต

Yield คืออะไร สำคัญไฉนต่อการลงทุน

Yield (ยิลด์) หนึ่งในศัพท์อสังหาฯ ที่หมายถึง ผลตอบแทนในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งเป็นหัวใจหลักสำคัญในการลงทุนอสังหาฯ รวมทั้งเปรียบเสมือนเป็นตัวช่วยให้นักลงทุนสามารถกำหนดราคาเช่าสอดคล้องกับสภาพตลาดและทำเลที่ตั้งของโครงการ

Yield มีกี่ประเภท อะไรบ้าง

คำจำกัดความของ Yield ถูกแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่

1. Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

เกิดขึ้นจากการคิดคำนวณต้นทุนราคาห้องชุดที่ซื้อและค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งทำให้นักลงทุนรู้ถึงจำนวนผลตอบแทนที่ได้ตลอดปี โดยแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่

1. Gross Rental Yield

Gross Rental Yield คืออัตราผลตอบแทนเบื้องต้น ช่วยให้นักลงทุนสามารถประเมินศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์และเปรียบเทียบกับโครงการอื่น ๆ ในทำเลใกล้เคียงได้อย่างรวดเร็ว

2. Net Rental Yield

Net Rental Yield คืออัตราผลตอบแทนสุทธิ ทำให้นักลงทุนเห็นภาพรวมของกำไรสุทธิที่แท้จริง และป้องกันปัญหาการขาดทุนจากต้นทุนที่มองไม่เห็นได้

3. Cash on Cash Rental Yield

Cash on Cash Rental Yield คืออัตราผลตอบแทนต่อเงินสดที่ลงทุนไป อัตราผลตอบแทนประเภทนี้ถูกออกแบบมาสำหรับนักลงทุนที่ใช้สินเชื่อหรือกู้เงินจากธนาคารมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ช่วยให้เห็นว่าผลตอบแทนจากเงินที่ควักจริงนั้นคุ้มค่าหรือไม่

2. Yield Guarantee คือ การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ

ซึ่งเปรียบเสมือนกลยุทธ์ทางการตลาดรูปแบบหนึ่งที่ทางผู้ประกอบการได้กำหนดผลประโยชน์เป็นตัวเลขและเวลาที่ชัดเจน เพื่อคืนให้กับผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนจากการถือครองห้องชุด ทำให้นักลงทุนมีความมั่นใจต่อการลงทุนโครงการดังกล่าว ทั้งนี้รูปแบบของการการันตีผลตอบแทนนี้ มักพบในทำเลที่มีปริมาณความต้องการเช่ามากกว่าซื้ออยู่เอง ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในเมืองท่องเที่ยว หรือแหล่งงานขนาดใหญ่ที่มีชาวต่างชาติกระจุกอยู่เป็นจำนวนมาก

เผยเคล็ด (ไม่) ลับ วิธีการคิดคำนวณ Yield

วิธีคิด Yield หรือ % ของ Yield โดยทั่วไป มีสูตรดังนี้ (รายได้สุทธิที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี / ต้นทุน) X 100 = อัตราผลตอบแทนสุทธิ (%) แต่ก่อนที่จะลงมือคิดคำนวณผลตอบแทน (Yield) ที่เหล่านักลงทุนทั้งหลายจะได้รับ แนะนำว่าต้องทำความเข้าใจกับประเภทของ Rental Yield ให้อย่างถ่องแท้เสียก่อน เพื่อจะได้เข้าใจความแตกต่างขององค์ประกอบที่คำนวณในแต่ละสูตรดังนี้

