สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและคอนโดสำคัญแค่ไหน ก่อนทำควรรู้อะไรบ้าง

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านหรือคอนโด เรื่องที่คนซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ต้องทำความเข้าใจ ทั้งรายละเอียดภายในหนังสือสัญญา รวมไปถึงข้อกำหนดและเงื่อนไข ตลอดจนถึงข้อแตกต่างระหว่างสัญญาจะซื้อจะขายกับสัญญาซื้อขายนั้นมีความแตกต่างกันอย่างไร ทั้งนี้เพื่อผลประโยชน์และการรักษาสิทธิของตนเอง

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านหรือคอนโด คืออะไร

ในที่นี้ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นหนังสือสัญญาที่มีเนื้อหาเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ต่ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อ แต่ระบุเงื่อนไข ข้อตกลงเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ในลำดับต่อไป ซึ่งจะเป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย พร้อมแสดงวัตถุประสงค์ของสัญญานี้ ว่าต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามที่ระบุในสัญญา พร้อมวางเงินมัดจำไว้เป็นประกันว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกัน และผู้ขายจะไม่ขายให้กับผู้อื่น

สัญญาจะซื้อจะขายมีกี่ประเภท

การทำสัญญาจะซื้อจะขายถูกแบ่งประเภทตามลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วสัญญาจะซื้อจะขายมีด้วยกัน 2 ประเภท ดังนี้

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินเป็นประเภทของสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านพร้อมที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรืออาคารพาณิชย์ รวมถึงใช้สำหรับการซื้อขายที่ดินเปล่า ซึ่งจะใช้ระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1-3 เดือน สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินนั้นจะมีรายละเอียดสำคัญ ๆ ที่ต้องมีในสัญญา ดังนี้

• เลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.)
• รายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

ในส่วนของสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดนั้นเป็นการทำสัญญาซื้อขายสำหรับห้องชุด หรือคอนโดมิเนียม โดยจะมีรายละเอียดแตกต่างจากสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินตรงที่จะมีการระบุรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับส่วนกลาง ไม่ว่าจะเป็นกฎระเบียบของอาคารชุด และสัดส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลางอยู่ด้วย ส่วนระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดนั้นจะแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับสถานะของคอนโด หากเป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วจะใช้เวลาประมาณ 1-3 เดือน แต่ในกรณีที่เป็นคอนโดที่ยังก่อสร้างจะใช้เวลาประมาณ 12-24 เดือน สำหรับรายละเอียดสำคัญ ๆ ที่จะต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด มีดังนี้

• เลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2)
• รายละเอียดโครงการและหมายเลขห้อง
• รายละเอียดพื้นที่ใช้สอยและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ภายในคอนโด

ทำไมต้องมีสัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายเป็นเอกสารสำคัญทางกฎหมายที่ใช้เพื่อสร้างข้อผูกมัดระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายในช่วงระยะเวลาก่อนการโอนกรรมสิทธิ์จริง มักใช้ในกรณีที่ทั้งสองฝ่ายต้องการเวลาในการเตรียมความพร้อม เช่น ผู้ซื้อต้องการขอสินเชื่อจากธนาคาร หรือผู้ขายยังต้องดำเนินการเรื่องเอกสารให้ครบถ้วน

นอกจากนี้ ยังเป็นเอกสารสำคัญสำหรับการจองซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จ เช่น บ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม เพื่อเป็นหลักประกันว่าผู้ซื้อจะได้รับทรัพย์สินตามที่ตกลงไว้ ที่สำคัญสัญญานี้ยังช่วยกำหนดเงื่อนไขพิเศษต่าง ๆ ระหว่างคู่สัญญา เช่น การผ่อนชำระเงินมัดจำ หรือข้อตกลงเกี่ยวกับการซ่อมแซมก่อนส่งมอบ ป้องกันความเสี่ยงให้ทั้งสองฝ่ายอีกด้วย

ความสำคัญของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ถือได้ว่าเป็นเอกสารสำคัญสำหรับคนซื้อบ้าน ซื้อคอนโด จำเป็นต้องรู้และศึกษา เนื่องจากเป็นเอกสารทางกฎหมายสำคัญที่ช่วยปกป้องสิทธิให้กับผู้ซื้อและผู้ขาย พร้อมทั้งยังเปรียบเสมือนสัญญาว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะปฏิบัติตามเงื่อนไขและข้อกำหนดในสัญญา ทั้งนี้หากเกิดข้อพิพาทกัน สามารถนำไปใช้เป็นหลักฐานในศาลได้

ซื้อขายบ้านหรือคอนโด ควรวางมัดจำเท่าไร

เมื่อผู้ซื้อตกลงจะซื้อบ้านหรือคอนโด ส่วนใหญ่แล้วทางโครงการจะแนะนำให้วางเงินมัดจำ หรือเงินจองประมาณ 1-5% ของราคาขาย ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละโครงการด้วย

เรื่องควรรู้ กำหนดระยะเวลาขอสินเชื่อ ชำระค่างวด

ส่วนใหญ่แล้วในสัญญา จะกำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับการชำระค่างวด ในส่วนที่เหลือจากเงินจองหรือเงินมัดจำหลังจากทำสัญญา ประมาณ 1-3 เดือน ช่วงเวลานี้คนซื้อบ้านหรือคอนโดมักจะนิยมติดต่อขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อให้ได้เรทดอกเบี้ยที่น่าสนใจกับธนาคารชั้นนำ

รายละเอียดภายในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน

ภายในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายมีการระบุรายละเอียดอย่างชัดเจน ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายจำเป็นต้องทำการศึกษา โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

1. ระบุสถานที่ และวันเดือนปี

   บริเวณด้านมุมบนของหัวสัญญาจะซื้อจะขาย จะต้องมีการระบุสถานี วัน เดือน ปี ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายอย่างชัดเจน

2. รายละเอียดผู้ซื้อและผู้ขาย

   ภายในสัญญาจะซื้อจะขาย ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับบ้านหรือคอนโด ทั้งชื่อโครงการ ที่ตั้งโครงการ ขนาดพื้นที่ใช้สอย พื้นที่บ้าน ตำแหน่งของบ้านหรือห้องชุด เลขที่บ้าน เลขที่ห้องชุด เป็นต้น

3. รายละเอียดเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์

   หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย มีการระบุวันที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ และสถานที่สำนักงานเขตที่ดิน โดยกำหนดระยะเวลาประมาณ 1-3 เดือน เพื่อให้ผู้ซื้อดำเนินการติดต่อธนาคาร เดินเรื่องยื่นกู้ ดูรายละเอียดสินเชื่อบ้านในอันดับต่อไป

4. รายละเอียดการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

   เป็นการระบุว่าผู้ขายจะส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้กับผู้ซื้อตามกำหนด และผู้ซื้อสามารถตรวจรับห้องชุดหรือบ้านก่อนโอนกรรมสิทธิ์ได้ โดยทางโครงการจะต้องแก้ไข ซ่อมแซม ส่วนที่ชำรุดก่อนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

5. การโอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย

   รายละเอียดสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ขายสามารถกำหนดเงื่อนไขเกี่ยวกับการโอนสิทธิให้บุคคลอื่นได้ ทั้งการกำหนดระยะเวลาการโอนสิทธิ ตลอดจนถึงการเสียค่าธรรมเนียมหากมีการโอนสิทธิให้ผู้อื่นก่อนกำหนด ทั้งนี้ในสัญญาจะซื้อจะขายจำเป็นต้องระบุไปด้วยว่าผู้ขายจะต้องไม่นำที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปมีภาระผูกพันใดๆ ขึ้นอีก ตั้งแต่มีการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

