Yield คืออะไร ทำไมนักลงทุนอสังหาฯ ต้องทำความรู้จัก วันนี้มีคำตอบ!

แน่นอนว่าในยุคเศรษฐกิจที่ดูเหมือนยังมีขึ้น มีลง เช่นนี้ กลุ่มนักลงทุนที่หวังอยากแสวงหากำไรจากอสังหาฯ หรือผู้เริ่มต้นลงทุนอสังหาฯ ต่างจำเป็นต้องศึกษาสภาพตลาดอย่างละเอียดถี่ถ้วน รวมไปถึงอัตราผลตอบแทนอย่าง Yield อันเปรียบเสมือนเป็นหัวใจหลักสำคัญที่ทำให้ได้กำไรอย่างที่หวัง โดยไม่ต้องแบกรับภาระที่สามารถเกิดขึ้นได้ในอนาคต


Yield คืออะไร สำคัญไฉนต่อการลงทุน

Yield (ยิลด์) หนึ่งในศัพท์อสังหาฯ ที่หมายถึง ผลตอบแทนในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งเป็นหัวใจหลักสำคัญในการลงทุนอสังหาฯ รวมทั้งเปรียบเสมือนเป็นตัวช่วยให้นักลงทุนสามารถกำหนดราคาเช่าสอดคล้องกับสภาพตลาดและทำเลที่ตั้งของโครงการ ทั้งนี้คำจำกัดความของ Yield ถูกแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่


1. Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

เกิดขึ้นจากการคิดคำนวณต้นทุนราคาห้องชุดที่ซื้อและค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งทำให้นักลงทุนรู้ถึงจำนวนผลตอบแทนที่ได้ตลอดปี โดยแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่

  1. Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น
  2. Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ
  3. Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี


2. Yield Guarantee คือ การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ

ซึ่งเปรียบเสมือนกลยุทธ์ทางการตลาดรูปแบบหนึ่งที่ทางผู้ประกอบการได้กำหนดผลประโยชน์เป็นตัวเลขและเวลาที่ชัดเจน เพื่อคืนให้กับผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนจากการถือครองห้องชุด ทำให้นักลงทุนมีความมั่นใจต่อการลงทุนโครงการดังกล่าว ทั้งนี้รูปแบบของการการันตีผลตอบแทนนี้ มักพบในทำเลที่มีปริมาณความต้องการเช่ามากกว่าซื้ออยู่เอง ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในเมืองท่องเที่ยว หรือแหล่งงานขนาดใหญ่ที่มีชาวต่างชาติกระจุกอยู่เป็นจำนวนมาก


เผยเคล็ด (ไม่) ลับ วิธีคิดคำนวณ Yield

วิธีคิด Yield หรือ % ของ Yield โดยทั่วไป มีสูตรดังนี้ (รายได้สุทธิที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี / ต้นทุน) X 100 = อัตราผลตอบแทนสุทธิ (%) แต่ก่อนที่จะลงมือคิดคำนวณผลตอบแทน (Yield) ที่เหล่านักลงทุนทั้งหลายจะได้รับ แนะนำว่าต้องทำความเข้าใจกับประเภทของ Rental Yield ให้อย่างถ่องแท้เสียก่อน เพื่อจะได้เข้าใจความแตกต่างขององค์ประกอบที่คำนวณในแต่ละสูตรดังนี้



1. Gross Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น)

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา
x 100

ตัวอย่าง :

ปล่อยเช่าคอนโดอ่อนนุชที่ซื้อมาในราคา 2,500,000 บาท ในราคาค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาทโดยคาดว่าผู้เช่าจะอยู่ในสัญญาเช่าตลอดทั้งปีคือ 12 เดือน หรือ 1 ปี ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีจะเท่ากับ 15,000 x 12 = 180,000 บาท
สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (180,000 ÷ 2,500,000) x 100 = 7.2% ต่อปี

ข้อแนะนำ :

เหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินเย็น ไม่ต้องกู้ซื้อ เนื่องจากในสูตรคำนวณไม่ได้นำค่าใช้จ่ายมาคิดเพื่อหาอัตราของ Yield

2. Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี
- ค่าใช้จ่ายตลอดปี)

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา
x 100

ตัวอย่าง :

นักลงทุนซื้อคอนโดย่านรัชดาฯ มาในราคา 3,500,000 บาท จากนั้นปล่อยเช่าคอนโดในราคา 20,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีคือ (20,000 x 10) = 200,000 บาท
แต่ขณะเดียวกันนักลงทุนมีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลทุกเดือน เดือนละ 3,500 จึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (3,500 x 12) = 42,000 บาท

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (200,000 – 42,000) = 158,000 บาท
Net Rental Yield = (158,000 ÷ 3,500,000) x 100 = 4.51% ต่อปี

ข้อแนะนำ :

เหมาะกับนักลงทุนที่ซื้อคอนโดมาลงทุน แต่ต้องเผชิญรายจ่ายเพิ่มเติม เช่นเดียวกับกรณีตัวอย่าง กับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

3. Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี
- ค่าใช้จ่ายตลอดปี​
- เงินผ่อนธนาคารทั้งปี)​

เงินที่ลงทุนไปแล้ว​
x 100

ตัวอย่าง :

ลงทุนซื้อคอนโดย่านจตุจักรมาในราคา 4,000,000 บาท โดยชำระเงินจอง ผ่อนดาวน์ และตกแต่งไปแล้ว 1,200,000 บาท และต้องผ่อนธนาคารเดือนละ 19,000 บาท ตลอดทั้งปี (19,000 x 12) = 228,000 บาท
จากนั้นปล่อยเช่าคอนโดในราคา 25,000 บาทต่อเดือน ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีคือ (25,000 x 12) เท่ากับ 300,000 บาท​
ขณะเดียวกันผู้ลงทุนก็มีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลทุกเดือน เดือนละ 2,500 บาท ซึ่งเป็นค่าใช้ที่เกิดขึ้นแน่นอนอยู่แล้วจึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (2,500 x 12) = 30,000 บาท​

ที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (300,000 – 30,000 – 228,000) = 50,000 บาท​

Cash on Cash Rental Yield = (50,000 ÷ 1,200,000) x 100 = 4.17% ต่อปี​

ข้อแนะนำ :

เหมาะกับนักลงทุน ที่กู้ซื้อเงินมาเพื่อซื้อคอนโด


Yield ควรอยู่ที่ระดับเท่าไหร่ ถึงเรียกว่าเป็นมิตรต่อการลงทุน

เป็นที่รู้กันดีว่าจำนวนเปอร์เซนต์ของ Yield นั้นยิ่งมาก ย่อมส่งผลดีต่อการลงทุน เนื่องจากนั่นเป็นการบ่งบอกถึงระดับผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับ ทั้งนี้โดยส่วนใหญ่แล้วในวงการลงทุนอสังหาฯ จะเลือกโครงการที่จะลงทุนต้องมีอัตราผลตอบแทน (Yield) อยู่ที่ 6-8% หรือเรียกง่ายๆ ว่าควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 2% ทั้งนี้เพื่อไม่ให้เป็นภาระในอนาคต


ขณะที่ในกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ ที่ค่อนข้างเชี่ยวชาญกับตลาดปล่อยเช่าคอนโด มักมองระดับผลตอบแทน (Yield) ตั้งแต่ 8% ขึ้นไป เนื่องจากนักลงทุนไม่ต้องควักเงินทุนตัวเอง ในทางกลับกันได้ผลตอบแทนเป็นกอบเป็นกำ เนื่องจากผลตอบแทนที่ได้จะถูกรวมค่าใช้จ่ายไว้ทั้งหมดแล้ว ทั้งนี้แน่นอนว่าโครงการคอนโดที่มีอัตราผลตอบแทนสูง มักอยู่บนทำเลทอง เฉกเช่นเดียวกับโครงการคอนโดต่างจังหวัด  ดีคอนโด รีฟ ภูเก็ต คอนโดล้านต้นๆ แต่ด้วยจุดเด่นศักยภาพทำเลใกล้เซ็นทรัลภูเก็ต หาดป่าตอง โรงพยาบาลภกรุงเทพภูเก็ต จึงทำให้มีการการันตีผลตอบแทนหรือ Yield อยู่ที่ 7-8% เลยทีเดียว


