จำนองบ้าน จำนองที่ดินคืออะไร ขายฝากกับจํานอง ต่างกันอย่างไร

จำนอง คืออะไร?

การจำนอง เป็นการทำนิติกรรมอีกรูปแบบหนึ่ง ในลักษณะของการนำทรัพย์สินมาเป็นประกันการชำระหนื้ โดยทรัพย์สินที่สามารถนำมาจำนอง เป็นได้ทั้งทรัพย์สิน ประเภทอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด ที่ดิน หรือ ทรัพย์สิน ประเภทสังหาริมทรัพย์ที่มีทะเบียน เฉพาะที่กฎหมายกำหนดให้นำมาจำนองได้ เช่น รถยนต์ หรือ เครื่องจักร เป็นต้น โดยในการจำนองทรัพย์สินทุกประเภท จะต้องนำสัญญาจำนองไปจดทะเบียนด้วย ซึ่งในกรณีทรัพย์สินที่จำนองเป็นอสังหาริมทรัพย์ ให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจ และในกรณีสังหาริมทรัพย์ ให้จดทะเบียน ณ สำนักทะเบียน ซึ่งรับผิดชอบงานจดทะเบียนสังหาริมทรัพย์ชนิดนั้น ๆ

ทั้งนี้ ผู้จำนองไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์สินที่จำนองและยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่จำนอง จึงมีสิทธิใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่จำนองต่อไปได้ แต่หากมีการผิดนัดชำระหนี้ที่มีการจำนองเป็นประกันแล้ว ผู้รับจำนองมีสิทธิฟ้องบังคับชำระหนี้และบังคับคดีกับทรัพย์สินที่จำนองได้ตามกฎหมาย

นอกจากนี้ ในกรณีที่ผู้จำนองได้จำนองทรัพย์สินเพื่อประกันการชำระหนี้ของตนเอง และมีข้อตกลงว่าจะชำระหนี้จนครบถ้วนหากบังคับจำนองแล้วได้เงินไม่เพียงพอ ผู้จำนองมีหน้าที่ต้องชำระเงินเพิ่มเติมให้แก่ผู้รับจำนองจนกว่าจะครบถ้วนต่อไป แม้จะถูกบังคับคดีเอากับทรัพย์สินที่จำนองแล้วก็ตาม

ทรัพย์สินที่ทำสัญญาจำนองได้มีอะไรบ้าง?

สัญญาจำนองเป็นวิธีการกู้เงินโดยใช้ทรัพย์สินมาเป็นหลักค้ำประกัน เมื่อผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามสัญญา ผู้รับจำนองมีสิทธิ์ในการยึดทรัพย์สินที่นำมาจำนองไว้ เพื่อนำไปขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ ซึ่งทรัพย์สินที่สามารถนำมาทำสัญญาจำนองได้แบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลัก ๆ ดังนี้

ข้อดีของการจำนอง มีอะไรบ้าง?

• ค่าใช้จ่ายดำเนินการต่ำ: ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการจำนองปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 1% ของวงเงินจำนอง และมีค่าอากรต่ำเมื่อเทียบกับธุรกรรมทางการเงินประเภทอื่น
• ยังสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินได้ตามปกติ: ขณะที่ทรัพย์ถูกจำนอง ผู้จำนองยังคงเป็นเจ้าของทรัพย์ และยังใช้ประโยชน์จากบ้านหรือที่ดินนั้นได้ เช่น อยู่อาศัย ทำธุรกิจ หรือปล่อยเช่า
• ช่วยเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน: เหมาะกับผู้ที่ต้องการเงินก้อนเพื่อนำไปหมุนเวียน ลงทุน หรือใช้จ่ายในยามฉุกเฉินโดยไม่ต้องขายทรัพย์

ข้อเสียของการจำนอง มีอะไรบ้าง?

ข้อเสียของการจำนอง คือ หากผู้ขอกู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามเงื่อนไข จะเสี่ยงต่อการถูกยึดทรัพย์หรือบังคับขายทอดตลาด ซึ่งอาจทำให้สูญเสียบ้านหรือที่ดินไปอย่างถาวร อีกทั้งวงเงินที่ได้รับจากการจำนองมักจะไม่สูงมาก เฉลี่ยประมาณ 30% ของราคาประเมิน