1. วิธีการคิดคำนวณ Gross Rental Yield
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา x 100
ตัวอย่าง : ปล่อยเช่าคอนโดเซลฟ์ บาย แสนสิริ ที่ซื้อมาในราคา 3,490,000 บาท ในราคาค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท โดยคาดว่าผู้เช่าจะอยู่ในสัญญาเช่าตลอดทั้งปีคือ 12 เดือน หรือ 1 ปี ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีจะเท่ากับ 15,000 x 12 = 180,000 บาท สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (180,000 / 3,490,000) x 100 = 5.1% ต่อปี
ข้อแนะนำ : เหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินเย็น ไม่ต้องกู้ซื้อ เนื่องจากในสูตรคำนวณไม่ได้นำค่าใช้จ่ายมาคิดเพื่อหาอัตราของ Yield
2. วิธีการคิดคำนวณ Net Rental Yield
(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี - ค่าใช้จ่ายตลอดปี) ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา x 100
ตัวอย่าง : นักลงทุนซื้อคอนโดเดอะ เบส รัชดา19 มาในราคา 2,390,000 บาท จากนั้นปล่อยเช่าคอนโดในราคา 10,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือนแต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีคือ (10,000 x 10) = 100,000 บาท แต่ขณะเดียวกันนักลงทุนมีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลทุกเดือน เดือนละ 3,500 จึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (3,500 x 12) = 42,000 บาท ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (100,000 – 42,000) = 58,000 บาท Net Rental Yield = (58,000 / 2,390,000) x 100 = 2.42% ต่อปี
ข้อแนะนำ : เหมาะกับนักลงทุนที่ซื้อคอนโดมาลงทุน แต่ต้องเผชิญรายจ่ายเพิ่มเติม เช่นเดียวกับกรณีตัวอย่าง กับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง
3. วิธีการคิดคำนวณ Cash on Cash Rental Yield
(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี - ค่าใช้จ่ายตลอดปี - เงินผ่อนธนาคารทั้งปี) เงินที่ลงทุนไปแล้ว x 100
ตัวอย่าง : ลงทุนซื้อคอนโดเดอะ เบส วงศ์สว่าง มาในราคา 2,190,000 บาท โดยชำระเงินจอง ผ่อนดาวน์ และตกแต่งไปแล้ว 1,200,000 บาท และต้องผ่อนธนาคารเดือนละ 7,000 บาท ตลอดทั้งปี (7,000 x 12) = 84,000 บาท จากนั้นปล่อยเช่าคอนโดในราคา 15,000 บาทต่อเดือน ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีคือ (15,000 x 12) เท่ากับ 180,000 บาท ขณะเดียวกันผู้ลงทุนก็มีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลทุกเดือน เดือนละ 2,500 บาท ซึ่งเป็นค่าใช้ที่เกิดขึ้นแน่นอนอยู่แล้วจึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (2,500 x 12) = 30,000 บาท ที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (180,000 – 30,000 – 84,000) = 66,000 บาท Cash on Cash Rental Yield = (66,000 / 1,200,000) x 100 = 5.5% ต่อปี
ข้อแนะนำ : เหมาะกับนักลงทุน ที่กู้ซื้อเงินมาเพื่อซื้อคอนโด

Yield ควรอยู่ที่ระดับเท่าไหร่ ถึงเรียกว่าเป็นมิตรต่อการลงทุน

เป็นที่รู้กันดีว่าจำนวนเปอร์เซนต์ของ Yield นั้นยิ่งมาก ย่อมส่งผลดีต่อการลงทุน เนื่องจากนั่นเป็นการบ่งบอกถึงระดับผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับ ทั้งนี้โดยส่วนใหญ่แล้วในวงการลงทุนอสังหาฯ จะเลือกโครงการที่จะลงทุนต้องมีอัตราผลตอบแทน (Yield) อยู่ที่ 6-8% หรือเรียกง่ายๆ ว่าควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 2% ทั้งนี้เพื่อไม่ให้เป็นภาระในอนาคต

ขณะที่ในกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ ที่ค่อนข้างเชี่ยวชาญกับตลาดปล่อยเช่าคอนโด มักมองระดับผลตอบแทน (Yield) ตั้งแต่ 8% ขึ้นไป เนื่องจากนักลงทุนไม่ต้องควักเงินทุนตัวเอง ในทางกลับกันได้ผลตอบแทนเป็นกอบเป็นกำ เนื่องจากผลตอบแทนที่ได้จะถูกรวมค่าใช้จ่ายไว้ทั้งหมดแล้ว ทั้งนี้แน่นอนว่าโครงการคอนโดที่มีอัตราผลตอบแทนสูง มักอยู่บนทำเลทอง เฉกเช่นเดียวกับโครงการคอนโดต่างจังหวัด เดอะ เบส ไรส์ ภูเก็ต คอนโดล้านต้นๆ แต่ด้วยจุดเด่นศักยภาพทำเลใจกลางภูเก็ต ใกล้เซ็นทรัลภูเก็ต หาดป่าตอง โรงพยาบาลภกรุงเทพภูเก็ต จึงทำให้มีการการันตีผลตอบแทนหรือ Yield อยู่ที่ 7-8% เลยทีเดียว

ดีคอนโด รีฟ ภูเก็ต คอนโดล้านต้นๆ ใกล้เซ็นทรัลภูเก็ต

#Tag : เทคนิคการลงทุน

บทความโดย

อารยา ศิริพยัคฆ์

Creative Content & Copywriter

นักเล่าเรื่องราวสายอสังหาริมทรัพย์ ผู้เปลี่ยนคัมภีร์การซื้อบ้าน คอนโด และการลงทุนที่ดูซับซ้อน ให้เป็นสเต็ปง่ายๆ ที่ทุกคนทำตามได้จริง เน้นข้อมูลอินไซต์ที่ถูกต้อง เพื่อให้ทุกการตัดสินใจเรื่องอสังหาฯ ของคุณเกิดประสิทธิภาพสูงสุด

ดูบทความทั้งหมดของ อารยา

คำนวณสินเชื่อบ้านเบื้องต้น ด้วยโปรแกรมคำนวณเงินกู้

บทความที่เกี่ยวข้องกับ “เรื่องควรรู้ก่อนเริ่มลงทุน”

ภาษีธุรกิจเฉพาะ คืออะไร? ขายบ้านต้องรู้ก่อนโอนกรรมสิทธิ์!.

