ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโด หลายคนอาจโฟกัสที่ทำเล ราคาหรือรูปแบบที่อยู่อาศัย แต่สิ่งสำคัญอีกเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม คือ “นิติบุคคล” ซึ่งมีหน้าที่ดูแลและบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางของโครงการเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยได้รับความสะดวกและปลอดภัยในระยะยาว โดยทั่วไปนิติบุคคลมีอยู่ 2 ประเภทหลัก คือ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ที่ดูแลบ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝด และ นิติบุคคลอาคารชุด สำหรับคอนโดมิเนียม บทความนี้จะพาคุณทำความเข้าใจว่าแต่ละประเภทมีหน้าที่อย่างไร ทำไมเราต้องจ่ายค่าส่วนกลาง และเงินส่วนนั้นถูกนำไปใช้กับอะไรบ้าง เพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น
นิติบุคคลจะเกิดขึ้นและถูกจัดตั้งตามกฎหมาย พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน 2543 เมื่อผู้พัฒนาโครงการหรือผู้จัดสรรที่ดิน ได้ดำเนินการตามข้อกำหนดทางกฎหมาย อาทิ ผู้จัดสรรที่ดินขายที่ดินจัดสรรได้เกินกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงที่ได้รับอนุญาตจัดสรร สร้างสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการเสร็จทั้งหมด ได้รับการตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด จัดทำหนังสือสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาต
ทั้งนี้นิติบุคคลถูกแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบคือ
เป็นนิติบุคคลที่ถูกจัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย โดยทำหน้าที่บริหารและดูแลจัดการโครงการหมู่บ้านจัดสรร ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์โฮมต่อจากผู้พัฒนาโครงการ ทั้งนี้จะให้ผู้อาศัยในโครงการร่วมเป็นสมาชิกนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรร โดยมีสิทธิออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมเลือกตั้งสมาชิกเป็นกรรมการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทั้งนี้ตามกฎหมายการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาดูแลหมู่บ้านจัดสรร ก็เพื่อให้หมู่บ้านจัดสรรมีสมาชิกหรือลูกบ้านช่วยกันดูแลบำรุงรักษาหมู่บ้าน
ซื้อบ้านแสนสิริดีไหม? มาหาคำตอบและเลือกบ้านที่ใช่สำหรับคุณ
กลุ่มคนในนามบริษัทที่ได้รับการว่าจ้างมาเพื่อ บริหารจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการคอนโด ในนามของนิติบุคคลอาคารชุด โดยสำหรับอาคารชุดหรือคอนโดนั้น จะมีการแบ่งกรรมสิทธิ์ถือครองออกเป็น 2 ส่วน คือ พื้นที่ส่วนบุคคล และพื้นที่ส่วนกลาง ทั้งนี้นิติบุคคคลคอนโด หรืออาคารชุด จะมีหน้าที่ดูแลจัดการเฉพาะทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดเท่านั้น ส่วนระเบียบข้อบังคับต่างๆ แต่ละโครงการจะมีข้อกำหนดที่แตกต่างกันออกไป
การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีบทบาทสำคัญในการสร้างความเป็นระเบียบและช่วยดูแลชุมชนในด้านต่าง ๆ โดยมีหน้าที่หลักในการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง สาธารณูปโภคส่วนกลาง เช่น ถนน สวนภายในหมู่บ้าน หรือระบบระบายน้ำ จะได้รับการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง รวมถึงเป็นตัวแทนรับโอนทรัพย์สินและเงินบำรุงรักษาจากผู้จัดสรร ซึ่งเป็นการสร้างหลักประกันคุณภาพชีวิตและความเป็นอยู่ที่ดีของสมาชิกในหมู่บ้านในระยะยาว
นอกจากนี้ การมีนิติบุคคลยังช่วยวางกฎระเบียบที่ทุกคนในหมู่บ้านต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด เพื่อให้ทุกคนอยู่ร่วมกันได้ ซึ่งช่วยให้การอยู่อาศัยมีความเป็นระบบมากขึ้น นอกจากนี้ยังเปิดโอกาสให้สมาชิกมีส่วนร่วมในการตัดสินใจและตรวจสอบการทำงานของคณะกรรมการอย่างโปร่งใส เพื่อให้เกิดสภาพแวดล้อมที่ดีอีกด้วย
ไม่ว่าจะเป็นนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลคอนโด ต่างมีหน้าที่รับผิดชอบในการดูแลโครงการให้ยังคงสภาพน่าอยู่แก่บรรดาผู้พักอาศัยหรือลูกบ้าน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นนิติบุคคลของทั้ง 2 ประเภท มีหน้าที่แตกต่างกันอยู่ดังนี้