ก่อนทำสัญญาจำนองที่ดิน การจำนองบ้าน มีเรื่องอะไรที่ต้องรู้บ้าง

การทำสัญญาจำนองเป็นวิธีการกู้เงินวิธีหนึ่งที่ใช้ทรัพย์สินมาเป็นหลักประกัน ซึ่งก่อนที่จะทำสัญญาจำนอง ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจำนองที่ดิน สัญญาจำนองบ้านคือสิ่งจำเป็นที่จะต้องอ่านสัญญาให้ละเอียด เพื่อป้องกันการเกิดความผิดพลาด ไปดูกันว่าก่อนทำสัญญาจำนอง ต้องรู้เรื่องอะไรบ้าง

ศึกษาข้อมูลและเปรียบเทียบข้อเสนอจากธนาคารต่าง ๆ ก่อนตัดสินใจ

• เลือกวงเงินกู้ที่เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนชำระ
• ศึกษาเงื่อนไขสัญญาจำนองให้ละเอียด รวมถึงทำความเข้าใจค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ให้ดี
• เตรียมเอกสารให้ครบถ้วน และถูกต้อง
• ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายหรือการเงิน เพื่อช่วยให้เข้าใจสัญญาได้ง่ายขึ้น และไม่ถูกหลอกง่าย ๆ

หนังสือสัญญาจำนองที่ดิน การจำนองบ้าน ควรมีรายละเอียดอะไรบ้าง

การทำหนังสือสัญญาจำนองที่ดิน หรือการทำสัญญาจำนองบ้านนั้นคือ การนำโฉนดที่ดินไปจดทะเบียนไปกับผู้ให้กู้ เพื่อเป็นหลักประกันว่าผู้ขอกู้จะชำระหนี้ให้ครบถ้วน หากไม่ชำระหนี้ตามที่ตกลงตามสัญญา หรือผิดชำระหนี้ก็จะถูกยึดโฉนดไป ซึ่งหนังสือสัญญาจำนองที่ดิน การจำนองบ้าน ควรมีรายละเอียดดังนี้

การทำสัญญาจดจำนองมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง?

การทำสัญญาจดจำนอง จำเป็นต้องดำเนินการต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน และมีขั้นตอนหลัก ๆ ดังนี้

1. เตรียมเอกสารที่เกี่ยวกับการจำนองให้ครบถ้วน
2. ยื่นคำร้องขอดำเนินการจดจำนอง โดยผู้จำนอง และผู้รับจำนองตกลงรายละเอียด และยื่นเอกสาร ณ สำนักงานที่ดิน โดยเจ้าหน้าที่จะตรวจสอบความถูกต้องทั้งหมด
3. จัดทำ และอ่านสัญญาจำนอง โดยระบุชัดเจนในสัญญาว่า:
   • รายละเอียดของทรัพย์สินที่นำมาจำนอง (เลขที่โฉนด ที่ตั้ง)
   • ชื่อ-ที่อยู่ผู้จำนองและผู้รับจำนอง
   • วงเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาผ่อนชำระ
   • ข้อสัญญา และเงื่อนไขต่าง ๆ
4. ชำระค่าธรรมเนียมจดจำนอง: ชำระตามที่กฎหมายกำหนด โดยปกติจะคิดเป็น 1% ของวงเงินที่จดจำนอง
5. รับเอกสารสัญญา และโฉนดที่มีบันทึกจำนอง: เมื่อเสร็จสิ้น เจ้าหน้าที่จะมอบสัญญาที่ลงนามแล้ว และโฉนดที่มีการลงบันทึกจำนองคืนให้ แต่โฉนดตัวจริงมักอยู่ที่ผู้รับจำนองจนกว่าหนี้จะหมด

กรณีลูกหนี้ไม่จ่ายหรือผิดนัดชำระ และต้องการให้ทรัพย์สินถูกนำไปขายทอดตลาดต้องทำอย่างไร?

หากลูกหนี้ไม่ชำระหรือผิดนัดการจ่ายเงิน เจ้าหนี้มีสิทธิแจ้งเตือนให้ชำระหนี้ภายในระยะเวลาอย่างน้อย 60 วัน หากยังไม่จ่าย เจ้าหนี้สามารถฟ้องร้องต่อศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งนำทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาดตามขั้นตอนของกฎหมาย โดยเงินจากการขายจะนำไปใช้ชำระหนี้กับเจ้าหนี้เป็นอันดับแรก ส่วนที่เหลือ (ถ้ามี) จะคืนให้ลูกหนี้หรือจัดสรรให้เจ้าหนี้รายอื่นตามลำดับ โดยขั้นตอนทั้งหมดจะทำอย่างถูกต้องตามกฎหมายเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมทั้งสองฝ่าย

กรณีลูกหนี้ไม่จ่ายหรือผิดนัดชำระ และต้องการให้ทรัพย์สินที่นำมาค้ำหลุดจากสิทธิของลูกหนี้ต้องทำอย่างไร?