คอนโดสุขุมวิท 62 ทำเลใกล้ BTS พร้อมโอกาสลงทุนระยะยาว

1 ไร่เท่ากับกี่ตารางวา? พร้อมสูตรคำนวณ รู้ไว้ก่อนซื้อที่ดิน

Yield คืออะไร ทำไมนักลงทุนอสังหาฯ ต้องทำความรู้จัก

5 ประเภทลงทุนอสังหาฯ ที่นักลงทุนมือใหม่จำเป็นต้องรู้จัก

ลงทุนอสังหาฯ 2569 บ้านหรู ดาวเด่น โตต่อเนื่อง

เทรนด์ลงทุนใหม่ บ้านหรูใกล้เมือง กรุงเทพกรีฑา และบางนา

คู่มืออสังหาฯยอดนิยม

อัตราดอกเบี้ยบ้าน ล่าสุด 2569 MRR ปัจจุบัน สินเชื่อบ้าน-คอนโด | แสนสิริ

อัตราดอกเบี้ยบ้าน ล่าสุด 2569 MRR ปัจจุบัน สินเชื่อบ้าน-คอนโด | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม

เปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้าน กู้ซื้อบ้านธนาคารไหนดี ดอกเบี้ยต่ำ อ่านเพิ่มเติม

ค่าใช้จ่ายโอนบ้านให้ลูกปี 2569 เท่าไหร่ ต้องเตรียมอะไรบ้าง อ่านเพิ่มเติม

รวมเรื่องต้องรู้ เงินเดือนเท่านี้ กู้บ้านได้เท่าไร อ่านเพิ่มเติม

วันหยุด 2569 ไปไหนดี? เช็กวันหยุดยาว พร้อม 5 ซีรีส์แนะนำสายติดบ้าน อ่านเพิ่มเติม

#Tag ยอดนิยม

DIY แบบบ้าน โครงการใหม่ กู้ซื้อบ้าน แต่งบ้าน

โครงการที่น่าสนใจ

โฟล บาย แสนสิริ

เปิดจองออนไลน์

คอนโด

คอนโดทำเลดี วิวแม่น้ำเจ้าพระยา ใกล้ Icon Siam และรถไฟฟ้า เพียง 350 เมตร จาก BTS สถานีคลองสาน

ชูช์ ราชเทวี

คอนโด

คอนโด ราชเทวี พญาไท คอนโดใกล้รถไฟฟ้า BTS ราชเทวีและพญาไท เพียง 5 นาทีถึงสยาม รายล้อมด้วยไลฟ์สไตล์คนเมือง

ดีคอนโด แอร์ ลาดกระบัง

เปิดจองออนไลน์

คอนโด

คอนโด ลาดกระบัง คอนโดมิเนียมใหม่ติดรถไฟฟ้า ทำเลดี ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ และรถไฟฟ้า Airport Rail Link ลาดกระบัง

เวีย อารีย์

คอนโด

โครงการคอนโดอารีย์ คอนโดใหม่ติดรถไฟฟ้า จากแสนสิริ ใจย่านกลางอารีย์ กับแนวคิด Aesthetic Living บนทำเลที่กล้ BTS Ari เพียง 100 เมตร รับข้อเสนอพิเศษ คลิก!

เดอะ เบส บูกิต ภูเก็ต

เปิดจองออนไลน์

คอนโด

คอนโด ภูเก็ต คอนโดต่างจังหวัดใจกลางเมืองภูเก็ต ทำเลดี เดินทางง่าย เพียง 550 ม. จากเซ็นทรัล

เมคิน เฮาส์

เปิดจองออนไลน์

คอนโด

คอนโด เชียงใหม่ คอนโดต่างจังหวัดทำเลดี ใกล้เซ็นทรัล เชียงใหม่ 200 เมตร พร้อมเชื่อมต่อทุกจุดด้วยถนนซุปเปอร์ไฮเวย์เชียงใหม่ - ลำปาง