ดีคอนโด รีฟ ภูเก็ต คอนโดล้านต้นๆ ใกล้เซ็นทรัลภูเก็ต
ดีคอนโด รีฟ ภูเก็ต คอนโดล้านต้นๆ ใกล้เซ็นทรัลภูเก็ต
พร้อมดัน พร้อมสู้ ให้คุณกู้ง่ายทุกเคส​ บวกดีลดุดันให้อีก 3 ต่อ​ ที่ทาวน์โฮม สิริ เพลส ทุกโครงการ
OH! my DEAL ดีลดี โดนใจ ได้เพิ่มทองคำสูงสุด 50 บาท* พร้อมโปรดีที่คัดมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ

คู่มืออสังหาฯยอดนิยม

  1. ฤกษ์มงคลขึ้นบ้านใหม่ แต่งงาน เปิดร้านค้า 2566 วันไหนดี แสนสิริมีคำตอบ อ่านเพิ่มเติม >


  1. ขั้นตอนและค่าธรรมเนียมโอนบ้าน โอนคอนโด เรื่องสำคัญที่ควรรู้ อ่านเพิ่มเติม >


  1. ประกัน mrta คืออะไร และ 5 เทคนิคลดดอกเบี้ยบ้าน ตัวช่วยหมดหนี้บ้านเร็ว อ่านเพิ่มเติม >


  1. อัพเดทเส้นทาง BTS MRT ปี 2566 พร้อมเจาะทำเลน่าอยู่ น่าลงทุน อ่านเพิ่มเติม >


  1. สัมผัสความอัจฉริยะ ของแบบบ้านสมาร์ทโฮม เพียงปลายนิ้วสัมผัส อ่านเพิ่มเติม >


โครงการที่น่าสนใจ

เปิดจองออนไลน์
โอกะ เฮาส์ สุขุมวิท 36

โอกะ เฮาส์ สุขุมวิท 36

รีสอร์ทคอนโดใจกลางเมือง ติดถนนใหญ่ เพียง 5 นาทีถึง BTS ทองหล่อ ใกล้แหล่งงานและแหล่งช้อปปิ้ง พร้อมส่วนกลางเพื่อการพักผ่อนกว่า 5,000 ตร.ม.

เริ่มต้นที่ 4.49 ล้านบาท
โครงการพร้อมอยู่
เอ็กซ์ที ห้วยขวาง

เอ็กซ์ที ห้วยขวาง

ไลฟ์สไตล์คอนโดมิเนียม ใกล้ MRT ห้วยขวาง จัดเต็มส่วนกลางกว่า 4 ไร่

เริ่มต้นที่ 3.99 ล้านบาท
โครงการพร้อมอยู่
เอ็กซ์ที เอกมัย

เอ็กซ์ที เอกมัย

ไลฟ์สไตล์คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ส่วนกลางเปิด 24 ชม. กับทำเลศักยภาพใจกลางเอกมัย ติด At Ekkamai mall (@Ekkamai)

เริ่มต้นที่ 4.99 ล้านบาท
เปิดจองออนไลน์
เอ็กซ์ที พญาไท

เอ็กซ์ที พญาไท

คอนโดใจกลางราชเทวี-พญาไท ใกล้ BTS และแอร์พอร์ตลิงก์ พร้อมพื้นที่ส่วนกลางกว่า 4,500 ตร.ม.