หากลูกหนี้ไม่จ่ายหรือผิดนัดชำระเงินกู้ และเจ้าหนี้ต้องการให้ทรัพย์สินที่นำมาค้ำประกันหลุดจากสิทธิของลูกหนี้ เจ้าหนี้จะต้องแจ้งเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรให้ลูกหนี้ชำระหนี้ภายในเวลาที่กำหนด (ไม่น้อยกว่า 60 วัน) หากลูกหนี้ยังไม่ชำระ เจ้าหนี้ต้องดำเนินการฟ้องต่อศาล เพื่อขอให้ศาลมีคำพิพากษา และมีคำสั่งบังคับให้ขายทอดตลาดหรือดำเนินการในรูปแบบที่กฎหมายกำหนด

สัญญาการจำนองที่ดิน การจำนองบ้าน มีอายุนานเท่าไร

การทำสัญญาจำนองเป็นภาระผูกพันทางกฎหมายที่ไม่ได้มีอายุความตามกฎหมาย แต่สัญญาจะไม่มีผลทางกฎหมายแล้วก็ต่อเมื่อผู้จำนองจ่ายหนี้ครบทั้งหมด

ขายฝากคืออะไร

การขายฝาก เป็นการทำนิติกรรมในรูปแบบของการขายทรัพย์สิน ทั้งที่เป็นทรัพย์สิน ประเภทอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด ที่ดิน หรือทรัพย์สินประเภท สังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ เป็นต้น ให้กับผู้รับซื้อฝาก โดยการทำสัญญาเอกสารขายฝากที่ดิน และมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่ตกลงกัน ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่ขายฝากและได้ส่งมอบทรัพย์สินแก่ผู้รับซื้อฝาก

จุดเด่นของการขายฝาก มีอะไรบ้าง?

• ได้เงินสดรวดเร็ว: ผู้ขายฝากจะได้รับเงินก้อนทันทีหลังทำสัญญา ไม่ต้องรอขั้นตอนอนุมัติที่ซับซ้อนแบบการกู้เงิน
• ไม่ต้องตรวจเครดิตหรือมีคนค้ำประกัน: ไม่ยุ่งยากเรื่องเช็กประวัติเครดิตบูโรหรือหาผู้ค้ำประกัน ทำให้เข้าถึงเงินทุนได้ง่ายขึ้น
• มีสิทธิ์ไถ่ถอนทรัพย์คืน: ผู้ขายฝากยังคงมีสิทธิ์ไถ่ถอนทรัพย์สินกลับคืนภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา
• วงเงินสูงกว่าการกู้ทั่วไป: การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินหรือบ้าน ผู้ขายฝากมักได้วงเงินสูงกว่าการจำนองหรือกู้ธนาคาร
• ขั้นตอนรวดเร็วและถูกกฎหมาย: การขายฝากเป็นธุรกรรมที่จดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่รัฐโดยตรง ทำให้แน่ใจได้ในเรื่องความปลอดภัย และได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย
• ดอกเบี้ยเป็นธรรมและกำหนดตามกฎหมาย: อัตราดอกเบี้ยในการขายฝากอสังหาริมทรัพย์มีการควบคุมตามกฎหมายโดยกำหนดสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี

อัตราดอกเบี้ยบ้าน ล่าสุด อัปเดต ปี 2568 ทั้งสินเชื่อบ้าน - คอนโด

การขายฝากมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง?

1. ประกาศขายและตกลงรายละเอียด: เจ้าของทรัพย์สิน (ผู้ขายฝาก) แจ้งความประสงค์จะขายฝากทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น โดยทั้งสองฝ่าย (ผู้ขายฝาก และผู้รับซื้อฝาก) ตกลงเงื่อนไขเกี่ยวกับราคา และระยะเวลาไถ่ถอน ซึ่งรายละเอียดระยะเวลาไถ่ถอนจะต้องระบุไว้ชัดเจนในสัญญา
2. จัดการแลกเปลี่ยน ณ สำนักงานที่ดิน: ดำเนินการเซ็นสัญญาขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน และมอบทรัพย์สิน (เช่น โฉนดที่ดิน) ให้กับผู้รับซื้อฝาก ซึ่งผู้ขายฝากได้รับเงินสดทันทีตามข้อตกลง
3. การไถ่ถอน และสิ้นสุดสัญญา: เมื่อครบกำหนดสัญญา ผู้ขายฝากต้องนำเงินมาชำระคืนเพื่อไถ่ถอนทรัพย์สินของตนกลับคืน พร้อมดอกเบี้ยหากมีการตกลงไว้
   • กรณีไถ่ถอนครบ ผู้รับซื้อฝากจะคืนเอกสารสิทธิ์ (เช่น โฉนด) ให้กับผู้ขายฝาก
   • กรณีไม่ไถ่ถอนภายในเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที

การขายฝากต่างจากการขายปกติอย่างไร?