ซื้อคอนโด แสนสิริ ดีไหม ทำไมต้องแสนสิริ หาคำตอบได้ที่นี่
กระบวนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นกระบวนการที่ต้องอาศัยการทำงานร่วมกันระหว่างผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และเจ้าพนักงานที่ดิน โดยมีเป้าหมายเพื่อให้สามารถรับโอนทรัพย์สินสาธารณะจากผู้จัดสรรที่ดินมาบริหารจัดการได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งสามารถแบ่งเป็นขั้นตอนหลัก ๆ ได้ 6 ขั้นตอน ดังนี้
เมื่อผู้จัดสรรที่ดินจัดทำบัญชีรายละเอียดทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ พร้อมทั้งจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาที่ต้องรับผิดชอบแล้ว ขั้นตอนแรกของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อไปคือการเรียกประชุมผู้ซื้อที่ดินภายในโครงการ เพื่อหารือและลงมติว่าจะดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหรือไม่ การประชุมนี้มีความสำคัญเพราะต้องอาศัยเสียงส่วนใหญ่ในการตัดสินใจ อีกทั้งยังใช้เพื่อแต่งตั้งตัวแทนเพื่อยื่นคำขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคล
เมื่อที่ประชุมมีมติให้จัดตั้งนิติบุคคล ขั้นตอนต่อไปคือการร่างข้อบังคับ เพื่อใช้เป็นแนวทางในการดำเนินงานของนิติบุคคล ซึ่งข้อบังคับเหล่านี้ต้องครอบคลุมรายละเอียดต่าง ๆ ที่จำเป็นต่อการบริหารงาน และผ่านความเห็นชอบจากสมาชิกในที่ประชุม สำหรับข้อบังคับที่ควรมี มีดังนี้
และตัดสินใจเรื่องสำคัญต่าง ๆ ของหมู่บ้าน ซึ่งคณะกรรมการจะต้องมีไม่น้อยกว่า 5 คน แต่ไม่เกิน 15 คน ซึ่งการพิจารณาเลือกกรรมการควรคำนึงถึงความโปร่งใส ความสามารถในการบริหารจัดการ และความเป็นกลาง เพื่อให้การทำงานของนิติบุคคลเป็นไปอย่างราบรื่นและเกิดประโยชน์สูงสุดแก่สมาชิก
เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีการลงมติเลือกคณะกรรมการครบถ้วนแล้ว ขั้นตอนต่อไปจะเป็นการเตรียมเอกสารที่ต้องดำเนินการอย่างละเอียดและรอบคอบ เพื่อใช้ในการยื่นคำร้องขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร โดยเอกสารเหล่านี้จะถูกใช้ตรวจสอบความถูกต้องและความพร้อมของการจัดตั้ง ซึ่งเอกสารสำคัญที่ใช้ประกอบการจัดตั้งมีดังนี้
เมื่อเตรียมเอกสารครบถ้วนและตรวจสอบความถูกต้องแล้ว ตัวแทนที่ได้รับมอบหมายจะต้องยื่นคำร้องต่อสำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่ หากเอกสารถูกต้องครบถ้วน ในระหว่างนี้เจ้าพนักงานที่ดินจะดำเนินการปิดประกาศคำขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในที่สาธารณะต่าง ๆ ตามที่กฎหมายกำหนด เป็นระยะเวลา 30 วัน เพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านได้ หากมีผู้คัดค้าน เจ้าพนักงานที่ดินจะตรวจสอบข้อเท็จจริง และสรุปเรื่องให้คณะกรรมการพิจารณาเพื่อวินิจฉัย หากครบกำหนดประกาศแล้วไม่มีผู้คัดค้าน หรือมีผู้คัดค้านแต่คณะกรรมการพิจารณาแล้วเห็นว่า การคัดค้านไม่เป็นเหตุให้การจดทะเบียนไม่ชอบด้วยกฎหมาย เจ้าพนักงานที่ดินจะสั่งรับจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และจะมีการออกหนังสือรับรองการจัดตั้งนิติบุคคลอย่างเป็นทางการ
เมื่อมีการออกหนังสือรับรองการจัดตั้งนิติบุคคลแล้วจะต้องแจ้งให้ผู้จัดสรรที่ดินทราบ พร้อมกำหนดวันจดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ รวมถึงการส่งมอบเงินค่าบำรุงรักษาที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบตามบัญชีทรัพย์สิน ให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่ผู้จัดสรรกำหนดไว้ในตอนแรก หลังจากนี้ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่การบำรุงรักษาเมื่อได้ดำเนินการโอนทรัพย์สินและส่งมอบเงินให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว
รู้เรื่องความหมายและความสำคัญของนิติบุคคลหมู่บ้านและคอนโดไปแล้ว สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านหรือคอนโด แต่กำลังสงสัยเรื่องนิติบุคคล ก็คลายความสงสัยไปได้ไม่น้อย ทั้งนี้หากอยากรู้เรื่องกู้บ้าน สามารถคำนวณเงินกู้บ้าน หรือได้รับความรู้เกี่ยวกับคำแนะในการซื้อ
