REITs คืออะไร? ลงทุนอสังหาฯ แบบไม่ต้องใช้เงินก้อนโต

เมื่อพูดถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ภาพจำของใครหลายคนคงหนีไม่พ้นการต้องใช้เงินก้อนโตหลักล้าน การขอสินเชื่อธนาคารที่ยุ่งยาก หรือการต้องปวดหัวกับการบริหารจัดการผู้เช่าและซ่อมแซมบ้าน แต่ในโลกของการเงินปัจจุบัน มีนวัตกรรมการลงทุนที่เข้ามาทลายกำแพงเหล่านั้นลง ช่วยให้ทุกคนสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ระดับหมื่นล้านได้ด้วยเงินเริ่มต้นเพียงไม่กี่พันบาท บทความนี้ แสนสิริจะพาไปทำความรู้จักกันว่า REITs คืออะไร นวัตกรรมการลงทุนที่ตอบโจทย์คนอยากสร้าง Passive Income โดยไม่ต้องควักกระเป๋าจ่ายเงินก้อนใหญ่

REITs คืออะไร

REITs ย่อมาจาก Real Estate Investment Trust คือกองทรัพย์สินที่ระดมทุนจากนักลงทุนรายย่อยและนักลงทุนสถาบัน เพื่อนำเงินก้อนใหญ่ไปลงทุนซื้อ เช่า หรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้สม่ำเสมอ เช่น ค่าเช่าพื้นที่ ค่าบริการ จากนั้นผู้บริหารกองทรัสต์จะนำรายได้และกำไรสุทธิที่หักค่าใช้จ่ายแล้ว มาจัดสรรแบ่งปันคืนให้กับนักลงทุนในรูปแบบของเงินปันผล (Dividend) ตามสัดส่วนของหน่วยลงทุนที่ถือครองอยู่

ประเภทของ REITs ในตลาดที่น่าสนใจ

อสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์เข้าไปลงทุนนั้นมีความหลากหลายมาก เพื่อให้นักลงทุนสามารถเลือกลงทุนตามกลุ่มอุตสาหกรรมที่มีแนวโน้มเติบโตได้ โดยประเภทหลัก ๆ ในตลาดมักแบ่งออกเป็นดังนี้

คอนโด เซลฟ์ บาย แสนสิริ

กลุ่มที่อยู่อาศัยและโรงแรม (Residential & Hospitality)

กลุ่มที่ลงทุนในโครงการที่พักอาศัย อพาร์ตเมนต์ให้เช่า เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรือโรงแรมระดับต่าง ๆ โดยรายได้หลักจะมาจากค่าเช่าห้องพักและอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) การลงทุนในกลุ่มนี้เปรียบเสมือนการที่เราได้เป็นเจ้าของร่วมในธุรกิจโรงแรมชั้นนำ หรือโครงการคอนโดปล่อยเช่าใจกลางเมือง ซึ่งรายได้จะแปรผันตามฤดูกาลท่องเที่ยวและสภาพเศรษฐกิจ

กลุ่มออฟฟิศและพาณิชย์ (Commercial & Office)

กลุ่มนี้จะมุ่งเน้นลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่า ศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลล์ และพื้นที่ค้าปลีก จุดเด่นของกลุ่มนี้คือมักจะมีสัญญากับผู้เช่าระยะยาว 3 - 10 ปี ทำให้มีรายได้ที่ค่อนข้างมั่นคงและคาดการณ์ได้ง่าย การเติบโตจะสอดคล้องกับการขยายตัวของธุรกิจ การจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค และทำเลที่ตั้งเป็นสำคัญ

กลุ่มอุตสาหกรรมและคลังสินค้า (Industrial & Logistics)

กลุ่มนี้กำลังได้รับความนิยมอย่างมากในยุค E-Commerce เติบโต โดยจะลงทุนในโรงงานอุตสาหกรรม คลังสินค้า และศูนย์กระจายสินค้าให้เช่า ผู้เช่ามักเป็นบริษัทขนาดใหญ่ที่ต้องการพื้นที่โลจิสติกส์ มีความมั่นคงสูง และมีการต่ออายุสัญญาเช่าอย่างต่อเนื่อง ทำให้กระแสเงินสดของกองทรัสต์กลุ่มนี้มีความสม่ำเสมอสูงมาก

