หลายคนที่กำลังวางแผนซื้อบ้านพร้อมที่ดิน คอนโด หรือทาวน์โฮม อาจยังสงสัยว่า กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ต้องทำอย่างไรบ้าง และโอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง โดยเฉพาะในปี 2568 ที่รัฐบาลมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนองเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ วันนี้แสนสิริจะพาทุกคนไปทำความเข้าใจอย่างละเอียดว่า การโอนบ้านพร้อมที่ดิน คอนโด หรือทาวน์โฮม ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง ต้องเสียค่าโอนบ้าน ค่าโอนคอนโด และค่าใช้จ่ายใดบ้าง รวมถึงวิธีคำนวณค่าโอนบ้านแบบง่าย ๆ
โอนบ้าน คือ กระบวนการทางกฎหมายที่เปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์จากเจ้าของเดิม (ผู้ขาย) ไปยังเจ้าของใหม่ (ผู้ซื้อ) โดยจะต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน และมีผลให้ผู้ซื้อกลายเป็นเจ้าของบ้านอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
ค่าโอนบ้าน ค่าโอนคอนโด เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในวันที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานกรมที่ดิน จากเจ้าของเดิมไปยังเจ้าของใหม่ โดยมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ทั้งค่าธรรมเนียมโอนบ้าน โอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากร ค่าภาษีเงินได้ ค่าจดจำนอง เป็นต้น ทั้งนี้ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บางแห่ง จะให้ข้อเสนอสุดพิเศษ ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน ซึ่งก็ช่วยแบ่งเบาภาระผู้ซื้อไปได้อีกระดับ
หลังจากที่ตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโด หรือทาวน์โฮมไปแล้ว แน่นอนว่าก่อนที่คนซื้อจะตกลงโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ณ กรมที่ดิน จำเป็นต้องเข้าตรวจสอบงานระบบ โครงสร้าง รวมการตกแต่งภายในบ้าน เพื่อให้เจ้าของโครงการดำเนินการเก็บงานรายละเอียดให้เรียบร้อยก่อนโอน และถึงแม้ว่าโครงการจะให้ประกันโครงสร้างถึง 5 ปี แต่เพื่อลดความยุ่งยากและกังวลใจ ก่อนที่ผู้ซื้อบ้านจะเข้าสู่ขั้นตอนการโอนบ้าน โอนคอนโด ทาวน์โฮม ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้
กรณีให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน
กรณีให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน
กรณีให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน
ที่มา :ฐานเศรษฐกิจ
หากสงสัยว่า บ้าน 1.5 ล้าน ค่าโอนเท่าไหร่? โดยปกติแล้ว ค่าธรรมเนียมการโอนคิดเป็น 1% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือราคาที่ขาย ในกรณีมีมูลค่าไม่ถึง 3 ล้านบาท แต่ถ้ามีมูลค่ามากกว่า 3 ล้านบาท จะคิด 2% ปัจจุบันมาตรการของรัฐปี 2568 ลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01%
โดยมีเงื่อนไขนโยบายลดค่าธรรมเนียมการโอน ดังนี้
โอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง นอกจากค่าธรรมเนียมการโอนแล้ว ยังมีค่าจดจำนอง ซึ่งคิดเป็น 0.01% ของมูลค่าที่จำนองหรือยอดเงินกู้ทั้งหมด
โดยมีเงื่อนไขนโยบายลดค่าจดจำนองได้ ดังนี้
ค่าอากรแสตมป์คิดเป็นร้อยละ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ ถ้าต่ำกว่าให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์คำนวณ และถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่จำเป็นต้องเสียค่าอากรแสตมป์อีก
จะถูกหัก ณ ที่จ่าย โดยคิดตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร สามารถคำนวณภาษีที่ถูกหักได้จากที่นี่
