นิติบุคคล คืออะไร ทำไมหมู่บ้านจัดสรรหรืออาคารชุดต้องจัดตั้ง

ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโด หลายคนอาจโฟกัสที่ทำเล ราคาหรือรูปแบบที่อยู่อาศัย แต่สิ่งสำคัญอีกเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม คือ “นิติบุคคล” ซึ่งมีหน้าที่ดูแลและบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางของโครงการเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยได้รับความสะดวกและปลอดภัยในระยะยาว โดยทั่วไปนิติบุคคลมีอยู่ 2 ประเภทหลัก คือ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ที่ดูแลบ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝด และ นิติบุคคลอาคารชุด สำหรับคอนโดมิเนียม บทความนี้จะพาคุณทำความเข้าใจว่าแต่ละประเภทมีหน้าที่อย่างไร ทำไมเราต้องจ่ายค่าส่วนกลาง และเงินส่วนนั้นถูกนำไปใช้กับอะไรบ้าง เพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น

นิติบุคคล คืออะไร

นิติบุคคลจะเกิดขึ้นและถูกจัดตั้งตามกฎหมาย พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน 2543 เมื่อผู้พัฒนาโครงการหรือผู้จัดสรรที่ดิน ได้ดำเนินการตามข้อกำหนดทางกฎหมาย อาทิ ผู้จัดสรรที่ดินขายที่ดินจัดสรรได้เกินกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงที่ได้รับอนุญาตจัดสรร สร้างสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการเสร็จทั้งหมด ได้รับการตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด จัดทำหนังสือสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาต 

ทั้งนี้นิติบุคคลถูกแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบคือ

1. นิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรร คืออะไร

เป็นนิติบุคคลที่ถูกจัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย โดยทำหน้าที่บริหารและดูแลจัดการโครงการหมู่บ้านจัดสรร ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์โฮมต่อจากผู้พัฒนาโครงการ ทั้งนี้จะให้ผู้อาศัยในโครงการร่วมเป็นสมาชิกนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรร โดยมีสิทธิออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมเลือกตั้งสมาชิกเป็นกรรมการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทั้งนี้ตามกฎหมายการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาดูแลหมู่บ้านจัดสรร ก็เพื่อให้หมู่บ้านจัดสรรมีสมาชิกหรือลูกบ้านช่วยกันดูแลบำรุงรักษาหมู่บ้าน

ซื้อบ้านแสนสิริดีไหม? มาหาคำตอบและเลือกบ้านที่ใช่สำหรับคุณ

2. นิติบุคคล คอนโดหรืออาคารชุด คืออะไร

กลุ่มคนในนามบริษัทที่ได้รับการว่าจ้างมาเพื่อ บริหารจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการคอนโด ในนามของนิติบุคคลอาคารชุด โดยสำหรับอาคารชุดหรือคอนโดนั้น จะมีการแบ่งกรรมสิทธิ์ถือครองออกเป็น 2 ส่วน คือ พื้นที่ส่วนบุคคล และพื้นที่ส่วนกลาง ทั้งนี้นิติบุคคคลคอนโด หรืออาคารชุด จะมีหน้าที่ดูแลจัดการเฉพาะทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดเท่านั้น ส่วนระเบียบข้อบังคับต่างๆ แต่ละโครงการจะมีข้อกำหนดที่แตกต่างกันออกไป

การจัดตั้งนิติบุคคลมีความสำคัญอย่างไร

การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีบทบาทสำคัญในการสร้างความเป็นระเบียบและช่วยดูแลชุมชนในด้านต่าง ๆ โดยมีหน้าที่หลักในการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง สาธารณูปโภคส่วนกลาง เช่น ถนน สวนภายในหมู่บ้าน หรือระบบระบายน้ำ จะได้รับการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง รวมถึงเป็นตัวแทนรับโอนทรัพย์สินและเงินบำรุงรักษาจากผู้จัดสรร ซึ่งเป็นการสร้างหลักประกันคุณภาพชีวิตและความเป็นอยู่ที่ดีของสมาชิกในหมู่บ้านในระยะยาว

