เอกสารสิทธิ์โฉนดที่ดินมีกี่แบบ กี่ประเภท แบบไหนซื้อขายได้

เอกสารสิทธิ์ที่ดินคืออะไร?

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน คือ เอกสารราชการที่ออกโดยหน่วยงานภาครัฐ เพื่อรับรองสิทธิในที่ดินแปลงนั้น ๆ ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการยืนยันความเป็นเจ้าของหรือสิทธิในการครอบครองและทำประโยชน์ เอกสารนี้จะระบุรายละเอียดสำคัญ เช่น ตำแหน่ง ขอบเขต ขนาดของที่ดิน และชื่อผู้มีสิทธิ การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์จึงเป็นขั้นตอนที่ขาดไม่ได้สำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย เพราะเป็นเครื่องมือเดียวที่ใช้ยืนยันได้ว่าที่ดินมีอยู่จริง ถูกต้องตามกฎหมาย และผู้ขายมีสิทธิ์ในการโอนกรรมสิทธิ์อย่างแท้จริง

เอกสารสิทธิ์มีกี่ประเภท?

เมื่อพูดถึงเอกสารสิทธิ์ที่ดินมีกี่ประเภท สามารถแบ่งตามลำดับศักดิ์และสิทธิที่ได้รับแตกต่างกันไป โดยสังเกตได้ง่ายจาก "สีของตราครุฑ" ที่ประทับอยู่บนเอกสาร ซึ่งแต่ละสีสะท้อนถึงสิทธิและข้อจำกัดที่ไม่เหมือนกัน การทำความเข้าใจประเภทของโฉนดที่ดินจะช่วยให้เราประเมินมูลค่าและความเสี่ยงของที่ดินได้อย่างแม่นยำ

1. น.ส.4 (ตราครุฑแดง)

   สำหรับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.4 หรือที่รู้จักกันดีในชื่อ "โฉนดที่ดิน" นั้น ถือเป็นเอกสารที่มอบสถานะแห่งสิทธิ์ในที่ดินระดับสูงสุด โดยมี "ตราครุฑสีแดง" เป็นสัญลักษณ์ยืนยันกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ ผู้ที่ถือครองโฉนดประเภทนี้จึงมีอำนาจเต็มที่ในการใช้ประโยชน์จากที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นการจำหน่าย จ่าย โอน หรือแม้แต่การปกป้องสิทธิ์ของตนเองจากการรบกวนของผู้อื่น

   ด้วยกรรมสิทธิ์ 100% นี้เอง ทำให้สามารถนำไปซื้อขาย จำนอง หรือใช้ค้ำประกันได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม การโอนกรรมสิทธิ์ทุกครั้งจะต้องดำเนินการต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น และมี

   ข้อควรระวังสำคัญ คือ หากปล่อยให้บุคคลอื่นเข้ามาครอบครองที่ดินติดต่อกันนานถึง 10 ปีโดยสงบและเปิดเผย หรือที่เรียกว่า "การครอบครองปรปักษ์" อาจทำให้ต้องสูญเสียกรรมสิทธิ์ในที่ดินผืนนั้นไปได้

   
   

2. น.ส.3 ก. (โฉนดครุฑเขียว)

   น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ประทับ "ตราครุฑสีเขียว" เอกสารประเภทนี้มีความน่าเชื่อถือรองลงมาจากโฉนดที่ดิน เนื่องจากเป็นหนังสือที่ยืนยันว่าผู้ครอบครองได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว และที่สำคัญคือ มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินผ่านระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้มีขอบเขตที่ชัดเจนและแน่นอน แม้ผู้ถือครองจะมีเพียง "สิทธิครอบครอง" ไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ แต่ก็ยังสามารถนำไปซื้อขาย จำนอง หรือโอนให้แก่กันได้ โดยมีข้อดีคือสามารถจดทะเบียนโอนสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้ทันทีโดยไม่ต้องรอประกาศ 30 วัน ทั้งยังมีโอกาสยื่นเรื่องเพื่อขอออกเป็นโฉนดที่ดิน (น.ส.4) ได้ในอนาคต

   ข้อควรระวังสำคัญ คือ สิทธิครอบครองนี้อาจสิ้นสุดลงได้หากถูกบุคคลอื่นแย่งการครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาเพียง 1 ปี

   
   

3. น.ส.3 และน.ส.3 ข. (โฉนดครุฑดำ)