โฟล บาย แสนสิริ

เปิดจองออนไลน์

คอนโด

ชูช์ ราชเทวี

คอนโด

ดีคอนโด แอร์ ลาดกระบัง

เปิดจองออนไลน์

คอนโด

เวีย อารีย์

คอนโด

เดอะ เบส บูกิต ภูเก็ต

เปิดจองออนไลน์

คอนโด

เมคิน เฮาส์

เปิดจองออนไลน์

คอนโด

ไม่พลาด ข่าวสารและบทความดีๆ

กรุณากรอกข้อมูลเพื่อรับข่าวสาร และข้อมูลสิทธิพิเศษจากแสนสิริก่อนใคร

ชื่อ*

นามสกุล*

อีเมล*

เบอร์โทร*

เบอร์โทรศัพท์มือถือเบอร์โทรศัพท์มือถือ 10 หลัก* (เช่น 0810000000)

ประเภทโครงการที่คุณสนใจ

เพื่อให้ท่านทราบวิธีและกระบวนการ ที่เราดำเนินการจัดเก็บข้อมูล วัตถุประสงค์การใช้ข้อมูล
ท่านสามารถศึกษารายละเอียด แบบแจ้งเกี่ยวกับข้อมูลส่วนบุคคล (Privacy Notice) ได้ที่นี่ คลิก

คำถามที่พบบ่อย

Q :
ทำไมถึงต้องซื้อบ้านที่แสนสิริ?

A :
แสนสิริเป็นผู้พัฒนารายใหญ่ของไทย มาพร้อมโครงการมากมายที่ตอบรับทุกไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต ไม่ว่าจะเป็น

- โครงการบ้านและคอนโดใกล้รถไฟฟ้า BTS, MRT
- คอนโดใกล้มหาวิทยาลัย
- บ้านและคอนโดเลี้ยงสัตว์ได้
- โครงการคอนโดเพื่อการลงทุน

และอื่น ๆ อีกมากมาย สามารถดูเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์แสนสิริ https://www.sansiri.com/thai/

Q :
ซื้อบ้านหรือเช่าดีกว่ากัน?

A :
- ซื้อบ้าน เป็นการลงทุนระยะยาว แต่สามารถสร้างสินทรัพย์ให้ตัวเองได้ และถ้าเลือกซื้อในทำเลที่ดีมีแนวโน้มที่จะสร้างกำไรได้
- เช่าบ้าน เหมาะกับคนที่ยังไม่มั่นใจเรื่องทำเล และไม่ต้องการที่จะมีภาระผูกพันระยะยาว แต่ก็จะไม่มีทรัพย์สินเป็นของตัวเอง และค่าเช่าอาจจะเพิ่มขึ้นหรือถูกบังคับให้ย้ายออก หากเจ้าของบ้านต้องการขายหรือใช้งานเอง

สามารถเลือกดูโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมน่าลงทุนที่คุ้มค่าน่าซื้อได้ที่แสนสิริ

Q :
จะรู้ได้ยังไงว่าที่อยู่อาศัยแบบไหนเหมาะกับไลฟ์สไตล์ของคุณ?

A :
- คอนโด เหมาะกับคนที่ต้องการพักอยู่อาศัยในตัวเมือง และต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง เช่น คอนโดติดรถไฟฟ้า BTS - MRT - Airport Link ที่มาพร้อมกับราคาที่หลากหลาย ได้แก่ คอนโดไม่เกิน 3 ล้าน หรือ คอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้าน
- ทาวน์โฮม เหมาะกับครอบครัวขนาดเล็กที่ต้องการพื้นที่มากขึ้นในราคาที่เอื้อมถึง เช่น ทาวน์โฮมราคา 3 - 5 ล้าน และ ทาวน์โฮม ราคาไม่เกิน 7 ล้าน
- บ้านเดี่ยว เหมาะกับครอบครัวที่ต้องการความเป็นส่วนตัว พื้นที่กว้างขวาง บนทำเลที่เลือกสรรได้ เช่น บ้านเดี่ยวย่านกรุงเทพกรีฑา - พัฒนาการ หรือ บ้านเดี่ยวทำเลต่างจังหวัด เป็นต้น และมีให้เลือกหลากหลายราคา เช่น บ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 7 ล้าน, บ้านราคา 10 ล้าน และโครงการบ้านหรู

สามารถค้นหาบ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม, คอนโด และ บ้านแฝด ที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์คุณได้ที่ แสนสิริ

Q :
อยากได้บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโด ราคาดี มีวิธีค้นหายังไงบ้าง?

A :
- ติดตามโปรโมชันดีๆ จากโครงการผู้พัฒนา
- เปรียบเทียบราคาจากหลายแหล่ง
- เลือกทำเลที่มีศักยภาพเติบโตได้ในอนาคต

แสนสิริมีโปรโมชันดี ๆ สำหรับคนที่อยากมี บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม, คอนโด และ บ้านแฝด บนทำเลศักยภาพ