การลงทุนใน REITs เหมาะกับใครบ้าง

REITs ถือเป็นตัวเลือกที่ตอบโจทย์นักลงทุนหลายกลุ่ม เช่น

• นักลงทุนมือใหม่และผู้ที่มีเงินทุนจำกัด สามารถเริ่มต้นลงทุนได้ด้วยเงินจำนวนไม่มาก ไม่ต้องกู้ยืมเงินธนาคาร
• ผู้ที่ต้องการสร้าง Passive Income เหมาะสำหรับคนที่มองหากระแสเงินสดรับสม่ำเสมอในรูปแบบของเงินปันผล
• ผู้ที่ไม่มีเวลาบริหารจัดการ ไม่ต้องรับมือกับปัญหาคนเช่า ไม่ต้องซ่อมแซมอาคาร เพราะมีทีมผู้เชี่ยวชาญจัดการให้ทั้งหมด
• นักลงทุนที่ต้องการกระจายความเสี่ยง เหมาะสำหรับผู้ที่มีพอร์ตหุ้นหรือตราสารหนี้อยู่แล้ว และต้องการสินทรัพย์ที่มีความผันผวนต่ำกว่าหุ้นเข้ามาช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างสมดุลให้พอร์ตการลงทุน

5 ข้อดีของการลงทุนใน REITs ที่นักลงทุนมือใหม่ต้องรู้

การเลือกลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มีข้อได้เปรียบที่น่าสนใจและดึงดูดนักลงทุนในหลายมิติ ดังนี้

1. ใช้เงินลงทุนน้อย

   แทนที่จะต้องเก็บเงินหลักล้านเพื่อดาวน์บ้านหรือขอสินเชื่อ คุณสามารถเริ่มต้นซื้อหน่วยลงทุน REITs ผ่านตลาดหลักทรัพย์ได้ด้วยเงินหลักพันหรือหลักหมื่นบาท ทำให้การเข้าถึงสินทรัพย์ขนาดใหญ่ระดับประเทศหรือระดับโลกเป็นเรื่องง่าย

   
   

2. สภาพคล่องสูง

   REITs จดทะเบียนและซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) เหมือนกับหุ้นทั่วไป ทำให้นักลงทุนสามารถซื้อขายได้ผ่านตลาดหลักทรัพย์ในทุกวันทำการ ซึ่งมีความยืดหยุ่นและมีสภาพคล่องสูงกว่าการซื้ออสังหาฯ จริงที่อาจต้องใช้เวลาหลายเดือนกว่าจะหาผู้ซื้อได้

   
   

3. มีมืออาชีพบริหารจัดการ

   กองทรัสต์จะมีผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญ คอยทำหน้าที่จัดหาผู้เช่า ดูแลรักษาสภาพอาคาร ซ่อมแซมบำรุงรักษา และวางกลยุทธ์การตลาดเพื่อเพิ่มรายได้ นักลงทุนจึงสามารถรับเงินปันผลได้โดยไม่ต้องเหนื่อยบริหารจัดการเอง

   
   

4. เงินปันผลสม่ำเสมอ

   ตามกฎเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต. กองทรัสต์มีหน้าที่ต้องจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วในแต่ละปี ทำให้นักลงทุนมั่นใจได้ว่าจะได้รับกระแสเงินสดกลับมาอย่างสม่ำเสมอ ซึ่งอัตราผลตอบแทนมักจะสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากประจำ

   
   

5. ช่วยกระจายความเสี่ยง

   ผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์มักไม่ได้เคลื่อนไหวไปในทิศทางเดียวกับตลาดหุ้นเสมอไป การมี REITs ติดพอร์ตไว้จึงถือเป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ในการลงทุนอสังหาที่ช่วยกระจายความเสี่ยง ลดความผันผวนของพอร์ตลงทุนรวม และเป็นเกราะป้องกันอัตราเงินเฟ้อในระยะยาวได้เป็นอย่างดี

REITs กับ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) แตกต่างกันอย่างไร