   ส่วนเอกสารสิทธิ์ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. ที่มาพร้อมกับ "ตราครุฑสีดำ" ก็เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์เช่นเดียวกับครุฑเขียว แต่มีความแตกต่างที่สำคัญคือ ยังไม่มีการกำหนดตำแหน่งในระวางรูปถ่ายทางอากาศ ส่งผลให้ตำแหน่งและขอบเขตของที่ดินอาจไม่ชัดเจนเท่าที่ควร ด้วยเหตุนี้ ก่อนที่จะทำการซื้อขายหรือจำนอง จึงจำเป็นต้องยื่นคำร้องให้เจ้าหน้าที่มารังวัดเพื่อตรวจสอบแนวเขตให้แน่นอนเสียก่อน จากนั้นต้องรอประกาศ เพื่อหาผู้คัดค้านเป็นเวลา 30 วันจึงจะดำเนินการต่อไปได้ ถึงแม้จะมีความเสี่ยงในเรื่องความชัดเจนของแนวเขต แต่ผู้มีสิทธิก็สามารถใช้เอกสารนี้เป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดได้ในภายภาคหน้า และเช่นเดียวกับ น.ส.3 ก. สิทธิครอบครองอาจสิ้นสุดลงหากถูกแย่งการครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 1 ปี

   
   

4. ส.ป.ก.4-01 (โฉนดครุฑน้ำเงิน)

   ในส่วนของ ส.ป.ก. 4-01 นั้น มีลักษณะพิเศษและแตกต่างจากเอกสารสิทธิ์อื่น ๆ เพราะเอกสารนี้ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) โดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อจัดสรรที่ดินให้แก่เกษตรกรที่ไม่มีที่ดินทำกิน ดังนั้น ส.ป.ก. 4-01 จึงไม่ใช่โฉนดที่ดินและผู้ถือครองไม่มีกรรมสิทธิ์ เป็นเพียงการอนุญาตให้มีสิทธิครอบครอง เพื่อใช้ประโยชน์ในด้านเกษตรกรรมเท่านั้น ซึ่งรวมถึงการสร้างสิ่งปลูกสร้างที่จำเป็นต่อการทำการเกษตร ด้วยข้อจำกัดที่ชัดเจนนี้

   ข้อควรระวังสำคัญ คือ ส.ป.ก. ไม่สามารถนำไปซื้อขาย จำนอง หรือโอนให้แก่บุคคลทั่วไปได้เด็ดขาด ทำได้เพียงการตกทอดเป็นมรดกสู่ทายาทผู้มีคุณสมบัติเป็นเกษตรกรเท่านั้น การซื้อขายใด ๆ ที่เกิดขึ้นจึงถือเป็นโมฆะและผิดกฎหมาย

   
   

5. น.ค. 3

   เอกสาร น.ค. 3 คือหนังสือกรรมสิทธิ์ทำกิน ที่ออกให้แก่สมาชิกในเขตนิคมสร้างตนเองหรือนิคมสหกรณ์โดยเฉพาะ ซึ่งสมาชิกจะได้รับสิทธิ์ในการทำกินและอยู่อาศัยในที่ดินแปลงนั้น ๆ ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด แม้จะยังไม่มีกรรมสิทธิ์แบบเต็มที่ แต่ในอนาคตเมื่อสมาชิกได้ทำประโยชน์และชำระค่าที่ดินครบถ้วนตามข้อตกลงแล้ว ก็สามารถนำ น.ค. 3 ไปยื่นเรื่องขอออกเป็นโฉนดที่ดิน (น.ส.4) ได้

   ข้อควรระวังสำคัญ คือ โฉนดที่ดินที่ออกให้จะมีข้อกำหนด "ห้ามโอนกรรมสิทธิ์ภายในระยะเวลา 5 ปี" นับตั้งแต่วันที่ได้รับโฉนด ยกเว้นเป็นมรดกตกทอด ดังนั้น จึงควรตรวจสอบเงื่อนไขการห้ามโอนที่ระบุไว้ด้านหลังโฉนดให้ดีก่อนทำธุรกรรมใด ๆ

   
   

6. ก.ส.น.5 หรือ ภ.บ.ท.5

   ก.ส.น.5 คือ หนังสือแสดงสิทธิทำกินที่ออกให้เฉพาะสมาชิกในเขตนิคมสหกรณ์ ซึ่งเป็นหลักฐานสำคัญที่แสดงว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินตามเงื่อนไขแล้ว และสามารถใช้เป็นใบเบิกทางเพื่อนำไปยื่นขอออกเป็นโฉนดที่ดิน (น.ส.4) ได้ในอนาคต

