โดย อารยา ศิริพยัคฆ์
อัปเดต :  07/10/2024
กฎหมายต่อเติมบ้าน เรื่องที่คนซื้อบ้าน ต่อเติมบ้าน ต้องรู้

เมื่อคิดอยากจะต่อเติมหรือรีโนเวท ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือห้องชุด ใช่ว่าคิดจะทำสามารถทำได้เลย เพราะบางแบบอาจจำเป็นต้องขออนุญาตทั้งเพื่อนบ้านข้างเคียง หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ทางที่ดีคนซื้อบ้าน ที่คิดอยากต่อเติมเพิ่มเติม ควรทำการศึกษาข้อบังคับ กฎหมายต่อเติมบ้านที่เกี่ยวข้อง รวมถึงแยกให้ออกระหว่างต่อเติมบ้านและซ่อมแซมบ้านนั้นความแตกต่างกันยังไง


แยกให้ออก ต่อเติมบ้าน VS ซ่อมแซมบ้าน

นาทีนี้เชื่อว่ายังมีคนแยกไม่ออกระหว่างการต่อเติมบ้าน กับซ่อมแซมบ้านแตกต่างกันอย่างไร เพราะดูเหมือนเป็นการปรับปรุง เปลี่ยนแปลงบ้านให้ดีขึ้นเหมือนกัน ซึ่งแท้จริงแล้วมีความหมายแตกต่างกันดังนี้


การต่อเติมบ้าน คือ การดัดแปลง เปลี่ยนแปลง หรือขยายต่อเติมส่วนต่างๆ ของบ้านที่มีอยู่เดิม อาจจะเป็นเพิ่มห้องใหม่ ต่อเติมระเบียง ปรับปรุงห้องน้ำ หรือแม้แต่การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างบางส่วนของบ้าน และบางกรณีจำเป็นต้องขออนุญาต


การต่อเติมบ้าน คือ การดัดแปลง เปลี่ยนแปลง หรือขยายต่อเติมส่วนต่างๆ ของบ้านที่มีอยู่เดิม อาจจะเป็นเพิ่มห้องใหม่ ต่อเติมระเบียง ปรับปรุงห้องน้ำ หรือแม้แต่การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างบางส่วนของบ้าน และบางกรณีจำเป็นต้องขออนุญาต


กู้ต่อเติมบ้าน ทางออกของมนุษย์เงินเดือนมีงบจำกัด




โครงการเดอะ ริเวอร์ บ้านเพื่อการพักผ่อนอย่างแท้จริง กับการต่อเติมสระว่ายน้ำ ที่มองเห็นวิวแม่น้ำ ในมุมพื้นที่ส่วนตัว

โครงการเดอะ ริเวอร์ บ้านเพื่อการพักผ่อนอย่างแท้จริง กับการต่อเติมสระว่ายน้ำ ที่มองเห็นวิวแม่น้ำ ในมุมพื้นที่ส่วนตัว


อยากต่อเติมบ้าน ต้องขออนุญาตกับใคร

ใครที่คิดจะต่อเติมบ้านบางประเภท อาจจำเป็นต้องขออนุญาต ซึ่งตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดให้ ผู้ที่จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้าย จะต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ในที่นี้รวมไปถึงผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร นายกเทศมนตรี นายกองค์การบริหารส่วนจังหวัด นายกเมืองพัทยา นายกองค์การบริหารส่วนตำบล และผู้บริหารท้องถิ่นขององค์การปกครองส่วนท้องถิ่นหรือเพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้น ก็คือการขออนุญาตจากผู้ปกครองในพื้นที่ที่บ้านตั้งอยู่ โดยให้สถาปนิกหรือวิศวกร ที่มีใบอนุญาตลงชื่อรับรองแบบที่ทำการต่อเติมบ้าน


ต่อเติมบ้าน 3 แบบนี้ จำเป็นต้องขออนุญาต

  • แบบที่ 1 : ต่อเติมบ้านส่วนที่เป็นเสา คาน ทำห้องใหม่ และต่อเติมในพื้นที่ใช้สอยเกิน 5 ตร.ม. ต้องทำการขออนุญาต
  • แบบที่ 2 : ต่อเติมบ้านที่มีระยะร่นชิดกับรั้วข้างบ้าน ต้องขออนุญาตข้างบ้านก่อน
  • แบบที่ 3 : ต่อเติมบ้าน ที่มีการเปลี่ยนแปลงส่วนใดๆ ภายในบ้านด้วยวัสดุที่แตกต่างจากเดิม หรือเพิ่มน้ำหนักเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม จำเป็นต้องขออนุญาต


