โดย Sansiri Editorial Team
อัปเดต :  25/03/2025
ค่าเสื่อมราคาคืออะไร รวมวิธีคิดค่าเสื่อมราคาที่สรรพากรกำหนด

ค่าเสื่อมราคา (Depreciation) เป็นหนึ่งในปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าของทรัพย์สินในระยะยาว โดยเฉพาะทรัพย์สินประเภทถาวร ที่มีอายุการใช้งานนานหลายปี เช่น บ้าน อาคาร และสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ การทำความเข้าใจเรื่องวิธีคิดค่าเสื่อมราคา 5% ต่อปี จึงเป็นเรื่องสำคัญทั้งสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อที่จะได้ประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จริง ๆ ของอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างถูกต้อง แม่นยำมากยิ่งขึ้น บทความนี้แสนสิริอยากพาทุกคนไปทำความเข้าใจว่าค่าเสื่อมราคาคืออะไร มีวิธีคิดค่าเสื่อมราคาอย่างไรบ้าง


Highlight



ค่าเสื่อมราคา คืออะไร


ค่าเสื่อมราคา คือ การลดลงของมูลค่าทรัพย์สินเนื่องจากการใช้งาน


ค่าเสื่อมราคา คือ การลดลงของมูลค่าทรัพย์สินเนื่องจากการใช้งาน การเสื่อมสภาพตามกาลเวลา หรือการล้าสมัย ในทางบัญชีค่าเสื่อมราคาถือเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องคำนวณจากสินทรัพย์ถาวรของกิจการ ทั้งที่ดิน อาคาร ส่วนประกอบอาคาร และอุปกรณ์ที่มีมูลค่าสูงและมีระยะการใช้งานยาวนาน




รูปแบบของการคิดค่าเสื่อมราคา


การคิดค่าเสื่อมราคาสามารถนำมาประยุกต์ใช้เพื่อวางแผนการเงินระยะยาวได้


การคิดค่าเสื่อมราคา เป็นเรื่องที่หลายคนอาจมองว่าเกี่ยวข้องกับธุรกิจและการทำบัญชีเท่านั้น แต่ความจริงแล้ว เจ้าของบ้านและอสังหาริมทรัพย์ก็สามารถใช้การคิดค่าเสื่อมราคามาประยุกต์ใช้ เพื่อวางแผนการเงินระยะยาวได้เช่นกัน ในปัจจุบันวิธีคิดค่าเสื่อมราคาที่ได้รับความนิยมมีด้วยกันทั้งหมด 4 วิธีหลัก ดังนี้


  1. วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง

วิธีนี้เป็นวิธีที่นิยมมากที่สุดสำหรับการคำนวณค่าเสื่อมราคาของบ้านและอาคาร เพราะเป็นรูปแบบที่คำนวณได้ง่าย โดยหลักการคือการหักค่าเสื่อมราคาในจำนวนที่เท่ากันตลอดอายุการใช้งานของทรัพย์สิน ซึ่งวิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรงจะมีค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 5% ต่อปี


  1. วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบอัตราเร่ง

วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบอัตราเร่งเป็นวิธีที่คำนวณค่าเสื่อมราคาในอัตราที่สูงในช่วงปีแรก ๆ และลดลงในปีต่อ ๆ มา โดยมีวิธีการคิดค่าเสื่อมเป็น 2 เท่าของวิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง แล้วนำจำนวนที่คำนวณได้ 2 เท่าไปหาค่าเสื่อมอีกที วิธีนี้มักใช้กับทรัพย์สินที่มีการเสื่อมค่าอย่างรวดเร็วในช่วงแรกของการใช้งาน เช่น เครื่องจักร หรือยานพาหนะ ไม่ค่อยนิยมใช้กับอสังหาริมทรัพย์


  1. วิธีคิดค่าเสื่อมราคาตามจำนวนผลผลิต

วิธีคิดค่าเสื่อมราคาตามจำนวนผลผลิต เป็นการคำนวณค่าเสื่อมราคาตามปริมาณการใช้งานจริงของทรัพย์สิน หรือพูดง่าย ๆ ก็คือค่าเสื่อมแปรผันตรงกับการใช้งานนั่นเอง หากในปีนั้น ๆ มีการใช้ทรัพย์สินมากค่าเสื่อมราคาก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย เหมาะกับทรัพย์สินที่มูลค่าเสื่อมลงตามปริมาณการใช้งาน