• ขายฝาก คือการขายทรัพย์แบบมีเงื่อนไขให้ผู้ขายมีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์กลับคืนในระยะเวลาตามที่สัญญาระบุ หากไถ่ถอนภายในเวลาจะได้กรรมสิทธิ์ทรัพย์กลับ แต่หากเลยกำหนด ทรัพย์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยถาวร
• การขายปกติ เป็นการเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ถาวร ผู้ขายไม่มีสิทธิใด ๆ กับทรัพย์หลังจากโอนกรรมสิทธิ์

หากอธิบายให้เข้าใจง่าย ๆ ‘การขายฝาก’ เป็นโอกาสให้ผู้ขายนำทรัพย์ไปใช้เป็นเงินทุนชั่วคราวพร้อมทางเลือกไถ่ถอน ในขณะที่การขายปกติเป็นการจำหน่ายทรัพย์ เพื่อเปลี่ยนกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์

รูปแบบของการขายฝากและการจำนองเป็นอย่างไร?

ก่อนจะไปหาข้อแตกต่างของการทำนิติกรรมทั้ง 2 รูปแบบ จำเป็นต้องทำความเข้าใจ รูปแบบ วิธีการ ขั้นตอนระหว่างการขายฝากและการจำนองให้ถ่องแท้ เพื่อเลือกใช้ได้ตรงจุด

อย่างไรก็ดี ในกรณีทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญาจะต้องนำสัญญาขายฝากไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจด้วย การขายฝากจึงจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ทั้งนี้ หากผู้ขายฝากไม่ได้ไถ่ทรัพย์สินคืนตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่ตกลงกันดังกล่าว ผู้ขายฝากจะหมดสิทธิไถ่ทรัพย์สินคืน โดยผู้รับซื้อฝากไม่ต้องไปใช้สิทธิฟ้องบังคับตามสัญญาขายฝากอีก

ขายฝาก กับ จํานอง เหมาะกับใคร แบบไหนดีกว่า?

การขายฝากเหมาะกับคนที่ต้องการเงินสดด่วน และไม่ต้องผ่านขั้นตอนยุ่งยาก เช่น ตรวจเครดิตหรือมีผู้ค้ำประกัน รวมถึงเหมาะกับผู้ที่ต้องการวงเงินสูง และยังต้องการสิทธิ์ไถ่ถอนทรัพย์ในอนาคต ส่วนการจำนองเหมาะกับผู้ที่ต้องการวงเงินกู้ในอัตราดอกเบี้ยต่ำ และต้องการผ่อนชำระในระยะยาว โดยยังคงถือสิทธิ์ และใช้ประโยชน์จากทรัพย์ต่อไปได้ หากถามว่า แบบไหนดีกว่า? ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเป้าหมาย หากต้องการเงินด่วนและเงื่อนไขยืดหยุ่น การขายฝากจะเหมาะสมกว่า แต่ถ้าต้องการความมั่นคงในสิทธิ์ และดอกเบี้ยต่ำ การจำนองจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า

การทำสัญญาขายฝากและการทำสัญญาจำนอง ต้องทำที่ไหน?

สัญญาขายฝาก และสัญญาจำนองจะมีผลสมบูรณ์ และได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายก็ต่อเมื่อทำที่สำนักงานที่ดิน (กรมที่ดิน) และมีเจ้าหน้าที่รับรองเท่านั้น

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับการจำนองคืออะไรและข้อแตกต่างระหว่างการขายฝากกับการจำนองไปแล้ว ต่อไปนี้ใครที่มีความจำเป็นต้องทำนิติกรรมทั้ง 2 รูปแบบ จะสามารถพิจารณาจุดเด่น จุดด้อย และเลือกใช้บริการได้อย่างถูกต้อง ทั้งนี้ ควรเลือกนายทุนหรือบริษัทที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อป้องกันสิทธิประโยชน์ของตัวเราเอง

เปลี่ยนที่ดินของคุณให้เป็นเงินก้อน ด้วยบริการขายฝากที่ดิน Xspring ได้เงินไว ดอกเบี้ยถูก วงเงินสูง