หลายคนอาจสับสนระหว่างสองคำนี้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นรูปแบบการลงทุนแบบเก่าที่ปัจจุบัน ก.ล.ต. ไม่อนุญาตให้จัดตั้งกองใหม่หรือเพิ่มทุนแล้ว ในขณะที่ REITs เป็นโครงสร้างใหม่ที่ถูกพัฒนาขึ้นมาให้มีความเป็นสากลและยืดหยุ่นกว่า โดยข้อแตกต่างสำคัญคือ REITs สามารถกู้ยืมเงินเพื่อนำมาลงทุนเพิ่มเติมได้ในสัดส่วนที่สูงกว่า กู้ได้ 35 - 60% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม และยังสามารถนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ต่างประเทศได้ ซึ่ง Property Fund ทำไม่ได้ ทำให้ REITs มีโอกาสเติบโตและสร้างผลตอบแทนได้คล่องตัวกว่า

มือใหม่อยากเริ่มลงทุนใน REITs ต้องพิจารณาอะไรบ้าง

ก่อนเริ่มลงทุน ควรศึกษาปัจจัยสำคัญเหล่านี้

• อัตราเงินปันผลและประวัติการจ่าย ตรวจสอบย้อนหลังว่า กองทรัสต์นั้นจ่ายปันผลสม่ำเสมอหรือไม่ และอัตราผลตอบแทนคุ้มค่ากับความเสี่ยงหรือเปล่า
• คุณภาพและทำเลของทรัพย์สิน ทรัพย์สินตั้งอยู่ที่ไหน มีคู่แข่งเยอะหรือไม่ และสภาพอาคารเก่าหรือใหม่ เพราะทำเลที่ดีจะช่วยดึงดูดผู้เช่าได้ตลอดเวลา
• อัตราการเช่าพื้นที่ ควรเลือกกองทรัสต์ที่มีอัตราการเช่าพื้นที่สูง มักจะแนะนำที่ 80 - 90% ขึ้นไป เพื่อให้มั่นใจว่ามีรายได้เข้ามาอย่างต่อเนื่อง
• ชื่อเสียงของผู้บริหารจัดการ ทีม Property Manager และ Sponsor มีความเชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมนั้น ๆ มากน้อยเพียงใด
• แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย เนื่องจาก REITs จ่ายปันผลสม่ำเสมอ หากทิศทางดอกเบี้ยนโยบายอยู่ในขาลง มักจะส่งผลดีต่อราคาหน่วยลงทุน REITs ในตลาด

คอนโด เดอะ เบส รัชดา 19

สรุปบทความ

การทำความเข้าใจว่า REITs คืออะไรและมีกลไกการทำงานอย่างไร ถือเป็นการเปิดประตูสู่โลกของการลงทุนที่ชาญฉลาด ช่วยให้สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทำเลทองและรับรายได้สม่ำเสมอโดยไม่ต้องแบกรับภาระการจัดการที่หนักอึ้ง ทั้งนี้ โลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นเปิดกว้าง ไม่ว่าคุณจะเลือกลงทุนผ่านกองทรัสต์เพื่อสร้างกระแสเงินสด หรือชื่นชอบการถือครองสินทรัพย์จริง (Physical Asset) เพื่อสร้างความมั่นคงในระยะยาว เป็นเซฟโซนของครอบครัว และส่งต่อเป็นมรดกอันล้ำค่า

แสนสิริพร้อมตอบโจทย์ทุกเป้าหมายทางการเงินและการใช้ชีวิต ด้วยโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม และคอนโดคุณภาพสูง ที่คิดค้นและออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยจริงอย่างยั่งยืน มอบสภาพแวดล้อมที่ดี สังคมที่น่าอยู่ และการดูแลหลังการขายที่ช่วยรักษามูลค่าของสินทรัพย์ให้เติบโตอย่างแข็งแกร่ง หากพร้อมสร้างความมั่นคงในระยะยาว ควบคู่ไปกับการยกระดับคุณภาพชีวิต สามารถเข้ามาค้นหาโครงการพร้อมอยู่บนทำเลศักยภาพจากแสนสิริ พร้อมข้อเสนอและสิทธิพิเศษได้ตั้งแต่วันนี้!