เริ่มต้นที่ 4.99 ล้านบาท
โครงการใหม่
ดีคอนโด รีฟ ภูเก็ต

ดีคอนโด รีฟ ภูเก็ต

คอนโดภูเก็ต โครงการใหม่จากแสนสิริ ใกล้ห้างเซ็นทรัลและมหาวิทยาลัย ลงทะเบียนตอนนี้เพื่อรับข้อเสนอพิเศษก่อนใคร

เริ่มต้นที่ 1.59 ล้านบาท

บทความที่เกี่ยวข้องกับ “เรื่องควรรู้ก่อนเริ่มลงทุน”

พยากรณ์ตลาดลงทุนอสังหา “บ้านหรู” เติบโตแบบก้าวกระโดด

กระแสความฮอตของตลาดลงทุนอสังหา บ้านหรู กำลังมีดีมานเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งฐานกำลังซื้อจากในประเทศและต่างชาติ ที่ปี 2566 และในอนาคตควรจับตาดู

ซื้อ “บ้านหรู” ต้องรู้อะไรบ้าง พร้อมเผยโครงการน่าลงทุนแห่งปี

อยากเป็นเจ้าของบ้านหรู ต้องศึกษามูลค่าของบ้านหรูที่ได้รับ ช่วยส่งเสริมคุณภาพชีวิตให้ดีขึ้น ไปพร้อมกับการเผยโครงการน่าลงทุนแห่งปี

ส่องเทรนด์ลงทุนใหม่ บ้านหรูทำเลใกล้เมือง “กรุงเทพกรีฑา คอมมูนิตี้”

เปิดทำเลลงทุนบ้านหรู บ้านเดี่ยว ย่านกรุงเทพกรีฑา ทำเลฮอตยอดนิยม เต็มอิ่มความเจริญ สะดวกสบายการเดินทาง พร้อม rental yield พุ่งสูง

ไม่พลาด ข่าวสารและบทความดีๆ

กรุณากรอกข้อมูลเพื่อรับข่าวสาร และข้อมูลสิทธิพิเศษจากแสนสิริก่อนใคร

ประเภทโครงการที่คุณสนใจ


เพื่อให้ท่านทราบวิธีและกระบวนการ ที่เราดำเนินการจัดเก็บข้อมูล วัตถุประสงค์การใช้ข้อมูล ​
ท่านสามารถศึกษารายละเอียด แบบแจ้งเกี่ยวกับข้อมูลส่วนบุคคล (Privacy Notice) ได้ที่นี่ คลิก

พร้อมดัน พร้อมสู้ ให้คุณกู้ง่ายทุกเคส​ บวกดีลดุดันให้อีก 3 ต่อ​ ที่ทาวน์โฮม สิริ เพลส ทุกโครงการ
OH! my DEAL ดีลดี โดนใจ ได้เพิ่มทองคำสูงสุด 50 บาท* พร้อมโปรดีที่คัดมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ

คู่มืออสังหาฯยอดนิยม

  1. ฤกษ์มงคลขึ้นบ้านใหม่ แต่งงาน เปิดร้านค้า 2566 วันไหนดี แสนสิริมีคำตอบ อ่านเพิ่มเติม >


  1. ขั้นตอนและค่าธรรมเนียมโอนบ้าน โอนคอนโด เรื่องสำคัญที่ควรรู้ อ่านเพิ่มเติม >


  1. ประกัน mrta คืออะไร และ 5 เทคนิคลดดอกเบี้ยบ้าน ตัวช่วยหมดหนี้บ้านเร็ว อ่านเพิ่มเติม >


  1. อัพเดทเส้นทาง BTS MRT ปี 2566 พร้อมเจาะทำเลน่าอยู่ น่าลงทุน อ่านเพิ่มเติม >


  1. สัมผัสความอัจฉริยะ ของแบบบ้านสมาร์ทโฮม เพียงปลายนิ้วสัมผัส อ่านเพิ่มเติม >