ต่อเติมบ้าน 5 แบบนี้ ไม่จำเป็นต้องขออนุญาต

  • แบบที่ 1 : เพิ่ม หรือ ลด เนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่ง รวมกันไม่เกิน 5 ตร.ม. และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน
  • แบบที่ 2 : เพิ่ม หรือ ลด เนื้อที่ของหลังคารวมกันไม่เกิน 5 ตร.ม. และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน
  • แบบที่ 3 : เปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร ด้วยการใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม
  • แบบที่ 4 : เปลี่ยนแปลงส่วนใดๆ ภายในบ้าน ที่ไม่ใช่ส่วนโครงสร้างอาคาร โดยใช้วัสดุเดียวกับของเดิม หรือวัสดุอื่นที่ไม่ได้เพิ่มน้ำหนัก โครงสร้างเดิมของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม
  • แบบที่ 5 : เปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ส่วนใดๆ ก็ตามที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร และไม่เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างเดิม


เอกสารยื่นกู้บ้านมีอะไรบ้าง กับเทคนิคยื่นกู้บ้านให้ผ่านฉลุย




เอกสารยื่นขออนุญาตต่อเติมบ้าน มีอะไรบ้าง

สำหรับเอกสารที่ใช้ในการต่อเติมบ้าน จะถูกแบ่งออกเป็น 2 ส่วนดังนี้


  1. เอกสารยื่นให้กับเจ้าหน้าที่ กรณีต่อเติมไม่ติดกับพื้นที่เพื่อนบ้าน

    • คำขออนุญาต ปลูกสร้างอาคาร ดัดแปลงหรือรื้อถอนอาคาร 1 ชุด
    • แบบแปลนบ้าน พร้อมแสดงลักษณะขอบเขตที่ดัดแปลง 5 ชุด
    • สำเนาบัตรประชาชนของผู้ที่ต้องการต่อเติม 1 ชุด
    • สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ที่ต้องการต่อเติม 1 ชุด
    • สำเนาโฉนดที่ดินขนาดเท่าฉบับจริงทุกหน้า 1 ชุด


  1. เอกสารยื่นให้กับเจ้าหน้าที่ กรณีต่อเติมบ้านติดกับพื้นที่เพื่อนบ้าน

    • สำเนาบัตรประชาชนของเจ้าของที่ดินข้างเคียง 1 ชุด
    • สำเนาทะเบียนบ้านของเจ้าของบ้านข้างเคียง 1 ชุด
    • สำเนาโฉนดที่ดินขนาดเท่าฉบับจริงทุกหน้า 1 ชุด
    • หนังสือยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารชิดเขตที่ดิน 1 ชุด




บุราสิริ พระราม 2 บ้านเดี่ยวสไตล์รีสอร์ท ใกล้ทางด่วน

บุราสิริ พระราม 2 บ้านเดี่ยวสไตล์รีสอร์ท ใกล้ทางด่วน

ฮาบิเทีย พราวน์ ประชาอุทิศ 72 บ้านแฝด 4 ห้องนอน ใกล้สาทร - พระราม 3

ฮาบิเทีย พราวน์ ประชาอุทิศ 72 บ้านแฝด 4 ห้องนอน ใกล้สาทร - พระราม 3


กฎหมายต่อเติมบ้าน เรื่องที่คนคิดต่อเติมบ้านต้องรู้

คิดจะต่อเติมบ้าน ใช่ว่าจะต่อเติมได้ทันที ควรศึกษาข้อกำหนด รวมถึงกฎหมายตามพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ที่ว่าด้วยเรื่องรายละเอียดการดัดแปลง ต่อเติมอาคารต่างๆ ซึ่งยังคงยึดหลักปฏิบัติมาจนถึงปัจจุบัน

