หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านหรือคอนโด เรื่องที่คนซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ต้องทำความเข้าใจ ทั้งรายละเอียดภายในหนังสือสัญญา รวมไปถึงข้อกำหนดและเงื่อนไข ตลอดจนถึงข้อแตกต่างระหว่างสัญญาจะซื้อจะขายกับสัญญาซื้อขายนั้นมีความแตกต่างกันอย่างไร ทั้งนี้เพื่อผลประโยชน์และการรักษาสิทธิของตนเอง
ในที่นี้ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นหนังสือสัญญาที่มีเนื้อหาเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ต่ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อ แต่ระบุเงื่อนไข ข้อตกลงเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ในลำดับต่อไป ซึ่งจะเป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย พร้อมแสดงวัตถุประสงค์ของสัญญานี้ ว่าต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามที่ระบุในสัญญา พร้อมวางเงินมัดจำไว้เป็นประกันว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกัน และผู้ขายจะไม่ขายให้กับผู้อื่น
การทำสัญญาจะซื้อจะขายถูกแบ่งประเภทตามลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วสัญญาจะซื้อจะขายมีด้วยกัน 2 ประเภท ดังนี้
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินเป็นประเภทของสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านพร้อมที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรืออาคารพาณิชย์ รวมถึงใช้สำหรับการซื้อขายที่ดินเปล่า ซึ่งจะใช้ระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1-3 เดือน สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินนั้นจะมีรายละเอียดสำคัญ ๆ ที่ต้องมีในสัญญา ดังนี้
ในส่วนของสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดนั้นเป็นการทำสัญญาซื้อขายสำหรับห้องชุด หรือคอนโดมิเนียม โดยจะมีรายละเอียดแตกต่างจากสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินตรงที่จะมีการระบุรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับส่วนกลาง ไม่ว่าจะเป็นกฎระเบียบของอาคารชุด และสัดส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลางอยู่ด้วย ส่วนระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดนั้นจะแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับสถานะของคอนโด หากเป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วจะใช้เวลาประมาณ 1-3 เดือน แต่ในกรณีที่เป็นคอนโดที่ยังก่อสร้างจะใช้เวลาประมาณ 12-24 เดือน สำหรับรายละเอียดสำคัญ ๆ ที่จะต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด มีดังนี้
สัญญาจะซื้อจะขายเป็นเอกสารสำคัญทางกฎหมายที่ใช้เพื่อสร้างข้อผูกมัดระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายในช่วงระยะเวลาก่อนการโอนกรรมสิทธิ์จริง มักใช้ในกรณีที่ทั้งสองฝ่ายต้องการเวลาในการเตรียมความพร้อม เช่น ผู้ซื้อต้องการขอสินเชื่อจากธนาคาร หรือผู้ขายยังต้องดำเนินการเรื่องเอกสารให้ครบถ้วน
นอกจากนี้ ยังเป็นเอกสารสำคัญสำหรับการจองซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จ เช่น บ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม เพื่อเป็นหลักประกันว่าผู้ซื้อจะได้รับทรัพย์สินตามที่ตกลงไว้ ที่สำคัญสัญญานี้ยังช่วยกำหนดเงื่อนไขพิเศษต่าง ๆ ระหว่างคู่สัญญา เช่น การผ่อนชำระเงินมัดจำ หรือข้อตกลงเกี่ยวกับการซ่อมแซมก่อนส่งมอบ ป้องกันความเสี่ยงให้ทั้งสองฝ่ายอีกด้วย
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ถือได้ว่าเป็นเอกสารสำคัญสำหรับคนซื้อบ้าน ซื้อคอนโด จำเป็นต้องรู้และศึกษา เนื่องจากเป็นเอกสารทางกฎหมายสำคัญที่ช่วยปกป้องสิทธิให้กับผู้ซื้อและผู้ขาย พร้อมทั้งยังเปรียบเสมือนสัญญาว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะปฏิบัติตามเงื่อนไขและข้อกำหนดในสัญญา ทั้งนี้หากเกิดข้อพิพาทกัน สามารถนำไปใช้เป็นหลักฐานในศาลได้
อัปเดตอัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ สินเชื่อบ้าน-คอนโด ปี 2568
เมื่อผู้ซื้อตกลงจะซื้อบ้านหรือคอนโด ส่วนใหญ่แล้วทางโครงการจะแนะนำให้วางเงินมัดจำ หรือเงินจองประมาณ 1-5% ของราคาขาย ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละโครงการด้วย
ส่วนใหญ่แล้วในสัญญา จะกำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับการชำระค่างวด ในส่วนที่เหลือจากเงินจองหรือเงินมัดจำหลังจากทำสัญญา ประมาณ 1-3 เดือน ช่วงเวลานี้คนซื้อบ้านหรือคอนโดมักจะนิยมติดต่อขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อให้ได้เรทดอกเบี้ยที่น่าสนใจกับธนาคารชั้นนำ
ภายในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายมีการระบุรายละเอียดอย่างชัดเจน ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายจำเป็นต้องทำการศึกษา โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้
บริเวณด้านมุมบนของหัวสัญญาจะซื้อจะขาย จะต้องมีการระบุสถานี วัน เดือน ปี ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายอย่างชัดเจน
ภายในสัญญาจะซื้อจะขาย ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับบ้านหรือคอนโด ทั้งชื่อโครงการ ที่ตั้งโครงการ ขนาดพื้นที่ใช้สอย พื้นที่บ้าน ตำแหน่งของบ้านหรือห้องชุด เลขที่บ้าน เลขที่ห้องชุด เป็นต้น
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย มีการระบุวันที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ และสถานที่สำนักงานเขตที่ดิน โดยกำหนดระยะเวลาประมาณ 1-3 เดือน เพื่อให้ผู้ซื้อดำเนินการติดต่อธนาคาร เดินเรื่องยื่นกู้ ดูรายละเอียดสินเชื่อบ้านในอันดับต่อไป
เป็นการระบุว่าผู้ขายจะส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้กับผู้ซื้อตามกำหนด และผู้ซื้อสามารถตรวจรับห้องชุดหรือบ้านก่อนโอนกรรมสิทธิ์ได้ โดยทางโครงการจะต้องแก้ไข ซ่อมแซม ส่วนที่ชำรุดก่อนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
รายละเอียดสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ขายสามารถกำหนดเงื่อนไขเกี่ยวกับการโอนสิทธิให้บุคคลอื่นได้ ทั้งการกำหนดระยะเวลาการโอนสิทธิ ตลอดจนถึงการเสียค่าธรรมเนียมหากมีการโอนสิทธิให้ผู้อื่นก่อนกำหนด ทั้งนี้ในสัญญาจะซื้อจะขายจำเป็นต้องระบุไปด้วยว่าผู้ขายจะต้องไม่นำที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปมีภาระผูกพันใดๆ ขึ้นอีก ตั้งแต่มีการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย
ส่วนของการผิดสัญญาและระงับสัญญา จะถูกแบ่งออกเป็น 2 กรณีคือ
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย จะมีการระบุเงื่อนไขและข้อกำหนดอย่างชัดเจน รวมไปถึงกรณีผิดสัญญาและมีการระงับสัญญา ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของทั้ง 2 ฝ่าย ไม่ว่าจะผู้ซื้อหรือผู้ขาย
เป็นการลงชื่อของผู้ซื้อและผู้ขาย พร้อมพยานฝ่ายละ 1 คน โดยทั้ง 2 ฝ่าย ต้องเก็บสัญญาจะซื้อจะขายไว้คนละ 1 ฉบับ
เอกสารกู้เงินซื้อบ้านที่จำเป็นรับรองขอสินเชื่อบ้านผ่านฉลุย
ก่อนทำการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน ผู้ซื้อควรดำเนินการตรวจสอบสิ่งต่าง ๆ อย่างละเอียดรอบคอบเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจตามมาในอนาคต
สำหรับเอกสารที่ต้องแนบไปในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายมีดังนี้
กรณีคนซื้อบ้านหรือคอนโดผิดเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นเปลี่ยนใจไม่ซื้อ หรือไม่จ่ายเงินส่วนที่เหลือจากมัดจำตามที่กำหนด ผู้ขายหรือทางโครงการสามารถยึดเงินมัดจำ หรือเงินจองได้ ในทางกลับกันหากโครงการหรือผู้ขายไม่ขายบ้านหรือคอนโดตามกำหนดในสัญญา หรือผิดสัญญาในข้ออื่น ผู้ซื้อสามารถขอเงินจองหรือเงินมัดจำคืนได้ และยังสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายอื่นๆ ได้อีกด้วย
หมดข้อสงสัยหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย และหนังสือสัญญาซื้อขาย มีข้อแตกต่างกันอย่างไร สามารถดูได้จากรายละเอียดภายในตารางด้านล่าง
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย | หนังสือสัญญาซื้อขาย |
---|---|
|
|
|
|
|
|
