การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในวิธีสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เพื่อสร้าง Passive Income รายเดือนอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม การจะลงทุนให้ได้ผลตอบแทนที่ดี ไม่ใช่เพียงแค่เลือกทำเลที่น่าสนใจ หรือโครงการที่น่าเชื่อถือเท่านั้น แต่ยังต้องเข้าใจคำศัพท์เฉพาะในวงการอสังหาฯ ด้วย หนึ่งในคำสำคัญที่นักลงทุนควรรู้จัก เพื่อที่จะได้เลือกช่วงเวลาลงทุนได้อย่างเหมาะสมคือการเข้าใจว่า Backlog คืออะไร
ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ “Presale” หมายถึง ยอดจองยูนิตของโครงการ ก่อนที่การก่อสร้างจะเริ่มขึ้นจริง หรือก่อนที่โครงการจะแล้วเสร็จ โดยในขั้นตอนนี้ ผู้ซื้อเพียงแสดงความสนใจและจองสิทธิ์ในการซื้อยูนิตที่ต้องการไว้ล่วงหน้าเท่านั้น ยังไม่ถือเป็นยอดซื้อขายจริง
โครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากมักเปิดขายแบบ Presale เป็นรอบ ๆ เพื่อกระตุ้นยอดจองเบื้องต้น และสร้างความมั่นใจให้กับผู้พัฒนาโครงการ ในบางครั้งอาจมีการเปิด Presale หลายรอบ จนกว่าจะบรรลุเป้าหมายยอดจอง
อย่างไรก็ตาม การที่โครงการประกาศว่า “ขายหมด” ในช่วง Presale นั้น หมายถึงเพียงว่ามีผู้สนใจจองครบทุกยูนิตแล้วเท่านั้น ยังไม่ได้หมายความว่าโครงการประสบความสำเร็จในเชิงรายได้หรือมีความมั่นคงทางการเงินโดยแท้จริง
หลายคนที่เริ่มสนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจสงสัยว่า Backlog คืออะไร จริง ๆ แล้วคำว่า Backlog คือ ยอดขายที่มีการทำสัญญาและชำระเงินดาวน์แล้วเรียบร้อย แต่ยังไม่ได้รับรู้เป็นรายได้ในงบการเงิน และเป็นยอดที่รอการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์
กล่าวง่าย ๆ คือ Backlog เป็นยอดขายที่ “ปิดการขาย” ไปแล้วในเชิงสัญญา แต่ยังไม่ได้ส่งมอบกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้านั่นเอง
คำว่า Presale และ Backlog เป็นคำศัพท์เฉพาะในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความหมายแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง แม้จะเกี่ยวข้องกับการขายโครงการ แต่ทั้งสองสะท้อน "ระดับความมั่นใจ" ของรายได้ในมุมที่ต่างกัน
เหตุผลที่ทำให้นักลงทุนควรให้ความสำคัญกับยอด Backlog มากกว่า Presale มีดังนี้:
กล่าวได้ว่า ยอด Backlog คือดัชนีชี้วัดความน่าเชื่อถือและเสถียรภาพทางการเงินของโครงการ นักลงทุนนำข้อมูลนี้มาช่วยในการตัดสินใจได้อย่างแม่นยำและปลอดภัยมากยิ่งขึ้น
ยอด Backlog คือยอดที่แสดงให้เห็นถึงความสำเร็จของโครงการ ที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก ซึ่งช่วยเพิ่มความมั่นใจว่าโครงการนั้นจะมีโอกาสสูงที่จะสร้างได้อย่างประสบความสำเร็จ ซึ่งระยะเวลาที่จะทราบยอด Backlog นั้นจะแตกต่างกันออกไปตามลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแบ่งได้ 3 ประเภทหลัก ๆ ดังนี้
สำหรับโครงการที่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง หรือที่ในวงการอสังหาริมทรัพย์เรียกว่า บ้านสั่งสร้าง เป็นโครงการที่ยังไม่มีการก่อสร้าง แต่เปิดขายก่อนล่วงหน้า ซึ่งโครงการลักษณะนี้จะรอยอด Backlog ค่อนข้างนาน หากเป็นโครงการบ้านจัดสรรจะต้องรอยอดประมาณ 6-12 เดือน แต่ในกรณีที่เป็นคอนโดมิเนียมอาจใช้เวลาในการรอ 2-3 ปี การลงทุนในโครงการประเภทนี้ต้องมีความอดทนสูง แต่อาจได้ราคาที่ต่ำกว่าและมีโอกาสทำกำไรจากการเพิ่มมูลค่าระหว่างการก่อสร้าง