  • ห้ามต่อเติมอาคารเต็มพื้นที่ที่ดิน จำเป็นต้องมีพื้นที่ว่างเหลือไม่น้อยกว่า 30%
  • ห้ามต่อเติมบ้านหรืออาคาร โดยใช้ที่ดินเกิน 60% ของพื้นที่ดินทั้งหมด (ไม่รวมถนน) และกรณีรวมพื้นถนน ต้องไม่เกิน 80%
  • กฎหมายกำหนดให้บ้านหรืออาคารสูงน้อยกว่า 15 เมตร จำเป็นต้องออกแบบให้มีที่ว่างโดยรอบ 1 เมตร และบ้านหรืออาคารสูงตั้งแต่ 15 เมตร จำเป็นต้องออกแบบให้มีพื้นที่ว่างโดยรอบ 2 เมตร
  • บ้านหรืออาคารสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร กำหนดให้ผนังของอาคาร ช่องเปิดหน้าต่าง ประตู ช่องลม ช่องแสงธรรมชาติ และระเบียงบ้าน จำเป็นต้องอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดิน 3 เมตร
  • บ้านหรืออาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร กำหนดให้ผนังของอาคาร ช่องเปิดหน้าต่าง ประตู ช่องลม ช่องแสงธรรมชาติ และระเบียงบ้าน จำเป็นต้องอยู่ห่างจากแนวเขตไม่น้อยกว่า 2 เมตร แต่ถ้าเป็นผนังทึบต้องเว้นระยะห่างไม่น้อยกว่า 0.5 เมตร
  • รั้วหรือกำแพงถูกกำหนดให้สร้างได้สูงไม่เกิน 3 เมตร
  • ระยะห่างของชายคา กันสาด จะต้องห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 0.5 เมตร
  • กรณีต่อเติมระเบียงชั้นบน จะต้องเว้นระยะจากระเบียงถึงแนวเขตที่ดิน ไม่น้อยกว่า 2-3 เมตร




คำถามที่พบบ่อย


Q :

ต่อเติมบ้าน ต้องดูกฎหมายอะไรบ้าง?

A :

ก่อนต่อเติมบ้านจำเป็นต้องศึกษากฎหมายพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กฎหมายท้องถิ่น และข้อบังคับของนิติบุคคล


Q :

ต้องขออนุญาตใครบ้าง ก่อนต่อเติมบ้าน?

A :

หากต่อเติมบ้าน หรือต่อเติมอาคาร แบบที่จำเป็นต้องขออนุญาต ควรขออนุญาตหน่วยงานต่างๆ ดังนี้

  • สำนักงานเขต หรือองค์การบริหารจัดการส่วนท้องถิ่นของจังหวัดนั้นๆ
  • นิติบุคคล (สำหรับโครงการบ้าน ในหมู่บ้าน หรือคอนโด)
  • หน่วยงานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น การไฟฟ้า การประปา หรือแม้แต่เพื่อนบ้าน


Q :

ใช้เวลาในการพิจารณาต่อเติมบ้านกี่วัน?

A :

หน่วยงานหรือเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องจะทำการพิจารณาแปลนบ้าน หรือแปลนอาคารที่ทำการต่อเติม ซึ่งบางกรณีค่อนข้างซับซ้อน จึงอาจทำให้ใช้เวลาพิจารณาค่อนข้างนาน โดยส่วนใหญ่ใช้เวลาประมาณ 1-2 เดือน


Q :

ถ้าต่อเติมบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต จะมีผลเสียอะไรบ้าง?

A :

อาจถูกปรับพร้อมรื้อถอนตามกฎหมายกำหนด อีกทั้งในอนาคตหากมีการขายต่อจะทำให้มีปัญหาเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์


Q :

การต่อเติมบ้าน มีผลต่อการประเมินภาษีหรือไม่

A :

แน่นอนว่าการต่อเติมบ้านนั้นทำให้มูลค่าบ้านเพิ่มสูงขึ้น สอดคล้องกับการประเมินภาษีที่เพิ่มขึ้นด้วย


Sansiri Quality Check ตรวจเช็กทุกจุด ก่อนส่งมอบบ้านถึงมือคุณ



รู้เรื่องกฎหมายในการต่อเติมบ้านแล้ว อยากลืมส่องข้อเสนอสุดพิเศษก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน เพราะไม่แน่อาจเหลือเงินก้อนไว้ต่อเติมบ้านเพิ่มเติม


โปรทาวน์โฮมพร้อมอยู่ Fur Fulfilled แต่งครบจัดให้ ถูกใจโฮ่งเหมียว รับฟรี! เฟอร์ฯ แต่งครบทั้งหลังจาก SB Furniture รวม 500,000 บาท* วันนี้ - 31 ธ.ค. 67