  1. วิธีคิดค่าเสื่อมราคารวมจำนวนปี

วิธีคิดค่าเสื่อมราคารวมจำนวนปี เป็นรูปแบบการคิดค่าเสื่อมโดยคาดการว่าทรัพย์สินจะมีอายุการใช้งานนานเท่าไหร่ แล้วนำมาคิดค่าเสื่อมในรูปแบบของการคิดค่าเสื่อมราคาแบบเร่ง โดยคำนวณจากผลรวมของตัวเลขที่แสดงอายุการใช้งานของทรัพย์สิน โดยวิธีนี้จะมีค่าเสื่อมในช่วงแรก ๆ จะมากกว่าค่าเสื่อมในช่วงปีหลัง ๆ


สำหรับทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะบ้านและอาคารนิยมใช้การคิดค่าเสื่อมแบบเส้นตรง เพราะจะมีการกำหนดค่าเสื่อมเป็นเปอร์เซ็นต์ที่ตายตัว ทำให้ง่ายต่อการคิดค่าเสื่อมราคา อีกทั้งยังสอดคล้องกับลักษณะการเสื่อมของอสังหาริมทรัพย์ที่มักจะเสื่อมลงเท่า ๆ กันในแต่ละปีตลอดอายุการใช้งาน นอกจากนี้ ยังเป็นวิธีที่กรมสรรพากรยอมรับในการคำนวณภาษีอีกด้วย





รู้จักศัพท์เฉพาะที่ใช้สำหรับการคิดค่าเสื่อมแบบเส้นตรง


คำศัพท์สำหรับการคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง


  • อาคารถาวร

    อาคารถาวรหมายถึงอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อใช้งานในระยะยาว โดยมีโครงสร้างที่มั่นคง แข็งแรง และไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ง่าย ที่สำคัญต้องมีอายุการใช้งาน 15 ปีขึ้นไป เช่น บ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์
  • อาคารชั่วคราว

    อาคารที่สร้างขึ้นเพื่อใช้งานในระยะเวลาจำกัด โดยทั่วไปจะมีวัสดุที่ไม่ทนทานหรือมีการออกแบบที่สามารถย้ายหรือทำลายได้ง่าย มีอายุการใช้งาน 1-5 ปี
  • ราคาทุนของสินทรัพย์

    ราคาทุนของสินทรัพย์คือราคาที่จ่ายไปในการซื้อสินทรัพย์นั้น ๆ ไม่ว่าจะเป็นอุปกรณ์ อาคาร หรือสิ่งของอื่น ๆ ซึ่งรวมถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าขนส่ง ค่าติดตั้ง แต่ในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ราคาทุนจะรวมถึงค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการซื้อทรัพย์สินนั้น ยกเว้นราคาที่ดินที่จะไม่คำนวณร่วมกับมูลค่าของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง
  • ราคาซาก

    ราคาซากคือมูลค่าของสินทรัพย์ที่คาดว่าจะขายได้เมื่อสิ่งนั้นหมดอายุการใช้งาน หรือไม่สามารถใช้งานต่อได้
  • อายุการใช้งาน

    ระยะเวลาที่สินทรัพย์นั้นสามารถใช้งานได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก่อนที่จะเริ่มเสื่อมสภาพหรือหมดอายุการใช้งาน





ทำความเข้าใจวิธีคิดค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์แบบเส้นตรง


วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง


สำหรับการคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรงนั้นจะมีสูตรในการคำนวณ คือ


ค่าเสื่อมราคาต่อปี =

ราคาทุนของสินทรัพย์ - ราคาซาก (ถ้ามี)


อายุการใช้งาน


ในส่วนของการคิดค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์ พระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยหักค่าสึกหรอ และค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน (ฉบับที่ 145) ไว้ว่า

