Backlog คืออะไร ความสำคัญอย่างไร ทำไมนักลงทุนอสังหาควรรู้

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในวิธีสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เพื่อสร้าง Passive Income รายเดือนอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม การจะลงทุนให้ได้ผลตอบแทนที่ดี ไม่ใช่เพียงแค่เลือกทำเลที่น่าสนใจ หรือโครงการที่น่าเชื่อถือเท่านั้น แต่ยังต้องเข้าใจคำศัพท์เฉพาะในวงการอสังหาฯ ด้วย หนึ่งในคำสำคัญที่นักลงทุนควรรู้จัก เพื่อที่จะได้เลือกช่วงเวลาลงทุนได้อย่างเหมาะสมคือการเข้าใจว่า Backlog คืออะไร

รู้จักกับคำว่า Presale คืออะไร?

ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ “Presale” หมายถึง ยอดจองยูนิตของโครงการ ก่อนที่การก่อสร้างจะเริ่มขึ้นจริง หรือก่อนที่โครงการจะแล้วเสร็จ โดยในขั้นตอนนี้ ผู้ซื้อเพียงแสดงความสนใจและจองสิทธิ์ในการซื้อยูนิตที่ต้องการไว้ล่วงหน้าเท่านั้น ยังไม่ถือเป็นยอดซื้อขายจริง

โครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากมักเปิดขายแบบ Presale เป็นรอบ ๆ เพื่อกระตุ้นยอดจองเบื้องต้น และสร้างความมั่นใจให้กับผู้พัฒนาโครงการ ในบางครั้งอาจมีการเปิด Presale หลายรอบ จนกว่าจะบรรลุเป้าหมายยอดจอง

อย่างไรก็ตาม การที่โครงการประกาศว่า “ขายหมด” ในช่วง Presale นั้น หมายถึงเพียงว่ามีผู้สนใจจองครบทุกยูนิตแล้วเท่านั้น ยังไม่ได้หมายความว่าโครงการประสบความสำเร็จในเชิงรายได้หรือมีความมั่นคงทางการเงินโดยแท้จริง

รู้จักกับคำว่า Backlog คืออะไร

หลายคนที่เริ่มสนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจสงสัยว่า Backlog คืออะไร จริง ๆ แล้วคำว่า Backlog คือ ยอดขายที่มีการทำสัญญาและชำระเงินดาวน์แล้วเรียบร้อย แต่ยังไม่ได้รับรู้เป็นรายได้ในงบการเงิน และเป็นยอดที่รอการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์

กล่าวง่าย ๆ คือ Backlog เป็นยอดขายที่ “ปิดการขาย” ไปแล้วในเชิงสัญญา แต่ยังไม่ได้ส่งมอบกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้านั่นเอง

Presale และ Backlog ต่างกันอย่างไร

คำว่า Presale และ Backlog เป็นคำศัพท์เฉพาะในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความหมายแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง แม้จะเกี่ยวข้องกับการขายโครงการ แต่ทั้งสองสะท้อน "ระดับความมั่นใจ" ของรายได้ในมุมที่ต่างกัน

• Presale คือ ยอดการจองสิทธิ์ในเบื้องต้น โดยยังไม่มีการทำสัญญาหรือวางเงินมัดจำใด ๆ จึงไม่ถือเป็นรายได้ของโครงการ
• Backlog คือ ยอดการขายที่มีการวางเงินมัดจำ ทำสัญญาซื้อขาย และชำระเงินดาวน์อย่างต่อเนื่อง เป็นยอดที่โครงการจะสามารถรับรู้รายได้ในอนาคต และนำไปใช้ประกอบการขอสินเชื่อหรือวางแผนทางการเงินได้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงควรให้ความสำคัญกับยอด Backlog มากกว่า เพราะสะท้อนถึงโอกาสที่โครงการจะสำเร็จสูง

เหตุผลที่ยอด Backlog สำคัญกว่ายอด Presale

เหตุผลที่ทำให้นักลงทุนควรให้ความสำคัญกับยอด Backlog มากกว่า Presale มีดังนี้:

• Backlog คือยอดขายจริง ที่สะท้อนความต้องการของตลาดในเชิงลึก ไม่ใช่แค่ความสนใจเพียงชั่วคราว
• ยอด Backlog เกิดขึ้นหลังจากมีการทำสัญญา และมีการชำระเงินดาวน์อย่างต่อเนื่อง แสดงถึงความตั้งใจของผู้ซื้อที่แท้จริง
• โครงการที่มียอด Backlog สูง มักมีกระแสเงินสดที่มั่นคง ซึ่งช่วยสนับสนุนการก่อสร้างให้ดำเนินต่อไปได้อย่างราบรื่น
• ความเสี่ยงของการยกเลิกโครงการหรือการล่าช้า จะลดลงอย่างชัดเจน หากมี Backlog สะสมอยู่มากพอ
• Backlog ยังสะท้อนถึงศักยภาพในการขาย และความสามารถของผู้พัฒนาโครงการในการสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ลูกค้า

กล่าวได้ว่า ยอด Backlog คือดัชนีชี้วัดความน่าเชื่อถือและเสถียรภาพทางการเงินของโครงการ นักลงทุนนำข้อมูลนี้มาช่วยในการตัดสินใจได้อย่างแม่นยำและปลอดภัยมากยิ่งขึ้น

3 ลักษณะอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทต้องรอยอด Backlog เท่าไหร่

ยอด Backlog คือยอดที่แสดงให้เห็นถึงความสำเร็จของโครงการ ที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก ซึ่งช่วยเพิ่มความมั่นใจว่าโครงการนั้นจะมีโอกาสสูงที่จะสร้างได้อย่างประสบความสำเร็จ ซึ่งระยะเวลาที่จะทราบยอด Backlog นั้นจะแตกต่างกันออกไปตามลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแบ่งได้ 3 ประเภทหลัก ๆ ดังนี้