โครงการที่สร้างก่อนเปิดขาย เป็นโครงการที่ได้ดำเนินการก่อสร้างไปแล้วบางส่วน แล้วค่อยทำการเปิดขายระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งโครงการลักษณะนี้จะมีระยะเวลารอยอด Backlogปานกลาง โดยบ้านแนวราบอาจใช้เวลา 3-6 เดือน ส่วนอาคารชุดอาจใช้เวลา 6-18 เดือน ขึ้นอยู่กับความคืบหน้าของการก่อสร้าง
โครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ เป็นลักษณะของโครงการที่มีระยะเวลาในการรอยอด Backlog สั้นที่สุด ซึ่งจะใช้เวลารอประมาณ 1-3 เดือนเท่านั้น ทำให้ยอด Backlog กลายเป็นรายได้จริงได้อย่างรวดเร็ว การลงทุนในช่วงนี้มีความเสี่ยงต่ำ แต่อาจมีโอกาสทำกำไรน้อยกว่า เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการเห็นผลตอบแทนในระยะเวลาอันสั้น
อย่างที่ได้อธิบายไปในข้างต้นว่ายอด Backlog คือ ยอดการทำสัญญาซื้อขาย และมีการวางเงินดาวน์เรียบร้อยแล้ว ซึ่งในแต่ละโครงการอาจจะมีการเปิดรอบ Presale หลายรอบ จนกว่าจะขายหมด แม้ว่าในช่วงแรก ๆ โครงการจะมีโปรโมชันในช่วง Presale ที่ดึงดูด เพื่อต้องการยอด แต่ยอด Presale ก็เป็นเพียงยอดการจอง ไม่ได้บ่งบอกถึงความมั่นคงของโครงการ
ดังนั้นหนึ่งในกลยุทธ์ที่ช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือการเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงรอบ Presale ท้าย ๆ รอให้โครงการมียอด Backlog สะสมในระดับหนึ่งก่อนตัดสินใจลงทุนเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยลดความเสี่ยงได้ แม้ว่าอาจต้องจ่ายในราคาที่สูงขึ้น หรืออาจไม่ได้รับโปรโมชันพิเศษแบบรอบต้น ๆ แต่จะช่วยให้มั่นใจได้มากขึ้นว่าโครงการมีความคืบหน้าและมีแนวโน้มก่อสร้างจนแล้วเสร็จ
ช่วงเวลาที่น่าลงทุนที่สุดมักจะเป็นช่วงที่:
รีวิวจัดเต็ม บ้านเดี่ยวสราญสิริ จากแสนสิริ ซีรีส์ใหม่ Modern Farmhouse
สำหรับผู้ที่ต้องการเข้าสู่การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การเข้าใจว่า Backlog คืออะไร จะช่วยให้คุณสามารถประเมินความเสี่ยงและคาดการณ์ความสำเร็จของโครงการได้แม่นยำยิ่งขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการวางแผนเพื่อสร้างผลตอบแทนในระยะยาวอย่างมีประสิทธิภาพตามที่คาดหวัง
นอกเหนือจากการวิเคราะห์ยอด Backlog นักลงทุนยังควรเลือกซื้อจากโครงการที่มีชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือสูง เพื่อเพิ่มความมั่นใจว่าโครงการจะดำเนินการได้สำเร็จตามเป้าหมาย
แสนสิริ ถือเป็นหนึ่งในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ที่มีประสบการณ์ยาวนาน และมีโครงการคุณภาพให้เลือกหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโด สำหรับอยู่อาศัยหรือการลงทุน หากคุณกำลังมองหาโครงการที่เหมาะกับการลงทุนระยะยาว และอยากเริ่มต้นอย่างมั่นใจ สามารถเยี่ยมชมโครงการทั้งหมดได้ทาง บ้านน่าลงทุน และ คอนโดน่าลงทุน เพื่อค้นหาทำเลและรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคุณ
แหล่งอ้างอิง: ddproperty, dotproperty, mrlikestock, condonewb
Q :
A :
ยอด Backlog เป็นยอดการทำสัญญาซื้อขาย พร้อมวางเงินมัดจำ ซึ่งเป็นยอดที่แสดงให้เห็นถึงความมั่นคงทางการเงินของโครงการนั้น ๆ ที่มีโอกาสที่จะประสบความสำเร็จสูง