จองทาวน์โฮมพร้อมอยู่ สิริ เพลส วันนี้ รับฟรี! เฟอร์ฯ แต่งครบทั้งหลังจาก SB Furniture รวม 500,000 บาท* วันนี้ - 31 ธ.ค. 67 จองทาวน์โฮมพร้อมอยู่ สิริ เพลส วันนี้ รับฟรี! เฟอร์ฯ แต่งครบทั้งหลังจาก SB Furniture รวม 500,000 บาท* วันนี้ - 31 ธ.ค. 67


ขอบคุณข้อมูล: Genie-Property, SJbuilding, DDproperty

Fur Fulfilled แต่งครบจัดให้ ถูกใจโฮ่งเหมียว

คู่มืออสังหาฯยอดนิยม

  1. ย้ายเข้าบ้านใหม่วันไหนดี ต้องทำอะไรบ้าง ตามวันเกิด ปี 2567 | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. อัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ (Refinance) บ้าน คอนโด 2567 ที่ไหนดี | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. 15 ต้นไม้ฟอกอากาศในบ้าน ช่วยดูดสารพิษ สร้างอากาศบริสุทธิ์ | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. ค่าโอนบ้านพร้อมที่ดิน คอนโด ทาวน์โฮม จ่ายเท่าไหร่ คำนวณยังไง | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. ซื้อบ้านราคา 8-10 ล้าน ต้องผ่อนบ้านเดือนละเท่าไหร่ถึงจะพอ | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


โครงการที่น่าสนใจ

โครงการพร้อมอยู่
คณาสิริ บางนา

คณาสิริ บางนา

บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ ฟังก์ชัน 3-4 ห้องนอน ดีไซน์ Mid-Century 70's บรรยากาศร่มรื่น ส่วนกลางครบ ใกล้ ม.ABAC ถนนบางนา และลาดกระบัง

เริ่มต้นที่ 3.59 ล้านบาท
โครงการใหม่
สิริ เพลส พุทธบูชา 39

สิริ เพลส พุทธบูชา 39

ทาวน์โฮม ประชาอุทิศ 2 ชั้น สีสันใหม่แห่งอัมสเตอร์ดัม ทำเลเมือง เชื่อมต่อสาทร - พระราม 3 ใกล้ทางด่วนใหม่ลงทะเบียนเพื่อรับส่วนลดเพิ่ม 20,000 บาท*

เริ่มต้นที่ 3.69 ล้านบาท
โครงการใหม่
สิริ เพลส ราชพฤกษ์ - นครอินทร์

สิริ เพลส ราชพฤกษ์ - นครอินทร์

ทาวน์โฮม ราชพฤกษ์ 2 ชั้น หน้าสวน 4 ห้องนอน ใกล้ทางด่วนศรีรัช-จตุจักร The Walk และวงเวียนพระราม 5

เริ่มต้นที่ 3.29 ล้านบาท
โครงการพร้อมอยู่
อณาสิริ ชัยพฤกษ์ - วงแหวน 2

อณาสิริ ชัยพฤกษ์ - วงแหวน 2

บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ชัยพฤกษ์ ติดถนนบางกรวย-ไทรน้อย ใกล้ทางด่วน รถไฟฟ้า ห้าง โรงพยาบาล และสถาบันศึกษาชั้นนำ

เริ่มต้นที่ 4.59 ล้านบาท
โครงการใหม่
อณาสิริ ปิ่นเกล้า - กาญจนาฯ

อณาสิริ ปิ่นเกล้า - กาญจนาฯ

บ้านเดี่ยว และบ้านแฝด ปิ่นเกล้า จากแสนสิริ สไตล์ Modern Barn House ใกล้ทางคู่ขนานบรมราชชนนี รถไฟฟ้า และทางด่วนศรีรัช

เริ่มต้นที่ 5.19 ล้านบาท
โครงการใหม่
สราญสิริ เกาะแก้ว รีทรีต

สราญสิริ เกาะแก้ว รีทรีต

บ้านเดี่ยวสไตล์ไทยโมเดิร์น ในบรรยากาศแห่งการพักผ่อน ใกล้ชิดธรรมชาติ บนทำเลส่วนตัวเกาะแก้วคอมมูนิตี้

เริ่มต้นที่ 7.59 ล้านบาท
โครงการใหม่
เมเบิล บางนา กม.26

เมเบิล บางนา กม.26

บ้านเดี่ยวแบรนด์ใหม่จากแสนสิริ สไตล์มินิมอลเจแปนดิ ในบรรยากาศทะเลสาบ บนทำเลใกล้ทางด่วน เมเบิล บางนา กม.26