กรณีผู้ขายเป็นเจ้าของบ้านหรือซื้อบ้านโครงการใหม่ถือครองไม่ถึง 5 ปีจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย แต่หากถือครองเกิน 5 ปี หรือ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็ไม่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ผู้ขายยังต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน
ค้นหาโครงการบ้าน คอนโด ทาวน์โฮม ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ได้ที่นี่
รายการค่าใช้จ่าย |
ผู้รับผิดชอบหลัก |
หมายเหตุ/รายละเอียดเพิ่มเติม |
---|---|---|
ค่าธรรมเนียมการโอน |
ผู้ซื้อ และผู้ขาย (คนละครึ่ง) |
ปกติแบ่งจ่ายคนละ 1% จากอัตรา 2% ของราคาประเมิน / ราคาซื้อขาย แต่สามารถตกลงกันได้ **มาตรการรัฐลดเหลือ 0.01% ถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2569 สำหรับบ้านใหม่หรือมือสองราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท** |
ค่าจดจำนอง |
ผู้ขาย |
กรณีขอสินเชื่อกับธนาคาร อัตรา 1% ของวงเงินกู้ **มาตรการรัฐลดเหลือ 0.01% ถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2569 สำหรับบ้านใหม่หรือมือสองราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท** |
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา |
ผู้ขาย |
ผู้ขายต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายให้กรมสรรพากร |
ภาษีธุรกิจเฉพาะ |
ผู้ขาย |
กรณีผู้ขายถือครองบ้านน้อยกว่า 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี |
ค่าอากรแสตมป์ |
ผู้ขาย |
อัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน **ไม่ต้องเสีย หากผู้ขายเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ** |
หมายเหตุ: ทั้งผู้ซื้อ และผู้ขายสามารถตกลงกันได้ในสัญญาว่าฝ่ายใดจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายใดบ้าง
เพื่อไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบจากผู้ขาย ผู้ซื้อควรคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน นอกจากราคาขายบ้านแล้ว ยังต้องคำนึงถึงค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์หรือเรียกง่าย ๆ ว่า ค่าโอนบ้าน ค่าโอนคอนโด และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง พร้อมทั้งตรวจสอบว่ามีการแบ่งรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านี้ระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขายอย่างเหมาะสมหรือไม่
ตัวอย่างตารางเปรียบเทียบราคาขายบวกค่าโอนบ้านพร้อมที่ดินทั้งหมดว่า ซื้อจากผู้ขายคนไหนจ่ายน้อยกว่า
ผู้ขายคนที่ 1 ผู้ซื้อและผู้ขายออกกันคนละครึ่งของค่าใช้จ่ายทั้งหมด
ผู้ขายคนที่ 2 ผู้ซื้อจ่ายเฉพาะค่าธรรมเนียมการโอนบ้านคนละครึ่งกับผู้ขาย
รายละเอียด | ผู้ขายคนที่ 1 | ผู้ขายคนที่ 2 |
---|---|---|
ราคาบ้าน | 5,000,000 | 5,000,000 |
ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน 2% (นโยบายรัฐ ลดเหลือ 0.01%) (คิดเป็น 500 บาท) |
250 | 250 |
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (คิดเป็น 165,000 บาท) | 82,500 | - |
รวมค่าใช้จ่าย | 82,750 | 250 |
ราคาซื้อรวมทั้งหมด | 5,082,750 | 5,000,250 |
รายละเอียด | ผู้ขายคนที่ 1 | ผู้ขายคนที่ 2 |
---|---|---|
ราคาบ้าน | 5,000,000 | 5,000,000 |
ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน 2% (นโยบายรัฐ ลดเหลือ 0.01%) (คิดเป็น 500 บาท) |
250 | 250 |
ค่าอากรแสตมป์ 0.5% (คิดเป็น 25,000 บาท) | 12,500 | - |
รวมค่าใช้จ่าย | 12,750 | 250 |
ราคาซื้อรวมทั้งหมด | 5,012,500 | 5,000,250 |
คณะรัฐมนตรี ได้มีมติเห็นชอบออกมาตรการรัฐ ให้ใช้ อัตราค่าธรรมเนียมการโอนบ้านพร้อมที่ดินและคอนโดจาก 2% เป็น 0.01% และค่าจดจำนองยังคงลดลงจาก 1% เป็น 0.01% สำหรับการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (บ้านและทาวน์โฮม) หรือห้องชุดใหม่ (คอนโด) ที่มีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท พร้อมทั้งวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา
ราคาบ้าน | ค่าโอน จดจำนองก่อนมีมาตรการรัฐกระตุ้นภาคอสังหาฯ | ค่าโอน จดจำนอง หลังมีมาตรการรัฐกระตุ้นภาคอสังหาฯ |
---|---|---|
บ้านราคา 3 ล้าน |
ค่าโอน 2% = 60,000 บาท ค่าจดจำนอง 1% = 30,000 บาท รวมค่าใช้จ่าย = 63,000 บาท |
ค่าโอน 0.01% = 300 บาท ค่าจดจำนอง 0.01% = 300 บาท รวมค่าใช้จ่าย = 600 บาท |
บ้านราคา 5 ล้าน |
ค่าโอน 2% = 100,000 บาท ค่าจดจำนอง 1% = 50,000 บาท รวมค่าใช้จ่าย = 150,000 บาท |
ค่าโอน 0.01% = 500 บาท ค่าจดจำนอง 0.01% = 500 บาท รวมค่าใช้จ่าย = 1,000 บาท |
บ้านราคา 7 ล้าน |
ค่าโอน 2% = 140,000 บาท ค่าจดจำนอง 1% = 70,000 บาท รวมค่าใช้จ่าย = 210,000 บาท |
ค่าโอน 0.01% = 700 บาท ค่าจดจำนอง 0.01% = 700 บาท รวมค่าใช้จ่าย = 1,400 บาท |
***สามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่รวมมาตรการรัฐช่วยคนซื้อบ้าน ทั้งลดค่าโอน ดอกเบี้ยถูก***
ใครที่คิดจะซื้อบ้านใหม่ ซื้อคอนโด หรือ ทาวน์เฮ้าส์ ใช่ว่าจะต้องเตรียมเงินดาวน์ หรือเงินกู้บ้านหลังจากธนาคารอนุมัติสินเชื่อเรียบร้อยแล้วอย่างเดียวเท่านั้น เพราะยังต้องเตรียมเงินให้ผู้เชี่ยวชาญมาตรวจรับบ้านก่อนโอน ตรวจรับบ้านก่อนโอนให้บ้านเรียบร้อย น่าอยู่ ทุกตารางนิ้ว ก่อนโอนเพื่อจะได้ไม่เสียใจภายหลัง ทั้งนี้คนซื้อบ้านควรรู้ว่า โอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง? เพราะต้องจัดแจงในส่วนของค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน โดยมีทั้งส่วนผู้ขายรับผิดชอบ และผู้ซื้อต้องจ่าย ซึ่งนับว่าเป็นเรื่องสำคัญที่จำเป็นต้องรู้ รวมถึงมาตรการรัฐลดโอน-จดจำนอง ข่าวดีสำหรับคนอยากซื้อบ้าน
การทำธุรกรรมเกี่ยวกับการซื้อขายหรือโอนบ้านในปัจจุบันนับว่ามีความสะดวกสบายมากขึ้นกว่าเมื่อก่อนมา อีกทั้งค่าธรรมเนียมต่างๆ ทั้งค่าธรรมเนียมการโอน ค่าธรรมเนียมจดจำนอง รวมถึงค่าใช้จ่ายจิปาถะอื่นๆ ยังเป็นต้นทุนที่สำคัญที่อาจทำให้ผู้ที่กำลังมองหาบ้านสักหลังต้องพิจารณาถึงการประหยัดค่าใช้จ่ายตรงนี้
แสนสิริ หนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย เข้าใจและมองเห็นถึงความสำคัญของค่าใข้จ่ายที่เกิดขึ้นทั้งก่อน ระหว่าง และหลังการซื้อบ้าน จึงจัดให้มีที่ปรึกษาทางการเพื่อคนอยากมีบ้าน ซึ่งใครที่กำลังวางแผนจะมีบ้านสักหลังก็สามารถติดต่อเข้าไปขอรับคำปรึกษาในเรื่องของการวางแผนการเงินได้ที่โทร 1685 นอกจากนี้ใครที่มีความรู้ความเข้าใจในเรื่องของการบริหารจัดการการเงินและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้านแล้ว สามารถติดตามโปรโมชั่นดีๆ ที่ทางแสนสิริเตรียมนำมามอบให้กับคนที่ฝันอยากมีบ้านทุกคน
Q :
A :
ในกรณีที่บิดาโอนที่ดินให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมายจะมีค่าใช้จ่ายดังนี้
*บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย คือบุตรที่เกิดระหว่างบิดาและมารดาที่จดทะเบียนสมรส เมื่อบิดาหรือมารดาต้องการโอนบ้านหรือที่ดินให้กับบุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย จะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ตามนี้
ยกตัวอย่างเช่น บิดาต้องการโอนที่ดินที่มีราคาประเมินมูลค่า 1 ล้านบาทให้กับบุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย จะต้องเสียค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น
ดังนั้นในการโอนที่ดินในครั้งนี้จะต้องเสียค่าธรรมเนียมทั้งสิ้น 15,030 บาท
Q :
A :
ผู้โอนและผู้รับโอนจะต้องเดินทางไปยัง “สำนักงานที่ดิน” ที่ "บ้าน" หรือ "ที่ดิน" ที่จะขาย ตั้งอยู่
Q :
A :
ได้รับทะเบียนบ้านเปล่า โดยหลังจากที่ทำการซื้อบ้านและทำการโอนกรรมสิทธิ์จากทางโครงการบ้านมาแล้วเรียบร้อย เจ้าของบ้านจะได้รับทะเบียนบ้านเปล่า พร้อมด้วยหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน พร้อมสิ่งปลูกสร้างและสัญญาซื้อขายที่ดินกับสิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งโฉนด แต่หากไม่ได้ซื้อเงินสดก็จะได้รับเป็นสัญญาจำนองที่ใช้แทนโฉนดตัวจริง ซึ่งเอกสารดังกล่าวนี้สามารถนำไปประกอบการยื่นเรื่องเพื่อขอย้ายชื่อเข้าไปอยู่ในทะเบียนบ้านได้
Q :
A :
หากสามีต้องการโอนที่ดินให้ภรรยา หรือภรรยาต้องการโอนที่ดินให้กับสามีจะต้องเสียค่าโอนบ้านหรือค่าโอนคอนโด และมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ดังนี้
Q :
A :
โดยปกติแล้วค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จะอยู่ที่ 2% (ปี 2567 อยู่ที่ 0.01% ของราคาประเมิน) ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง ถ้าตามธรรมเนียมปฏิบัติค่าธรรมเนียมการโอนถือเป็น ค่าใช้จ่ายร่วมกัน และแบ่งจ่ายฝ่ายละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ในบางกรณีผู้ขายอาจเสนอโปรโมชันจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนฯ ให้ทั้งหมด หรือกรณีอื่นๆ ตามแต่ผู้ซื้อกับผู้ขายจะตกลงกัน
ซื้อบ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย อ่านเพิ่มเติม >
ดอกเบี้ยนโยบายขึ้น 1.75% แล้วคนซื้อบ้านได้ประโยชน์อะไร อ่านเพิ่มเติม >
ผ่อนคอนโดเดือนละ 3,000-5,000 ทำได้จริงหรือหลอก? | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >
รวมมาตรการกระตุ้นซื้อบ้าน อสังหา 2568 ลดค่าโอน ดอกเบี้ยถูก | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >
ส้วมตัน ชักโครกกดไม่ลง มีสาเหตุมาจากอะไร พร้อมวิธีแก้ส้วมตันด้วยตัวเอง อ่านเพิ่มเติม >
ย้ายเข้าทะเบียนบ้าน ย้ายทะเบียนบ้านปลายทางเตรียมเอกสารอะไรบ้าง พร้อมขั้นตอนการยื่นย้ายที่อยู่แบบละเอียด
ย้ายเข้าบ้านใหม่วันไหนดี ต้องทำอะไรบ้าง จุดธูปกี่ดอกให้อยู่ดีมีความสุขตลอดชีวิต มาเช็กฤกษ์ย้ายเข้าบ้าน ประจำปี 2568 ตามวันเกิดกัน
ซื้อบ้านใหม่ คอนโดใหม่ อยากจะเสริมความสิริมงคลเข้าบ้าน แนะนำให้มาอัพเดทหลากเรื่องราวมูเตลู ตั้งแต่เลขที่บ้าน วันมงคล สีมงคล ตลอดจนฤกษ์ขึ้นบ้านใหม่
ย้ายเข้าทะเบียนบ้าน ย้ายทะเบียนบ้านปลายทางเตรียมเอกสารอะไรบ้าง พร้อมขั้นตอนการยื่นย้ายที่อยู่แบบละเอียด
ย้ายเข้าบ้านใหม่วันไหนดี ต้องทำอะไรบ้าง จุดธูปกี่ดอกให้อยู่ดีมีความสุขตลอดชีวิต มาเช็กฤกษ์ย้ายเข้าบ้าน ประจำปี 2568 ตามวันเกิดกัน
ซื้อบ้านควรหันทิศไหนดี ทิศใต้หรือทิศเหนือตามฮวงจุ้ย อ่านเพิ่มเติม >
ดอกเบี้ยนโยบายขึ้น 1.75% แล้วคนซื้อบ้านได้ประโยชน์อะไร อ่านเพิ่มเติม >
ผ่อนคอนโดเดือนละ 3,000-5,000 ทำได้จริงหรือหลอก? | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >
รวมมาตรการกระตุ้นซื้อบ้าน อสังหา 2568 ลดค่าโอน ดอกเบี้ยถูก | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >
ส้วมตัน ชักโครกกดไม่ลง มีสาเหตุมาจากอะไร พร้อมวิธีแก้ส้วมตันด้วยตัวเอง อ่านเพิ่มเติม >