  • อัตราค่าเสื่อมของอาคารถาวรสูงสุดจะอยู่ที่ 5% ต่อปีของมูลค่าทรัพย์สิน
  • อัตราค่าเสื่อมของอาคารชั่วคราวจะอยู่ที่ 100% ของมูลค่าทรัพย์สิน


ตัวอย่างการคำนวณค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์แบบเส้นตรง

  • ราคาอสังหาริมทรัพย์ 1,200,000 บาท
  • คิดค่าเสื่อมราคาอาคารถาวรสูงสุดอยู่ที่ 5% ต่อปีของมูลค่าทรัพย์สิน
  • 1,200,000 x 5% (ไม่คิดราคาซาก) = 60,000 บาท/ปี
  • ค่าเสื่อมของอาคารพาณิชย์หลังนี้จะอยู่ที่ 60,000 บาท/ปี


ซึ่งการคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรงนั้นเป็นรูปแบบในการคิดที่มีความเรียบง่าย ไม่ซับซ้อน เพราะได้กำหนดเปอร์เซ็นต์ค่าเสื่อมไว้อย่างแน่นอน สามารถใช้คิดคำนวณค่าเสื่อมได้หลากหลายรูปแบบทั้งคิดค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์ เครื่องจักร ยานพาหนะ และรวมถึงเครื่องใช้ไฟฟ้าได้อีกด้วย




สรุปเกี่ยวกับวิธีคิดค่าเสื่อมราคา

การเข้าใจเรื่องวิธีคิดค่าเสื่อมราคา โดยเฉพาะวิธีคิดค่าเสื่อมราคา 5% ต่อปีสำหรับบ้านและอาคาร เป็นเรื่องสำคัญสำหรับทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพราะส่งผลต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สินและการวางแผนทางการเงิน สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและอาคาร การคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรงเป็นที่นิยมมากที่สุด โดยเฉพาะการใช้อัตรา 5% ต่อปีตามที่กรมสรรพากรกำหนด แต่อย่างไรก็ตามมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ลดลงตามทฤษฎีค่าเสื่อมราคาเสมอไป เนื่องจากปัจจัยอื่น ๆ เช่น ทำเลที่ตั้ง การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และการบำรุงรักษาที่ดี ล้วนมีผลต่อมูลค่าในระยะยาว


สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้าน ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรืออาคารพาณิชย์ แสนสิริเรามีอสังหาริมทรัพย์ให้คุณได้เลือกอย่างหลากหลาย หากสนใจทำเลไหนสามารถเข้าไปชมตัวอย่างบ้านได้ที่เว็บไซต์แสนสิริเลย


ที่มา: ddproperty, fillgoods, businessplus, กรมสรรพากร




คำถามที่พบบ่อย


Q :

ที่ดิน คิดค่าเสื่อมราคาไหม

A :

การคิดค่าเสื่อมอสังหาริมทรัพย์นั้นจะไม่นับรวมกับ ที่ดิน เพราะที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างไม่จำกัด และไม่มีมูลค่าลดลง มีแต่จะเพิ่มขึ้นเท่านั้น


Q :

ค่าเสื่อมราคา 5 ปี คิดยังไง

A :

สำหรับการคิดราคาค่าเสื่อม 5 ปี หากต้องการคิดค่าเสื่อมแบบเส้นตรงสามารถคำนวณได้ตามสูตร ค่าเสื่อมราคาต่อปี = (ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี)) ÷ อายุการใช้งาน


Q :

สินทรัพย์ประเภทใดต้องคิดค่าเสื่อมราคา

A :

สินทรัพย์ที่จะสามารถนำมาคิดค่าเสื่อมราคาได้นั้นจะต้องเป็นสินทรัพย์ที่มีตัวตนสามารถจับต้องได้ เช่น อาคาร เครื่องจักร และเครื่องใช้สำนักงาน ยกเว้นที่ดินที่ไม่สามารถนำมาคำนวณค่าเสื่อมราคาได้


Q :

โปรับปรุงอาคารคิดค่าเสื่อมกี่เปอร์เซ็นต์ %

A :

ในการต่อเติม ปรับปรุงอาคารจะมีการคิดค่าเสื่อมอยู่ที่ 5% ตามกำหนดของพระราชกฤษฎีกา


Q :