เริ่มต้นที่ 5.89 ล้านบาท
โครงการใหม่
สราญสิริ รังสิต 2

สราญสิริ รังสิต 2

บ้านเดี่ยว รังสิต โครงการใหม่ สไตล์โมเดิร์นฟาร์มเฮาส์ บรรยากาศริมน้ำ ใกล้ทางด่วนเพียง 1 กม. สะดวกสบายทุกการเดินทางเพื่อชีวิตคนเมือง

เริ่มต้นที่ 7.99 ล้านบาท

บทความที่เกี่ยวข้องกับ “เตรียมตัวก่อนซื้อ”

เงินเดือน 30,000 ซื้อบ้าน 3-5 ล้านได้ไหม ต้องผ่อนเท่าไหร่

อัพเดทล่าสุดปี 2567 นี้ ตอบคำถาม มนุษย์เงินเดือน 30,000 ต้องการซื้อบ้าน 3 ล้าน หรือบ้าน 5 ล้าน ซื้อได้ไหม แล้วจะกู้ได้เท่าไหร่ ผ่อนกี่บาทต่อเดือน สรุปครบที่นี่

พ่อค้า แม่ค้า ก็กู้เงินซื้อบ้านได้ เพียงรู้จักวิธีเตรียมตัว

เผย 5 วิธีเตรียมตัวพ่อค้า แม่ค้า กู้เงินซื้อบ้านแบบไร้กังวลทั้งการเตรียมเอกสาร ออมเงินรวมไปถึงช่องทางการเสริมความสามารถทางการเงิน

รวมวิธีผ่อนบ้าน ผ่อนสบาย ไม่ต้องรัดเข็มขัดทางการเงิน

อยากเป็นเจ้าของบ้าน แต่กังวลเรื่องผ่อนบ้าน สามารถคลายความกังวลได้ด้วย 3 วิธีผ่อนบ้าน ที่ช่วยให้ไม่ต้องรัดเข็มขัดการเงินมากนัก อยากรู้ รีบเช็กข้อมูลด่วน!

เงินเดือน 30,000 ซื้อบ้าน 3-5 ล้านได้ไหม ต้องผ่อนเท่าไหร่

อัพเดทล่าสุดปี 2567 นี้ ตอบคำถาม มนุษย์เงินเดือน 30,000 ต้องการซื้อบ้าน 3 ล้าน หรือบ้าน 5 ล้าน ซื้อได้ไหม แล้วจะกู้ได้เท่าไหร่ ผ่อนกี่บาทต่อเดือน สรุปครบที่นี่

พ่อค้า แม่ค้า ก็กู้เงินซื้อบ้านได้ เพียงรู้จักวิธีเตรียมตัว

เผย 5 วิธีเตรียมตัวพ่อค้า แม่ค้า กู้เงินซื้อบ้านแบบไร้กังวลทั้งการเตรียมเอกสาร ออมเงินรวมไปถึงช่องทางการเสริมความสามารถทางการเงิน

ไม่พลาด ข่าวสารและบทความดีๆ

กรุณากรอกข้อมูลเพื่อรับข่าวสาร และข้อมูลสิทธิพิเศษจากแสนสิริก่อนใคร

ประเภทโครงการที่คุณสนใจ


เพื่อให้ท่านทราบวิธีและกระบวนการ ที่เราดำเนินการจัดเก็บข้อมูล วัตถุประสงค์การใช้ข้อมูล ​
ท่านสามารถศึกษารายละเอียด แบบแจ้งเกี่ยวกับข้อมูลส่วนบุคคล (Privacy Notice) ได้ที่นี่ คลิก

Fur Fulfilled แต่งครบจัดให้ ถูกใจโฮ่งเหมียว

คู่มืออสังหาฯยอดนิยม

  1. ย้ายเข้าบ้านใหม่วันไหนดี ต้องทำอะไรบ้าง ตามวันเกิด ปี 2567 | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. อัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ (Refinance) บ้าน คอนโด 2567 ที่ไหนดี | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. 15 ต้นไม้ฟอกอากาศในบ้าน ช่วยดูดสารพิษ สร้างอากาศบริสุทธิ์ | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. ค่าโอนบ้านพร้อมที่ดิน คอนโด ทาวน์โฮม จ่ายเท่าไหร่ คำนวณยังไง | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. ซื้อบ้านราคา 8-10 ล้าน ต้องผ่อนบ้านเดือนละเท่าไหร่ถึงจะพอ | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >