ภาษีธุรกิจเฉพาะ คืออะไร? ขายบ้านต้องรู้ก่อนโอนกรรมสิทธิ์!

การตัดสินใจขายบ้านสักหลัง นอกจากจะต้องเตรียมตัวเรื่องการตั้งราคาและการหาผู้ซื้อแล้ว สิ่งหนึ่งที่เจ้าของบ้านมักมองข้ามหรืออาจจะยังไม่ทราบคือเรื่องของ "ภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน" ที่เกิดจากการทำธุรกรรม ซึ่งหนึ่งในค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่อาจทำให้หลายคนตกใจเมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน ก็คือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ บทความนี้จะพาทุกคนไปเจาะลึกว่า ภาษีธุรกิจเฉพาะ คืออะไร ใครบ้างที่ต้องเสียภาษี และเงื่อนไขการคิดภาษีสำหรับการขายบ้าน มีรายละเอียดอย่างไรบ้าง เพื่อให้ผู้ที่กำลังวางแผนขายบ้านสามารถคำนวณค่าใช้จ่ายล่วงหน้าได้อย่างแม่นยำและไม่เสียเปรียบ

ภาษีธุรกิจเฉพาะ คืออะไร 

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Special Business Tax) คือภาษีทางอ้อมรูปแบบหนึ่งที่จัดเก็บจากการประกอบกิจการบางประเภทที่กฎหมายกำหนดไว้เป็นการเฉพาะ โดยเข้ามาแทนที่ภาษีการค้าแบบเดิม ซึ่งมักจะเป็นกิจการที่มีความซับซ้อนในการคำนวณมูลค่าเพิ่ม หรือเป็นกิจการที่ไม่เหมาะสมที่จะนำระบบภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) มาใช้ การจัดเก็บภาษีประเภทนี้อยู่ภายใต้การดูแลของกรมสรรพากร และสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ อย่างบ้าน ทาวน์โฮม และคอนโด กฎหมายมองว่าพฤติกรรมการซื้อมาขายไปในระยะเวลาสั้น ๆ เข้าข่ายเป็นการขายเพื่อมุ่งค้าหรือหากำไร จึงต้องมีการจัดเก็บภาษีส่วนนี้นั่นเอง

เช็กเงื่อนไข! กิจการไหนบ้างที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ?

ตามกฎหมายประมวลรัษฎากร กิจการที่เข้าข่ายต้องจดทะเบียนและเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ได้มีเพียงแค่การขายบ้าน ทาวน์โฮม และคอนโดเท่านั้น แต่ยังครอบคลุมถึงกิจการประเภทอื่น ๆ ดังต่อไปนี้ 

• กิจการธนาคาร เช่น ธนาคารพาณิชย์ หรือสถาบันการเงินที่ดำเนินการตามกฎหมายว่าด้วยการพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์หรือกฎหมายเฉพาะ 
• การประกอบธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์ ธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ รวมถึงธุรกิจเงินทุน ซึ่งมีรายได้จากการให้บริการทางการเงิน 
• การรับประกันชีวิต การประกอบกิจการประกันชีวิตที่มีการรับเบี้ยประกันและบริหารความเสี่ยงตามกฎหมาย 
• ธุรกิจโรงรับจำนำ การรับจำนำทรัพย์สินตามกฎหมายว่าด้วยโรงรับจำนำ ซึ่งถือเป็นกิจการที่มีรายได้จากดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียม 
• กิจการที่ประกอบธุรกิจเยี่ยงธนาคารพาณิชย์ เช่น การให้กู้ยืมเงิน การค้ำประกัน หรือการดำเนินกิจกรรมทางการเงินเป็นปกติ แม้จะไม่ใช่ธนาคารโดยตรง
• การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ไม่ว่าจะได้มาจากการซื้อ การรับให้ หรือวิธีใดก็ตาม หากเข้าลักษณะการขายเพื่อแสวงหากำไร จะเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยเฉพาะกรณีภาษีธุรกิจเฉพาะที่คนขายบ้านควรตรวจสอบเงื่อนไขให้รอบคอบก่อนโอนกรรมสิทธิ์  