   ข้อควรระวังสำคัญ คือ โฉนดที่ออกมานั้นจะติดเงื่อนไข "ห้ามโอน" ภายในระยะเวลา 5 ปี ยกเว้นการตกทอดทางมรดก

   ส่วน ภ.บ.ท.5 นั้นไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ที่ดิน แต่เป็นใบเสร็จที่ยืนยันการชำระภาษีบำรุงท้องที่" หรือที่เรียกกันติดปากว่า "ภาษีดอกหญ้า" ซึ่งออกให้โดยองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) เท่านั้น เอกสารนี้ไม่ได้รับรองกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองใด ๆ ตามกฎหมายที่ดิน

   ข้อควรระวังสำคัญ คือ ไม่สามารถนำไปซื้อขาย จำนอง หรือโอนกรรมสิทธิ์ได้ การ "ซื้อขาย" ที่เกิดขึ้นเป็นเพียงการโอนสิทธิ์ครอบครองและเปลี่ยนชื่อผู้ชำระภาษีเท่านั้น ซึ่งมีความเสี่ยงสูง เพราะรัฐสามารถเรียกคืนที่ดินได้ทุกเมื่อโดยไม่มีข้อโต้แย้ง

   
   

เอกสารการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินอื่น ๆ ที่ควรรู้มีอะไรอีกบ้าง?

นอกเหนือจากเอกสารหลัก ๆ ที่กล่าวมา ยังมีเอกสารประเภทอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่ดินซึ่งควรรู้ไว้ เพื่อให้เข้าใจภาพรวมว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินมีกี่ประเภทอย่างครบถ้วน

1. ใบจอง (น.ส.2) และใบแจ้งการครอบครอง

   ใบจอง (น.ส.2) คือ หนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อแสดงความยินยอมให้ประชาชนสามารถเข้าครอบครองที่ดินเพื่อทำประโยชน์ได้เป็นการชั่วคราว เปรียบเสมือนการได้รับโอกาสในการเริ่มต้นบุกเบิกที่ดินอย่างเป็นทางการ อย่างไรก็ตาม สิทธิ์นี้มาพร้อมกับเงื่อนไขที่ต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด โดยผู้ที่ได้รับใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือน และต้องพัฒนาพื้นที่ให้เกิดประโยชน์อย่างน้อย 75% ภายในระยะเวลา 3 ปี

   ข้อควรระวังสำคัญ คือ ใบจองนี้ไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลอื่นได้ เว้นแต่จะเป็นการตกทอดทางมรดก และเมื่อปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้งหมดครบถ้วนแล้ว จึงจะสามารถนำใบจองนี้ไปเป็นหลักฐานเพื่อยื่นขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) หรือโฉนดที่ดิน (น.ส.4) ได้

   
   

2. ใบแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1)

   ใบแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1) เป็นเพียงเอกสารที่ใช้แจ้งต่อทางราชการว่าตนเองได้ครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ที่ทางราชการออกให้ และในปัจจุบันก็ได้ถูกยกเลิกการแจ้งใหม่แล้ว ผู้ที่มี ส.ค.1 ฉบับเดิมครอบครองอยู่จึงต้องเร่งดำเนินการยื่นขอออกโฉนดภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด แม้จะไม่มีสถานะเป็นหนังสือแสดงสิทธิที่ดินโดยตรง แต่ ส.ค.1 สามารถใช้เป็นหลักฐานสำคัญในการนำไปใช้ยื่นขอออกโฉนดที่ดินเฉพาะรายได้

   ข้อควรระวังสำคัญ คือ สำหรับการโอนสิทธิ์นั้นทำได้เพียงการแสดงเจตนาสละการครอบครองและส่งมอบที่ดินให้แก่กันเท่านั้น

   
   

3. สิทธิที่ดินทำกิน (สทก.)

   เอกสารสิทธิที่ดินทำกิน (สทก.) เป็นหนังสือที่ออกโดยกรมป่าไม้โดยมีวัตถุประสงค์เพื่ออนุญาตให้ราษฎรสามารถเข้าไปทำกินในเขตป่าไม้ได้เป็นการชั่วคราว ซึ่งเป็นการแก้ไขปัญหาการบุกรุกพื้นที่ป่าโดยให้สิทธิ์ทำกินอย่างถูกระเบียบ แต่สิ่งสำคัญที่ต้องเน้นย้ำคือ สิทธิ์ที่ได้รับไม่ใช่กรรมสิทธิ์ แต่เป็นเพียงสิทธิในการใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรเท่านั้น ด้วยเหตุนี้ ที่ดิน สทก. จึงมีข้อจำกัดที่ชัดเจนคือ ห้ามซื้อขายหรือโอนสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่น ยกเว้นเพียงการตกทอดทางมรดกสู่ทายาท นอกจากนี้ หากผู้ได้รับสิทธิ์ปล่อยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่า ไม่ทำประโยชน์ติดต่อกันเกิน 2 ปี ทางราชการสามารถยึดคืนพื้นที่ดังกล่าวได้ทันที