นอกจากนี้ การมีนิติบุคคลยังช่วยวางกฎระเบียบที่ทุกคนในหมู่บ้านต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด เพื่อให้ทุกคนอยู่ร่วมกันได้ ซึ่งช่วยให้การอยู่อาศัยมีความเป็นระบบมากขึ้น นอกจากนี้ยังเปิดโอกาสให้สมาชิกมีส่วนร่วมในการตัดสินใจและตรวจสอบการทำงานของคณะกรรมการอย่างโปร่งใส เพื่อให้เกิดสภาพแวดล้อมที่ดีอีกด้วย

หน้าที่รับผิดชอบของนิติบุคคล มีอะไรบ้าง

ไม่ว่าจะเป็นนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลคอนโด ต่างมีหน้าที่รับผิดชอบในการดูแลโครงการให้ยังคงสภาพน่าอยู่แก่บรรดาผู้พักอาศัยหรือลูกบ้าน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นนิติบุคคลของทั้ง 2 ประเภท มีหน้าที่แตกต่างกันอยู่ดังนี้

1. หน้าที่ของนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรร

1. ปฏิบัติหน้าที่ตามระเบียบข้อบังคับของ พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน 2543 กับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
2. ดูแลพื้นที่ส่วนกลางและระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ภายในโครงการ อาทิ ถนน คลับเฮาส์ พื้นที่สวนส่วนกลาง เป็นต้น
3. ดูแลระบบไฟฟ้าภายในโครงการไม่ให้ชำรุด ทรุดโทรม
4. ดูแลเรื่องรักษาความสะอาด รวมถึงขยะมูลฝอย
5. ดูแลเรื่องความปลอดของผู้อยู่อาศัย เหมือนอย่างโครงการแสนสิริ ที่มีระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง หรือ LIV-24 ให้กับผู้พักอาศัย
6. บริหารจัดการการเก็บค่าส่วนกลาง ค่าทำนุบำรุงต่างๆ
7. จัดประชุมตามวาระต่าง ๆ ทั้งจัดประชุมใหญ่ประจำปี และประชุมวิสามัญเมื่อมีเหตุจำเป็น เพื่อเปิดโอกาสให้สมาชิกได้แสดงความคิดเห็น อนุมัติงบประมาณ หรือพิจารณาเรื่องสำคัญที่เกี่ยวข้องกับการบริหารและพัฒนาหมู่บ้าน
8. จัดหาสิ่งอำนวยความสะดวกและจัดสรรบริการหรือกิจกรรมที่มีประโยชน์ เช่น จัดทำสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น หรือกิจกรรมเพื่อส่งเสริมความสัมพันธ์ในชุมชน เพื่อให้การอยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
9. นิติบุคคลเป็นตัวแทนของผู้อาศัย เพื่อทำหน้าที่เป็นตัวกลางในการติดต่อกับหน่วยงานภายนอก รวมถึงการรักษาผลประโยชน์ของลูกบ้าน เช่น การร้องเรียนเรื่องสาธารณูปโภค หรือเจรจาในประเด็นต่าง ๆ ที่ส่งผลต่อหมู่บ้าน

2. หน้าที่ของนิติบุคคล คอนโดหรืออาคารชุด

1. ปฏิบัติหน้าที่ตามระเบียบข้อบังคับของกฎหมายการจัดตั้งนิติบุคคลคอนโดหรืออาคารชุด
2. ดูแลพื้นที่ส่วนกลางและอาคาร ไม่ได้ชำรุด ทรุดโทรม รวมถึงความสะอาดต่างๆ
3. ดูแลเรื่องความปลอดภัย
4. การบริหารจัดการ การเก็บค่าส่วนกลาง
5. ควบคุมการใช้ประโยชน์ทั้งภายในห้องชุดและพื้นที่ส่วนกลาง
6. กำหนดระเบียบของนิติบุคคลคอนโดอาคารชุด โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ โดยไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุดและ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
7. นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่จัดประชุมใหญ่ร่วมปีละ 1 ครั้ง และสามารถจัดประชุมวิสามัญเมื่อจำเป็น เพื่อรับฟังความคิดเห็น อนุมัติงบประมาณ และตัดสินใจเรื่องสำคัญเกี่ยวกับการดูแลและบริหารพื้นที่ส่วนกลาง
8. นิติบุคคลคอนโดมีหน้าที่บริหารพื้นที่ส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส ลิฟต์ รวมถึงจัดหาบริการต่าง ๆ เพื่อเพิ่มความสะดวกและความปลอดภัยในการใช้ชีวิตของผู้พักอาศัย
9. นิติบุคคลคอนโดทำหน้าที่แทนเจ้าของร่วมในการติดต่อกับหน่วยงานราชการ บริษัทเอกชน หรือบุคคลภายนอก เพื่อรักษาผลประโยชน์ร่วมของผู้อยู่อาศัยภายในอาคารชุด