โฟล บาย แสนสิริ

คอนโดทำเลดี วิวแม่น้ำเจ้าพระยา ใกล้ Icon Siam และรถไฟฟ้า เพียง 350 เมตร จาก BTS สถานีคลองสาน

เริ่มต้นที่ 2.69 ล้านบาท*

ซื้อ-ขายบ้านเข้าเงื่อนไขไหนบ้างที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ?

สำหรับบุคคลธรรมดาที่ต้องการขายบ้าน คอนโด หรือที่ดิน กฎหมายได้กำหนดเงื่อนไขที่ถือเป็นการ "ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร" ซึ่งจะทำให้ผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตรา 3.3% ซึ่งจะประกอบด้วยภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% และภาษีบำรุงท้องถิ่นอีก 10% ของภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยมีเงื่อนไขหลักที่ต้องพิจารณา ดังนี้

กรณีถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี

หากผู้ขายทำการขายอสังหาริมทรัพย์โดยที่นับระยะเวลาตั้งแต่ได้รับกรรมสิทธิ์จนถึงวันที่มีการโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือ "ยังไม่เกิน 5 ปีบริบูรณ์" กฎหมายจะสันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นการซื้อมาเพื่อเก็งกำไร หรือมุ่งหวังผลประโยชน์ทางการค้า ในกรณีนี้ผู้ขายจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายบ้านหลังนั้น

กรณีไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี 

แม้ว่าผู้ขายจะถือครองบ้านมาไม่ถึง 5 ปี แต่กฎหมายก็ยังให้ทางออกสำหรับผู้ที่อยู่อาศัยจริง โดยพิจารณาจาก "ชื่อในทะเบียนบ้าน" หากผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ต้องการขายเป็นระยะเวลา "น้อยกว่า 1 ปี" นับตั้งแต่วันที่ได้กรรมสิทธิ์ จะถือว่าเข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่หากย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านหลังนั้นและอยู่เกิน 1 ปีบริบูรณ์แล้ว ก็จะหลุดพ้นจากเงื่อนไขนี้ทันที

กรณีใดบ้างที่ได้รับยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

การขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จำเป็นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเสมอไป หากเข้าเงื่อนไขข้อยกเว้นตามที่กฎหมายกำหนด ผู้ขายก็จะได้รับสิทธิยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% โดยมีกรณีดังต่อไปนี้ 

• ถือครองกรรมสิทธิ์เกิน 5 ปีบริบูรณ์ นับตั้งแต่วันที่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์จนถึงวันที่ขาย หากเกิน 5 ปี จะได้รับยกเว้นทันที 
• มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีบริบูรณ์ หากมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่วันที่ได้กรรมสิทธิ์ จะได้รับยกเว้นแม้จะถือครองไม่ถึง 5 ปีก็ตาม (ในกรณีที่มีการรื้อถอนบ้านและปลูกสร้างใหม่ ให้นับระยะเวลาการมีชื่อในทะเบียนบ้านต่อเนื่องกันได้) 
• การโอนกรรมสิทธิ์โดยทางมรดก การได้รับอสังหาริมทรัพย์มาทางมรดก และทำการโอนให้ทายาท ไม่ถือเป็นการขายเพื่อมุ่งค้าหรือหากำไร 
• การโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมาย การยกบ้านหรือที่ดินให้บุตรที่ถูกต้องตามกฎหมาย (ไม่รวมบุตรบุญธรรม) ได้รับการยกเว้น 
• การโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ส่วนราชการ ไม่ว่าจะเป็นการขาย การเวนคืน ให้แก่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาล โดยไม่มีค่าตอบแทน หรือเป็นการเวนคืนตามกฎหมาย 
• การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์กับส่วนราชการ เฉพาะกรณีที่ไม่มีการจ่ายเงินชดเชยส่วนต่าง

ค่าโอนบ้านพร้อมที่ดิน ค่าโอนคอนโด จ่ายเท่าไหร่ คำนวณยังไง

วิธีคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะที่คนขายบ้าน ต้องรู้!

การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการขายบ้านนั้นใช้วิธีที่ตรงไปตรงมา โดยจะคิดในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินทุนทรัพย์จากกรมที่ดิน หรือราคาซื้อขายจริง โดยให้เลือกใช้ราคาที่สูงกว่า นำมาเป็นฐานในการคำนวณ ดังนี้

(ราคาประเมิน หรือ ราคาซื้อขายจริง ที่สูงกว่า) x 3.3% = ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ต้องจ่าย 

ตัวอย่างเช่น 

ขายบ้านเดี่ยวโครงการอณาสิริ ศรีนครินทร์ - แพรกษา 2 ในราคา 5,000,000 บาท แต่ราคาประเมินจากกรมที่ดินอยู่ที่ 4,500,000 บาท

เนื่องจากราคาซื้อขายจริงสูงกว่า จึงต้องนำราคา 5,000,000 บาท มาเป็นฐานในการคำนวณ

5,000,000 x 3.3% = 165,000 บาท

ดังนั้น ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน ผู้ขายจะต้องชำระภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นเงิน 165,000 บาท

วางแผนขายบ้านอย่างรอบคอบ เริ่มต้นจากความเข้าใจภาษีธุรกิจเฉพาะ 

ภาษีธุรกิจเฉพาะถือเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อกำไรสุทธิจากการขายบ้าน ผู้ที่กำลังวางแผนจะขายอสังหาริมทรัพย์จึงควรตรวจสอบเงื่อนไขระยะเวลาการถือครอง และระยะเวลาการมีชื่อในทะเบียนบ้านให้รอบคอบก่อนตัดสินใจตั้งราคาขายและทำสัญญา เพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้อง หากวางแผนล่วงหน้าเป็นอย่างดี การขายบ้านก็จะเป็นไปอย่างราบรื่นและไม่เกิดปัญหาค่าใช้จ่ายบานปลาย 

สำหรับผู้ที่ขายบ้านหลังเก่าเรียบร้อยแล้ว และกำลังมองหาที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์มากกว่าเดิม สามารถเลือกชมโครงการที่อยู่อาศัยคุณภาพจากแสนสิริ ไม่ว่าจะเป็นคอนโด บนทำเลศักยภาพใกล้รถไฟฟ้า ทาวน์โฮม ฟังก์ชันครบครันสำหรับครอบครัวยุคใหม่ บ้านแฝด ดีไซน์สวยพื้นที่กว้างขวาง หรือบ้านเดี่ยว ระดับลักซ์ชัวรีที่มอบความเป็นส่วนตัวสูงสุด แสนสิริพร้อมดูแลและมอบประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ดีที่สุดให้เสมอ

เดอะ เบส เออร์เบิน พระราม 9

คอนโดใหม่ จากแสนสิริ บนทำเลแยกผังเมือง ใกล้ MRT สายสีส้ม คลิกรับข้อเสนอพิเศษ

เริ่มต้นที่ 4.10 ล้านบาท*

ค้นหาบ้านที่ถูกใจ บนทำเลที่ใช่ทุกความต้องการ กับบ้านที่แสนสิริใส่ใจทุกรายละเอียด ตั้งแต่การดีไซน์ ไปจนถึงการบริการหลังการขาย Sansiri Service ดุจประหนึ่งคนในครอบครัว พร้อมนำเสนอโปรโมชันโดนใจคนซื้อบ้านโดยเฉพาะ

พบกับ ลดแรง! HOT UNIT คัดพิเศษ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม คอนโด หลากหลายทำเลศักยภาพจากแสนสิริ กว่า 1,000 ยูนิต