ค่าเสื่อมราคา มีวิธีการคิดกี่วิธี

A :

สำหรับในปัจจุบันวิธีคิดค่าเสื่อมราคาที่นิยมใช้มีด้วยกันทั้งหมด 4 รูปแบบ ดังนี้

  1. วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง
  2. วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบอัตราเร่ง
  3. วิธีคิดค่าเสื่อมราคาตามจำนวนผลผลิต
  4. วิธีคิดค่าเสื่อมราคารวมจำนวนปี
MEGASALE ดีลแรงติดสปีด!
ยูนิตบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม ราคาพิเศษ
สวัสดีล ปักหมุดทุกทิศ ดีลดีทั่วไทย

คู่มืออสังหาฯยอดนิยม

  1. ดอกเบี้ยนโยบายขึ้น 1.75% แล้วคนซื้อบ้านได้ประโยชน์อะไร อ่านเพิ่มเติม >


  1. รวมมาตรการกระตุ้นซื้อบ้าน อสังหา 2568 ลดค่าโอน ดอกเบี้ยถูก | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. ผ่อนคอนโดเดือนละ 3,000-5,000 ทำได้จริงหรือหลอก? | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. ซื้อบ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย อ่านเพิ่มเติม >


  1. ส้วมตัน ชักโครกกดไม่ลง มีสาเหตุมาจากอะไร พร้อมวิธีแก้ส้วมตันด้วยตัวเอง อ่านเพิ่มเติม >


โครงการที่น่าสนใจ

เปิดจองออนไลน์
เนีย บาย แสนสิริ

เนีย บาย แสนสิริ

คอนโดสุขุมวิท 71 โครงการใหม่ ใกล้ห้าง ทางด่วน BTS พระโขนง และอ่อนนุช สะดวกสบายเรื่องการเดินทาง

เริ่มต้นที่ 2.89 ล้านบาท
โครงการใหม่
สิริ เพลส ราชพฤกษ์ - นครอินทร์

สิริ เพลส ราชพฤกษ์ - นครอินทร์

ทาวน์โฮม ราชพฤกษ์ 2 ชั้น หน้าสวน 4 ห้องนอน ใกล้ทางด่วนศรีรัช-จตุจักร The Walk และวงเวียนพระราม 5

เริ่มต้นที่ 3.99 ล้านบาท
โครงการพร้อมอยู่
สราญสิริ ราชพฤกษ์ - 345

สราญสิริ ราชพฤกษ์ - 345

บ้านเดี่ยว ราชพฤกษ์ 345 ฟังก์ชันครบ สไตล์โมเดิร์นฟาร์มเฮาส์ ใกล้ถนนราชพฤกษ์ เพียง 1 กม. ครบทุกศักยภาพเพื่อการเดินทาง

เริ่มต้นที่ 6.99 ล้านบาท
โครงการพร้อมอยู่
ดีคอนโด ไฮป์ รังสิต

ดีคอนโด ไฮป์ รังสิต

คอนโด รังสิต ใกล้มหาวิทยาลัย ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต คอนโดทำเลดีอยู่ติดถนนใหญ่ ตรงข้ามมหาวิทยาลัยกรุงเทพ

เริ่มต้นที่ 2.09 ล้านบาท
โครงการพร้อมอยู่
อณาสิริ รังสิต - คลอง 3

อณาสิริ รังสิต - คลอง 3

บ้านเดี่ยว และบ้านแฝด รังสิต สไตล์ Modern Japanese ทำเลใหม่ ใกล้ทางด่วน เข้าออกเมืองได้ 2 เส้นทาง

เริ่มต้นที่ 4.39 ล้านบาท
โครงการพร้อมอยู่
เศรษฐสิริ กรุงเทพ - ปทุมธานี 2

เศรษฐสิริ กรุงเทพ - ปทุมธานี 2

บ้านเดี่ยว ปทุมธานี สไตล์โมเดิร์นคลาสสิก วิวสนามกอล์ฟ ใกล้ทางด่วนและโรงเรียนนานาชาติ พร้อมนวัตกรรมบ้านสีเขียว