   
   

4. หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2)

   หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) เป็นเอกสารสิทธิ์ ที่เปรียบเสมือน "โฉนดของห้องชุด" ในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ใช้ในการแสดงกรรมสิทธิ์สองส่วนควบคู่กันไป คือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคล (พื้นที่ภายในห้องชุด) และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินส่วนกลาง (เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส โถงทางเดิน) ผู้ที่ถือครอง อ.ช. 2 จึงมีสิทธิ์เต็มที่ในการซื้อขาย จำนอง หรือโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของตนเองได้เช่นเดียวกับการทำธุรกรรมโฉนดที่ดินทุกประการ

   
   

คุณต้องการเสนอขายที่ดินให้แสนสิริใช่หรือไม่?

ตารางเปรียบเทียบสิทธิในการครอบครอง ซื้อขาย โอนที่ดินแต่ละประเภท

ที่มาข้อมูล น.ค. 3: รัฐบาลไทยด้านความมั่นคง, กรมที่ดิน

ที่มาข้อมูล ภ.บ.ท. 5: สำนักงานประมงจังหวัดนครนายก

ที่มาข้อมูล ก.ส.น.5: กรมที่ดิน

สามารถตรวจสอบและข้อควรระวังในการถือครอง/ซื้อขายที่ดินอย่างไร?

• ขั้นตอนเช็กเอกสารสิทธิ์: การเช็กเอกสารสิทธิ์สามารถทำได้ง่าย ๆ โดยนำสำเนาเอกสารสิทธิ์ที่ดิน พร้อมเลขที่โฉนดหรือเลขที่ดิน ไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่นั้น ๆ เพื่อเช็กสถานะล่าสุด ว่ามีการอายัด ติดจำนอง หรือมีภาระผูกพันใด ๆ หรือไม่ และชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ตรงกับผู้ขายหรือไม่
• ข้อควรระวังสำหรับผู้ซื้อ: อย่าหลงเชื่อเพียงเอกสารที่ผู้ขายนำมาแสดง ควรไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินด้วยตนเองเสมอ และหลีกเลี่ยงการซื้อขายที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ชัดเจน เช่น ภ.บ.ท. 5 หรือ ส.ป.ก. 4-01 เพราะมีความเสี่ยงสูง

วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินเบื้องต้นมีอะไรบ้าง?

• ขนาด: โฉนดที่ดินฉบับหลวงมีขนาดมาตรฐานคือ 30 x 42 เซนติเมตร
• เนื้อกระดาษ: กระดาษโฉนดจะมีเนื้อเหนียวพิเศษ มีเส้นใยไหมสีฟ้าและสีแดงอมม่วงโรยอยู่ในเนื้อกระดาษ
• ลายน้ำ: เมื่อยกโฉนดที่ดินส่องกับแสง จะเห็นลายน้ำรูปตราครุฑชัดเจน
• ตราประทับและลายเซ็น: โฉนดที่ดินของแท้ต้องมีตราประทับของเจ้าพนักงานที่ดินที่คมชัด ไม่เบลอ และลายเซ็นต้องเป็นหมึกพิมพ์ ไม่ใช่การถ่ายเอกสารสี

การทราบว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินมีกี่ประเภทและโฉนดที่ดินมีกี่แบบเป็นความรู้พื้นฐานที่จำเป็นอย่างยิ่ง การตรวจสอบประเภทของเอกสารสิทธิ์ให้แน่ชัดก่อนทำธุรกรรมใด ๆ จะช่วยให้เราเข้าใจถึงสิทธิ์และข้อจำกัดของที่ดินแปลงนั้นได้อย่างถ่องแท้ โดยเฉพาะการแยกระหว่างเอกสารที่ให้ "กรรมสิทธิ์" (น.ส.4) กับเอกสารที่ให้เพียง "สิทธิครอบครอง" หรือสิทธิทำกิน จะช่วยป้องกันความเสียหายและทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างปลอดภัยและมั่นคง