ทำความเข้าใจและศึกษาเกี่ยวกับรายละเอียด ความสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายบ้านหรือคอนโดไปแล้ว หากใครที่กำลังซื้อบ้าน ซื้อคอนโดตอนนี้ คิดว่าน่าจะลดข้อกังวลและความสงสัยไปได้ แถมยังได้ข้อเสนอพิเศษ
ที่มา: SCB, ddproperty.com
Q :
A :
หากต้องการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถไปดำเนินการได้ที่ สำนักงานที่ดิน ซึ่งต้องเป็นสำนักงานที่มีเขตพื้นที่รับผิดชอบในตำแหน่งที่อสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ตั้งอยู่ด้วย
Q :
A :
การทำสัญญาจะซื้อจะขายสามารถทำเป็นหนังสือสัญญาเองได้ แล้วจึงนำไปใช้ประกอบการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินในภายหลังได้ อย่างไรก็ตาม หากต้องการความถูกต้องตามกฎหมายและลดความเสี่ยง ควรดำเนินการหรือปรึกษาเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินตั้งแต่เนิ่น ๆ เพื่อให้แน่ใจว่าสัญญามีผลผูกพันตามกฎหมายครบถ้วนไหม
Q :
A :
โดยทั่วไป ผู้ซื้อมักรับผิดชอบค่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และค่าใช้จ่ายในการโอนมิเตอร์ ส่วนผู้ขายรับผิดชอบภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะ อย่างไรก็ตาม สามารถตกลงแบ่งภาระหรือให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบทั้งหมดได้ ควรระบุให้ชัดเจนในสัญญาเพื่อป้องกันปัญหา
Q :
A :
ลายมือชื่อในสัญญาจะซื้อจะขายต้องเป็นการเขียนด้วยมือตนเองเท่านั้น ไม่สามารถใช้การพิมพ์หรือตราประทับแทนได้ เพื่อให้มีผลทางกฎหมายชัดเจนและใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องได้ นอกจากนี้ควรมีพยานลงลายมือชื่อร่วมด้วยอย่างน้อยสองคน เพื่อให้สัญญาจะซื้อจะขายมีความสมบูรณ์ที่สุด
Q :
A :
โดยทั่วไปแล้ว ผู้ขายสามารถขายบ้านได้ตลอดเวลา ไม่จำเป็นต้องครอบครองเป็นระยะเวลานาน แต่ในกรณีที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หากครอบครองบ้านไม่เกิน 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย แต่หากครอบครองบ้านเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมากกว่า 1 ปี ผู้ขายจะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน ซึ่งคิดในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขาย
ผ่อนคอนโดเดือนละ 3,000-5,000 ทำได้จริงหรือหลอก? | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >
ซื้อบ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย อ่านเพิ่มเติม >
ดอกเบี้ยนโยบายขึ้น 1.75% แล้วคนซื้อบ้านได้ประโยชน์อะไร อ่านเพิ่มเติม >
รวมมาตรการกระตุ้นซื้อบ้าน อสังหา 2568 ลดค่าโอน ดอกเบี้ยถูก | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >
ส้วมตัน ชักโครกกดไม่ลง มีสาเหตุมาจากอะไร พร้อมวิธีแก้ส้วมตันด้วยตัวเอง อ่านเพิ่มเติม >
ผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไหร่ถึงผ่อนคอนโดราคาล้านต้นๆ ได้ เงินเดือนเท่านี้ กู้ได้เท่าไหร่ แล้วจะผ่อนไหวมั้ย ทั้งหมดนี้แสนสิริมีคำตอบ
บ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย ที่จะช่วยให้อยู่แล้วปัง อยู่แล้วสบายทั้งครอบครัว มีทิศไหนบ้าง ต้องรีบไปดูกัน
อัปเดตล่าสุด! รถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสาย ใช้ได้สายไหนบ้าง ใครมีสิทธิ์ เช็กเงื่อนไข พร้อมประโยชน์ที่คุณควรรู้ที่นี่
ผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไหร่ถึงผ่อนคอนโดราคาล้านต้นๆ ได้ เงินเดือนเท่านี้ กู้ได้เท่าไหร่ แล้วจะผ่อนไหวมั้ย ทั้งหมดนี้แสนสิริมีคำตอบ
บ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย ที่จะช่วยให้อยู่แล้วปัง อยู่แล้วสบายทั้งครอบครัว มีทิศไหนบ้าง ต้องรีบไปดูกัน
ผ่อนคอนโดเดือนละ 3,000-5,000 ทำได้จริงหรือหลอก? | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >
ซื้อบ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย อ่านเพิ่มเติม >
ดอกเบี้ยนโยบายขึ้น 1.75% แล้วคนซื้อบ้านได้ประโยชน์อะไร อ่านเพิ่มเติม >
รวมมาตรการกระตุ้นซื้อบ้าน อสังหา 2568 ลดค่าโอน ดอกเบี้ยถูก | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >
ส้วมตัน ชักโครกกดไม่ลง มีสาเหตุมาจากอะไร พร้อมวิธีแก้ส้วมตันด้วยตัวเอง อ่านเพิ่มเติม >