เริ่มต้นที่ 12 ล้านบาท
โครงการใหม่
สราญสิริ ศาลายา - ปิ่นเกล้า

สราญสิริ ศาลายา - ปิ่นเกล้า

บ้านเดี่ยว ศาลายา-ปิ่นเกล้า สไตล์ Urban Farmhouse ใกล้มหิดล – ศาลายา ใกล้คู่ขนานบรมฯ 10 นาที

เริ่มต้นที่ 8.99 ล้านบาท
โครงการใหม่
เดอะ ริเวอร์

เดอะ ริเวอร์

บ้านเดี่ยวดีไซน์โมเดิร์น รีสอร์ท เพียง 8 ยูนิต ตั้งอยู่ริมน้ำอันแสนสงบ สำหรับผู้ชื่นชอบความเรียบง่าย ทันสมัย และความร่มรื่นของธรรมชาติ

เริ่มต้นที่ 25 ล้านบาท

บทความที่เกี่ยวข้องกับ “เตรียมตัวก่อนซื้อ”

ผ่อนคอนโดเดือนละ 3,000-5,000 ทำได้จริงหรือหลอก?

ผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไหร่ถึงผ่อนคอนโดราคาล้านต้นๆ ได้ เงินเดือนเท่านี้ กู้ได้เท่าไหร่ แล้วจะผ่อนไหวมั้ย ทั้งหมดนี้แสนสิริมีคำตอบ

ซื้อบ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย

บ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย ที่จะช่วยให้อยู่แล้วปัง อยู่แล้วสบายทั้งครอบครัว มีทิศไหนบ้าง ต้องรีบไปดูกัน

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและคอนโดสำคัญแค่ไหน ก่อนทำควรรู้อะไรบ้าง

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและคอนโด สำคัญแค่ไหนกับเรื่องที่คนซื้อบ้านและคอนโดควรรู้ไว้ก่อนซื้อ เพื่อสิทธิการครอบครองของตนเอง

ผ่อนคอนโดเดือนละ 3,000-5,000 ทำได้จริงหรือหลอก?

ผ่อนคอนโดเดือนละเท่าไหร่ถึงผ่อนคอนโดราคาล้านต้นๆ ได้ เงินเดือนเท่านี้ กู้ได้เท่าไหร่ แล้วจะผ่อนไหวมั้ย ทั้งหมดนี้แสนสิริมีคำตอบ

ซื้อบ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย

บ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย ที่จะช่วยให้อยู่แล้วปัง อยู่แล้วสบายทั้งครอบครัว มีทิศไหนบ้าง ต้องรีบไปดูกัน

ไม่พลาด ข่าวสารและบทความดีๆ

กรุณากรอกข้อมูลเพื่อรับข่าวสาร และข้อมูลสิทธิพิเศษจากแสนสิริก่อนใคร

ประเภทโครงการที่คุณสนใจ


เพื่อให้ท่านทราบวิธีและกระบวนการ ที่เราดำเนินการจัดเก็บข้อมูล วัตถุประสงค์การใช้ข้อมูล ​
ท่านสามารถศึกษารายละเอียด แบบแจ้งเกี่ยวกับข้อมูลส่วนบุคคล (Privacy Notice) ได้ที่นี่ คลิก

MEGASALE ดีลแรงติดสปีด!
ยูนิตบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม ราคาพิเศษ
สวัสดีล ปักหมุดทุกทิศ ดีลดีทั่วไทย

คู่มืออสังหาฯยอดนิยม

  1. ดอกเบี้ยนโยบายขึ้น 1.75% แล้วคนซื้อบ้านได้ประโยชน์อะไร อ่านเพิ่มเติม >


  1. รวมมาตรการกระตุ้นซื้อบ้าน อสังหา 2568 ลดค่าโอน ดอกเบี้ยถูก | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. ผ่อนคอนโดเดือนละ 3,000-5,000 ทำได้จริงหรือหลอก? | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. ซื้อบ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย อ่านเพิ่มเติม >


  1. ส้วมตัน ชักโครกกดไม่ลง มีสาเหตุมาจากอะไร พร้อมวิธีแก้ส้วมตันด้วยตัวเอง อ่านเพิ่มเติม >