1. โครงการที่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง

สำหรับโครงการที่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง หรือที่ในวงการอสังหาริมทรัพย์เรียกว่า บ้านสั่งสร้าง เป็นโครงการที่ยังไม่มีการก่อสร้าง แต่เปิดขายก่อนล่วงหน้า ซึ่งโครงการลักษณะนี้จะรอยอด Backlog ค่อนข้างนาน หากเป็นโครงการบ้านจัดสรรจะต้องรอยอดประมาณ 6-12 เดือน แต่ในกรณีที่เป็นคอนโดมิเนียมอาจใช้เวลาในการรอ 2-3 ปี การลงทุนในโครงการประเภทนี้ต้องมีความอดทนสูง แต่อาจได้ราคาที่ต่ำกว่าและมีโอกาสทำกำไรจากการเพิ่มมูลค่าระหว่างการก่อสร้าง

2. โครงการที่สร้างก่อนเปิดขาย

โครงการที่สร้างก่อนเปิดขาย เป็นโครงการที่ได้ดำเนินการก่อสร้างไปแล้วบางส่วน แล้วค่อยทำการเปิดขายระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งโครงการลักษณะนี้จะมีระยะเวลารอยอด Backlogปานกลาง โดยบ้านแนวราบอาจใช้เวลา 3-6 เดือน ส่วนอาคารชุดอาจใช้เวลา 6-18 เดือน ขึ้นอยู่กับความคืบหน้าของการก่อสร้าง

3. โครงการพร้อมอยู่

โครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ เป็นลักษณะของโครงการที่มีระยะเวลาในการรอยอด Backlog สั้นที่สุด ซึ่งจะใช้เวลารอประมาณ 1-3 เดือนเท่านั้น ทำให้ยอด Backlog กลายเป็นรายได้จริงได้อย่างรวดเร็ว การลงทุนในช่วงนี้มีความเสี่ยงต่ำ แต่อาจมีโอกาสทำกำไรน้อยกว่า เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการเห็นผลตอบแทนในระยะเวลาอันสั้น

Backlog กับกลยุทธ์การเลือกจังหวะเวลาลงทุน

อย่างที่ได้อธิบายไปในข้างต้นว่ายอด Backlog คือ ยอดการทำสัญญาซื้อขาย และมีการวางเงินดาวน์เรียบร้อยแล้ว ซึ่งในแต่ละโครงการอาจจะมีการเปิดรอบ Presale หลายรอบ จนกว่าจะขายหมด แม้ว่าในช่วงแรก ๆ โครงการจะมีโปรโมชันในช่วง Presale ที่ดึงดูด เพื่อต้องการยอด แต่ยอด Presale ก็เป็นเพียงยอดการจอง ไม่ได้บ่งบอกถึงความมั่นคงของโครงการ

ดังนั้นหนึ่งในกลยุทธ์ที่ช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือการเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงรอบ Presale ท้าย ๆ รอให้โครงการมียอด Backlog สะสมในระดับหนึ่งก่อนตัดสินใจลงทุนเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยลดความเสี่ยงได้ แม้ว่าอาจต้องจ่ายในราคาที่สูงขึ้น หรืออาจไม่ได้รับโปรโมชันพิเศษแบบรอบต้น ๆ แต่จะช่วยให้มั่นใจได้มากขึ้นว่าโครงการมีความคืบหน้าและมีแนวโน้มก่อสร้างจนแล้วเสร็จ

ช่วงเวลาที่น่าลงทุนที่สุดมักจะเป็นช่วงที่:

• โครงการมียอด Backlog มากพอจนสามารถใช้เป็นหลักฐานในการยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารได้
• โครงการผ่านรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) แล้ว ซึ่งเป็นอีกหนึ่งดัชนีที่ชี้ว่าโครงการมีความพร้อมทางด้านกฎหมายและสามารถเริ่มก่อสร้างได้จริง

รีวิวจัดเต็ม บ้านเดี่ยวสราญสิริ จากแสนสิริ ซีรีส์ใหม่ Modern Farmhouse

สำหรับผู้ที่ต้องการเข้าสู่การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การเข้าใจว่า Backlog คืออะไร จะช่วยให้คุณสามารถประเมินความเสี่ยงและคาดการณ์ความสำเร็จของโครงการได้แม่นยำยิ่งขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการวางแผนเพื่อสร้างผลตอบแทนในระยะยาวอย่างมีประสิทธิภาพตามที่คาดหวัง

มองหาการลงทุนที่มั่นใจ ต้องเลือกโครงการที่เชื่อถือได้

นอกเหนือจากการวิเคราะห์ยอด Backlog นักลงทุนยังควรเลือกซื้อจากโครงการที่มีชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือสูง เพื่อเพิ่มความมั่นใจว่าโครงการจะดำเนินการได้สำเร็จตามเป้าหมาย

แสนสิริ ถือเป็นหนึ่งในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ที่มีประสบการณ์ยาวนาน และมีโครงการคุณภาพให้เลือกหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโด สำหรับอยู่อาศัยหรือการลงทุน หากคุณกำลังมองหาโครงการที่เหมาะกับการลงทุนระยะยาว และอยากเริ่มต้นอย่างมั่นใจ สามารถเยี่ยมชมโครงการทั้งหมดได้ทาง บ้านน่าลงทุน และ คอนโดน่าลงทุน เพื่อค้นหาทำเลและรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคุณ

แหล่งอ้างอิง: ddproperty, dotproperty, mrlikestock, condonewb

คำถามที่พบบ่อย