6. การผิดสัญญาและระงับสัญญา

   ส่วนของการผิดสัญญาและระงับสัญญา จะถูกแบ่งออกเป็น 2 กรณีคือ

   • กรณีผู้ซื้อผิดสัญญา หากผู้ซื้อผิดสัญญา ไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ หรือไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ ผู้ขายสามารถยึดเงินจองหรือเงินมัดจำได้
   • กรณีผู้ขายผิดสัญญา ไม่ทำการขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ผู้ซื้อ หรือไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ ผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้

7. ระบุเงื่อนไขและข้อตกลง

   หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย จะมีการระบุเงื่อนไขและข้อกำหนดอย่างชัดเจน รวมไปถึงกรณีผิดสัญญาและมีการระงับสัญญา ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของทั้ง 2 ฝ่าย ไม่ว่าจะผู้ซื้อหรือผู้ขาย

8. ลงนามในสัญญา

   เป็นการลงชื่อของผู้ซื้อและผู้ขาย พร้อมพยานฝ่ายละ 1 คน โดยทั้ง 2 ฝ่าย ต้องเก็บสัญญาจะซื้อจะขายไว้คนละ 1 ฉบับ

ก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านต้องรู้อะไรบ้าง

ก่อนทำการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน ผู้ซื้อควรดำเนินการตรวจสอบสิ่งต่าง ๆ อย่างละเอียดรอบคอบเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจตามมาในอนาคต

• ยืนยันตัวตนของผู้ขายว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายผ่านเอกสารแสดงตัวและโฉนดที่ดิน
• ตรวจสอบสภาพทรัพย์สินอย่างละเอียด ทั้งโครงสร้างอาคาร ระบบไฟฟ้า ประปา และพื้นที่โดยรอบ รวมถึงตรวจสอบภาระผูกพันต่าง ๆ เช่น การจำนอง ภาษีค้างชำระ หรือการรอนสิทธิอื่น ๆ ที่อาจมีผลต่อกรรมสิทธิ์ในอนาคต
• ให้ผู้เชี่ยวชาญหรือทนายความช่วยตรวจสอบเนื้อหาในสัญญา โดยเฉพาะเงื่อนไขการชำระเงิน ข้อตกลงพิเศษ และบทลงโทษกรณีผิดสัญญา เพื่อให้แน่ใจว่าได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายอย่างเหมาะสม

เอกสารที่ควรรู้ ต้องแนบไปด้วยในสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน / คอนโด

สำหรับเอกสารที่ต้องแนบไปในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายมีดังนี้

• สำเนาบัตรประชาชน ของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• โฉนดที่ดิน
• ผังโครงการ
• แบบบ้าน
• อื่นๆ 

หากผิดสัญญาจะซื้อจะขาย มีผลอย่างไร

กรณีคนซื้อบ้านหรือคอนโดผิดเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นเปลี่ยนใจไม่ซื้อ หรือไม่จ่ายเงินส่วนที่เหลือจากมัดจำตามที่กำหนด ผู้ขายหรือทางโครงการสามารถยึดเงินมัดจำ หรือเงินจองได้ ในทางกลับกันหากโครงการหรือผู้ขายไม่ขายบ้านหรือคอนโดตามกำหนดในสัญญา หรือผิดสัญญาในข้ออื่น ผู้ซื้อสามารถขอเงินจองหรือเงินมัดจำคืนได้ และยังสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายอื่นๆ ได้อีกด้วย

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย และหนังสือสัญญาซื้อขาย ต่างกันอย่างไร

หมดข้อสงสัยหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย และหนังสือสัญญาซื้อขาย มีข้อแตกต่างกันอย่างไร สามารถดูได้จากรายละเอียดภายในตารางด้านล่าง

ทำความเข้าใจและศึกษาเกี่ยวกับรายละเอียด ความสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายบ้านหรือคอนโดไปแล้ว หากใครที่กำลังซื้อบ้าน ซื้อคอนโดตอนนี้ คิดว่าน่าจะลดข้อกังวลและความสงสัยไปได้ แถมยังได้ข้อเสนอพิเศษ

ที่มา: SCB, ddproperty.com

คำถามที่พบบ่อย