ซื้อคอนโด แสนสิริ ดีไหม ทำไมต้องแสนสิริ หาคำตอบได้ที่นี่

6 ขั้นตอนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ต้องทำอย่างไรบ้าง

กระบวนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นกระบวนการที่ต้องอาศัยการทำงานร่วมกันระหว่างผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และเจ้าพนักงานที่ดิน โดยมีเป้าหมายเพื่อให้สามารถรับโอนทรัพย์สินสาธารณะจากผู้จัดสรรที่ดินมาบริหารจัดการได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งสามารถแบ่งเป็นขั้นตอนหลัก ๆ ได้ 6 ขั้นตอน ดังนี้

1. ประชุมผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

เมื่อผู้จัดสรรที่ดินจัดทำบัญชีรายละเอียดทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ พร้อมทั้งจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาที่ต้องรับผิดชอบแล้ว ขั้นตอนแรกของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อไปคือการเรียกประชุมผู้ซื้อที่ดินภายในโครงการ เพื่อหารือและลงมติว่าจะดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหรือไม่ การประชุมนี้มีความสำคัญเพราะต้องอาศัยเสียงส่วนใหญ่ในการตัดสินใจ อีกทั้งยังใช้เพื่อแต่งตั้งตัวแทนเพื่อยื่นคำขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคล

2. จัดทำข้อบังคับ

เมื่อที่ประชุมมีมติให้จัดตั้งนิติบุคคล ขั้นตอนต่อไปคือการร่างข้อบังคับ เพื่อใช้เป็นแนวทางในการดำเนินงานของนิติบุคคล ซึ่งข้อบังคับเหล่านี้ต้องครอบคลุมรายละเอียดต่าง ๆ ที่จำเป็นต่อการบริหารงาน และผ่านความเห็นชอบจากสมาชิกในที่ประชุม สำหรับข้อบังคับที่ควรมี มีดังนี้

• ชื่อของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
• วัตถุประสงค์ของนิติบุคคล
• ที่ตั้งของสำนักงานนิติบุคคล
• จำนวนกรรมการ วิธีการเลือกตั้ง วาระการดำรงตำแหน่ง และการประชุมคณะกรรมการ
• แนวทางในการดำเนินงานด้านบัญชีและการเงิน
• สิทธิและหน้าที่ของสมาชิกในนิติบุคคล
• วิธีการจัดประชุมใหญ่
• ขั้นตอนการแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ
• แนวทางการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

3. ตั้งคณะกรรมการ

และตัดสินใจเรื่องสำคัญต่าง ๆ ของหมู่บ้าน ซึ่งคณะกรรมการจะต้องมีไม่น้อยกว่า 5 คน แต่ไม่เกิน 15 คน ซึ่งการพิจารณาเลือกกรรมการควรคำนึงถึงความโปร่งใส ความสามารถในการบริหารจัดการ และความเป็นกลาง เพื่อให้การทำงานของนิติบุคคลเป็นไปอย่างราบรื่นและเกิดประโยชน์สูงสุดแก่สมาชิก