Q :
A :
การบริหารงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้นจะดำเนินการโดยคณะกรรมการที่ได้รับเลือกจากสมาชิกในหมู่บ้าน โดยคณะกรรมการชุดนี้จะมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี เพื่อให้มีการทบทวนและเลือกตั้งผู้แทนมาบริหารงานในแต่ละรอบระยะเวลา
Q :
A :
นิติบุคคลไม่มีสิทธิ์เข้าไปในพื้นที่ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องหรือบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต ยกเว้นในกรณีฉุกเฉินเท่านั้น นอกจากนี้ยังไม่สามารถเรียกเก็บค่าส่วนกลางเกินกว่าที่กฎหมายหรือมติที่ประชุมกำหนด และไม่มีอำนาจเปลี่ยนแปลงพื้นที่ส่วนกลางหรือใช้งบประมาณผิดวัตถุประสงค์โดยไม่ได้รับความเห็นชอบจากลูกบ้านได้
Q :
A :
หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีข้อร้องเรียนเกี่ยวกับการบริหารงานของนิติบุคคลหมู่บ้าน สามารถยื่นเรื่องได้ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ซึ่งเป็นหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่โดยตรงในการรับเรื่องและตรวจสอบข้อเท็จจริง เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้บริโภคและดำเนินการตามกฎหมายต่อไป
Q :
A :
การชำระค่าส่วนกลางหมู่บ้านสามารถดำเนินการได้ทั้งแบบรายเดือนหรือรายปี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับนโยบายและข้อกำหนดที่คณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนดไว้ ซึ่งเป็นไปตามมติและข้อบังคับของนิติบุคคลนั้น ๆ เพื่อความสะดวกในการบริหารจัดการและเก็บรวบรวมค่าใช้จ่าย
Q :
A :
การคำนวณค่าส่วนกลางหมู่บ้านโดยทั่วไป จะคิดตามขนาดพื้นที่ที่ดินของแต่ละแปลง โดยนำขนาดพื้นที่เป็นตารางวาไปคูณกับอัตราค่าส่วนกลางที่นิติบุคคลกำหนดเรียกเก็บต่อตารางวาต่อเดือน อัตรานี้จะแตกต่างกันไปในแต่ละโครงการตามการบริหารจัดการและค่าใช้จ่ายที่จำเป็น
พบกับ โปรฯ สวัสดีล ปักหมุดทุกทิศ ดีลดีทั่วไทย พบ 36 คอนโดจากแสนสิริ รับ Pocket Money สูงสุด 2 ล้าน* Gift Card สูงสุด 5 หมื่น* เริ่ม 8.59 แสน - 12.99 ล* จองก่อน 30 มิ.ย. 68
ผ่อนคอนโดเดือนละ 3,000-5,000 ทำได้จริงหรือหลอก? | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >
ซื้อบ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย อ่านเพิ่มเติม >
ดอกเบี้ยนโยบายขึ้น 1.75% แล้วคนซื้อบ้านได้ประโยชน์อะไร อ่านเพิ่มเติม >
รวมมาตรการกระตุ้นซื้อบ้าน อสังหา 2568 ลดค่าโอน ดอกเบี้ยถูก | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >
ส้วมตัน ชักโครกกดไม่ลง มีสาเหตุมาจากอะไร พร้อมวิธีแก้ส้วมตันด้วยตัวเอง อ่านเพิ่มเติม >
บ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย ที่จะช่วยให้อยู่แล้วปัง อยู่แล้วสบายทั้งครอบครัว มีทิศไหนบ้าง ต้องรีบไปดูกัน
ผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไหร่ถึงผ่อนคอนโดราคาล้านต้นๆ ได้ เงินเดือนเท่านี้ กู้ได้เท่าไหร่ แล้วจะผ่อนไหวมั้ย ทั้งหมดนี้แสนสิริมีคำตอบ
ติดแบล็คลิสต์ คืออะไร ติดเครดิตบูโร เรื่องใกล้ตัวของมนุษย์เงินเดือน ที่ต้องทำความเข้าใจใหม่ก่อนเตรียมตัวขอสินเชื่อกู้เงินซื้อบ้าน
บ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย ที่จะช่วยให้อยู่แล้วปัง อยู่แล้วสบายทั้งครอบครัว มีทิศไหนบ้าง ต้องรีบไปดูกัน
ผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไหร่ถึงผ่อนคอนโดราคาล้านต้นๆ ได้ เงินเดือนเท่านี้ กู้ได้เท่าไหร่ แล้วจะผ่อนไหวมั้ย ทั้งหมดนี้แสนสิริมีคำตอบ
ผ่อนคอนโดเดือนละ 3,000-5,000 ทำได้จริงหรือหลอก? | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >
ซื้อบ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย อ่านเพิ่มเติม >
ดอกเบี้ยนโยบายขึ้น 1.75% แล้วคนซื้อบ้านได้ประโยชน์อะไร อ่านเพิ่มเติม >
รวมมาตรการกระตุ้นซื้อบ้าน อสังหา 2568 ลดค่าโอน ดอกเบี้ยถูก | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >
ส้วมตัน ชักโครกกดไม่ลง มีสาเหตุมาจากอะไร พร้อมวิธีแก้ส้วมตันด้วยตัวเอง อ่านเพิ่มเติม >