Q :
A :
Order Backlog คือ ยอด Backlog ที่ได้มาจากการรวมยอด Presale ในแต่ละครั้งที่เกิดการทำสัญญาซื้อขาย และมีการวางเงินดาวน์ เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จก็จะทำการโอนต่อไป
Q :
A :
Backlog คือยอดที่เกิดการทำสัญญา และมีการวางเงินดาวน์จริง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงรายได้ของโครงการ ยิ่งมียอด Backlog มากก็จะยิ่งเพิ่มโอกาสที่โครงการจะประสบความสำเร็จสูง หากเราสามารถอ่านค่า Backlog จากงบการเงินได้ก็จะช่วยเพิ่มโอกาสในการลงทุน ซึ่งยอด Backlog ของแต่ละโครงการนั้นสามารถตรวจสอบได้ที่เว็บไซต์ SET หรือสอบถามได้จากนักลงทุนสัมพันธ์ของบริษัทได้โดยตรง
Q :
A :
รูปแบบในการขายคอนโดนั้นหลัก ๆ แล้วสามารถแบ่งออกได้เป็น 3 ประเภท ดังนี้
Q :
A :
ยอด Presale นั้นเป็นเพียงยอดการจองสิทธิ์เท่านั้น แต่ยังไม่เกิดการทำสัญญาซื้อ-ขาย ซึ่งการซื้อในช่วง Presale แม้จะมีโปรโมชันที่น่าสนใจ แต่หากยอด Backlog ไม่เยอะอาจจะทำให้เกิดความล่าช้าในการก่อสร้าง
ผ่อนคอนโดเดือนละ 3,000-5,000 ทำได้จริงหรือหลอก? | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >
ซื้อบ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย อ่านเพิ่มเติม >
ดอกเบี้ยนโยบายขึ้น 1.75% แล้วคนซื้อบ้านได้ประโยชน์อะไร อ่านเพิ่มเติม >
รวมมาตรการกระตุ้นซื้อบ้าน อสังหา 2568 ลดค่าโอน ดอกเบี้ยถูก | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >
ส้วมตัน ชักโครกกดไม่ลง มีสาเหตุมาจากอะไร พร้อมวิธีแก้ส้วมตันด้วยตัวเอง อ่านเพิ่มเติม >
มุมมองลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 2568 บ้านหรู เติบโตสวนกระแส ดีดตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งในแง่ของซัพพลายหรือดีมานด์ โดยเฉพาะกลุ่มกำลังซื้อคนไทยระดับบน
ลงทุนบ้านหรู กระแสใหม่ได้รับความนิยม โดยเฉพาะบ้านหรูใกล้เมือง ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพรอบด้าน ครบทุกความสะดวก อยู่กีดี ลงทุนก็คุ้ม อย่างกรุงเทพกรีฑาและบางนา
หาคำตอบข้อแตกต่างระหว่างขายฝากและจำนอง พร้อมพบจุดเด่น จุดด้อยของนิติกรรมทั้ง 2 รูปแบบ เพื่อประโยชน์ในการเปลี่ยนที่ดินเป็นเงินก้อน
มุมมองลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 2568 บ้านหรู เติบโตสวนกระแส ดีดตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งในแง่ของซัพพลายหรือดีมานด์ โดยเฉพาะกลุ่มกำลังซื้อคนไทยระดับบน
ลงทุนบ้านหรู กระแสใหม่ได้รับความนิยม โดยเฉพาะบ้านหรูใกล้เมือง ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพรอบด้าน ครบทุกความสะดวก อยู่กีดี ลงทุนก็คุ้ม อย่างกรุงเทพกรีฑาและบางนา
ผ่อนคอนโดเดือนละ 3,000-5,000 ทำได้จริงหรือหลอก? | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >
ซื้อบ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย อ่านเพิ่มเติม >
ดอกเบี้ยนโยบายขึ้น 1.75% แล้วคนซื้อบ้านได้ประโยชน์อะไร อ่านเพิ่มเติม >
รวมมาตรการกระตุ้นซื้อบ้าน อสังหา 2568 ลดค่าโอน ดอกเบี้ยถูก | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >
ส้วมตัน ชักโครกกดไม่ลง มีสาเหตุมาจากอะไร พร้อมวิธีแก้ส้วมตันด้วยตัวเอง อ่านเพิ่มเติม >