4. เตรียมเอกสารสำหรับขอจัดตั้ง

เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีการลงมติเลือกคณะกรรมการครบถ้วนแล้ว ขั้นตอนต่อไปจะเป็นการเตรียมเอกสารที่ต้องดำเนินการอย่างละเอียดและรอบคอบ เพื่อใช้ในการยื่นคำร้องขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร โดยเอกสารเหล่านี้จะถูกใช้ตรวจสอบความถูกต้องและความพร้อมของการจัดตั้ง ซึ่งเอกสารสำคัญที่ใช้ประกอบการจัดตั้งมีดังนี้

• รายงานการประชุมที่แสดงมติการจัดตั้งนิติบุคคล
• สำเนาข้อบังคับที่ผ่านการเห็นชอบ
• หนังสือแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดินให้ดำเนินการจัดตั้ง
• บัญชีรายการทรัพย์สินสาธารณะที่จะโอน
• สำเนาเอกสารสิทธิในที่ดินที่เกี่ยวข้อง

5. ยื่นขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

เมื่อเตรียมเอกสารครบถ้วนและตรวจสอบความถูกต้องแล้ว ตัวแทนที่ได้รับมอบหมายจะต้องยื่นคำร้องต่อสำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่ หากเอกสารถูกต้องครบถ้วน ในระหว่างนี้เจ้าพนักงานที่ดินจะดำเนินการปิดประกาศคำขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในที่สาธารณะต่าง ๆ ตามที่กฎหมายกำหนด เป็นระยะเวลา 30 วัน เพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านได้ หากมีผู้คัดค้าน เจ้าพนักงานที่ดินจะตรวจสอบข้อเท็จจริง และสรุปเรื่องให้คณะกรรมการพิจารณาเพื่อวินิจฉัย หากครบกำหนดประกาศแล้วไม่มีผู้คัดค้าน หรือมีผู้คัดค้านแต่คณะกรรมการพิจารณาแล้วเห็นว่า การคัดค้านไม่เป็นเหตุให้การจดทะเบียนไม่ชอบด้วยกฎหมาย เจ้าพนักงานที่ดินจะสั่งรับจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และจะมีการออกหนังสือรับรองการจัดตั้งนิติบุคคลอย่างเป็นทางการ

6. แจ้งผู้จัดสรรที่ดิน

เมื่อมีการออกหนังสือรับรองการจัดตั้งนิติบุคคลแล้วจะต้องแจ้งให้ผู้จัดสรรที่ดินทราบ พร้อมกำหนดวันจดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ รวมถึงการส่งมอบเงินค่าบำรุงรักษาที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบตามบัญชีทรัพย์สิน ให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่ผู้จัดสรรกำหนดไว้ในตอนแรก หลังจากนี้ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่การบำรุงรักษาเมื่อได้ดำเนินการโอนทรัพย์สินและส่งมอบเงินให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว

ประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยจากการจัดตั้งนิติบุคคล มีอะไรบ้าง

1. ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านหรือคอนโด เมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคล จะมีความระเบียบมากขึ้น
2. การดูแล บริหาร จัดการภายในโครงการเป็นระบบมากขึ้น
3. ลูกบ้าน ผู้พักอาศับในโครงการ มีสิทธิในการออกเสียงในที่ประชุม
4. ค่าส่วนกลางที่ลูกบ้านจ่ายไป เป็นโปร่งใส และสามารถตรวจสอบได้
5. โครงการบ้านหรือคอนโด มีความปลอดภัยและน่าอยู่มากขึ้น
   

รู้เรื่องความหมายและความสำคัญของนิติบุคคลหมู่บ้านและคอนโดไปแล้ว สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านหรือคอนโด แต่กำลังสงสัยเรื่องนิติบุคคล ก็คลายความสงสัยไปได้ไม่น้อย ทั้งนี้หากอยากรู้เรื่องกู้บ้าน สามารถคำนวณเงินกู้บ้าน หรือได้รับความรู้เกี่ยวกับคำแนะในการซื้อ

พบกับ โปรฯ สวัสดีล ปักหมุดทุกทิศ ดีลดีทั่วไทย พบ 36 คอนโดจากแสนสิริ รับ Pocket Money สูงสุด 2 ล้าน* Gift Card สูงสุด 5 หมื่น* เริ่ม 8.59 แสน - 12.99 ล* จองก่อน 30 มิ.ย. 68