ดอกเบี้ยนโยบาย 1.50% แล้วคนซื้อบ้านได้ประโยชน์อะไร

• ดอกเบี้ยนโยบาย (Policy Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกลางกำหนดขึ้นเป็นดอกเบี้ยอ้างอิง
• อัตราดอกเบี้ยนโยบายลดลง เป็นผลจากเศรษฐกิจขยายตัวต่ำกว่าที่ประเมินไว้
• ดอกเบี้ยนโยบายลดลง โอกาสทองของคนจะซื้อบ้าน

ในช่วงที่ผ่านมา เศรษฐกิจไทยต้องเผชิญกับความท้าทายหลายด้าน ทั้งจากภาคการส่งออก การผลิตที่ชะลอตัว อีกทั้งภาวะสงครามในปัจจุบัน ทำให้ทิศทางของ 'อัตราดอกเบี้ยนโยบาย' ต้องปรับตัวตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด จากที่เราได้เห็นดอกเบี้ยไต่ระดับขึ้นไปแตะจุดสูงสุดในรอบ 10 ปี (ที่ระดับ 2.50% ต่อปี) เพื่อสกัดเงินเฟ้อ หลังจากนั้น คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ก็ได้มีมติทยอยปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงมาอย่างต่อเนื่องจนถึงปัจจุบัน เพื่อช่วยบรรเทาภาระหนี้สินให้กับประชาชน และกระตุ้นเศรษฐกิจที่ยังมีความเสี่ยงจากนโยบายการค้าโลก

แน่นอนว่าเมื่อทิศทางของดอกเบี้ยนโยบายมีการเปลี่ยนแปลง อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ก็ย่อมปรับตัวตามไปด้วย กลไกนี้จึงกลายเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ทำให้คนที่กำลังวางแผน 'ซื้อบ้าน' หรือมีภาระผ่อนบ้านอยู่ เกิดคำถามตามมาว่า ท้ายที่สุดแล้วดอกเบี้ยนโยบายคืออะไร? การขึ้นลงของดอกเบี้ยส่งผลกระทบต่อเงินในกระเป๋าเราอย่างไร? และที่สำคัญที่สุด... ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจแบบนี้ คนซื้อบ้านจะต้องเจอกับอัตราดอกเบี้ยเท่าไหร่กันแน่? บทความนี้ แสนสิริ จะพาไปเจาะลึกทุกคำตอบ พร้อมอัปเดตวิธีรับมือแบบที่สามารถนำไปปรับใช้ได้กัน

ดอกเบี้ยนโยบายคืออะไร?

ก่อนอื่นมาทำความเข้าใจกับคำว่า “ดอกเบี้ยนโยบาย” หรือ Policy Rate นั้นหมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกลางของแต่ละประเทศกำหนดขึ้นเพื่อใช้เป็นดอกเบี้ยอ้างอิง และดอกเบี้ยนโยบายนี้ยังเปรียบเสมือนเครื่องมือหลักในการส่งสัญญาณนโยบายการเงิน ซึ่งสำหรับประเทศไทยจะมีคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จากธนาคารแห่งประเทศไทย (แบงค์ชาติ) เป็นผู้กำกับดูแลดอกเบี้ยนโยบายให้อยู่ภายใต้กรอบของเงินเฟ้อไม่ให้เกิน 3% โดยสามารถทำได้ 3 กรณีคือ

1. เพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบาย = สัญญาณบอกเศรษฐกิจกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น
2. ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย = สัญญาณบอกเศรษฐกิจอยู่ในช่วงซบเซา
3. คงอัตราดอกเบี้ยนโยบาย = สัญญาณบอกเศรษฐกิจกำลังอยู่ในภาวะน่าพอใจ หรือไม่จำเป็นต้องกระตุ้นด้วยการเพิ่มหรือลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย

ใครเป็นคนกำหนดดอกเบี้ยนโยบาย

ผู้กำหนดทิศทางดอกเบี้ยนโยบายของไทย คือคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) โดย กนง. จะมีการจัดการประชุมกัน ปีละ 6 ครั้ง เพื่อประเมินภาวะเศรษฐกิจจากหลายปัจจัยประกอบกัน เช่น อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP), อัตราเงินเฟ้อ, การส่งออก, การจ้างงาน, สถานการณ์เศรษฐกิจโลก และเมื่อประเมินรอบด้านแล้ว กนง. จึงจะลงมติเพื่อตัดสินใจว่าจะ "ปรับขึ้น", "ปรับลด" หรือ "คง" อัตราดอกเบี้ยนโยบาย เพื่อรักษาความสมดุลของเศรษฐกิจในประเทศ

ดอกเบี้ยนโยบายส่งผลต่อดอกเบี้ยบ้านอย่างไร

การปรับขึ้นหรือลงของดอกเบี้ยนโยบาย ซึ่งกำหนดโดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน หรือ กนง. ของธนาคารแห่งประเทศไทย มีผลกระทบโดยตรงต่อดอกเบี้ยบ้านที่เราต้องจ่ายในแต่ละเดือน หรือหากพูดให้เห็นภาพง่าย ๆ ดอกเบี้ยนโยบายก็เปรียบเสมือนต้นทุนตั้งต้น หรือราคาขายส่งเงินทุนที่ธนาคารพาณิชย์รับมา เมื่อต้นทุนตรงนี้เปลี่ยนไป ธนาคารพาณิชย์ก็จำเป็นต้องปรับดอกเบี้ยเงินกู้และเงินฝากให้สอดคล้องกัน ดังนี้

• เมื่อดอกเบี้ยนโยบาย "ปรับขึ้น": ต้นทุนการกู้ยืมเงินของธนาคารพาณิชย์สูงขึ้น ธนาคารจึงต้องผลักภาระต้นทุนนี้มายังผู้กู้ โดยการประกาศปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้มาตรฐาน เช่น MRR, MLR ทำให้คนที่กู้ซื้อบ้านต้องจ่ายดอกเบี้ยแพงขึ้น
• เมื่อดอกเบี้ยนโยบาย "ปรับลง": ต้นทุนของธนาคารลดลง ธนาคารก็มักจะทยอยปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงตาม แม้ในความเป็นจริงธนาคารมักจะปรับดอกเบี้ยเงินกู้ลงช้ากว่าดอกเบี้ยเงินฝากก็ตาม ซึ่งจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยบ้านของคุณได้

ผลกระทบในชีวิตจริงของคนผ่อนบ้าน

ผลกระทบที่คุณจะได้รับขึ้นอยู่กับว่า ตอนนี้เงื่อนไขสัญญากู้บ้านของคุณอยู่ในระยะไหน ดังนี้

1. ช่วงโปรโมชั่น "ดอกเบี้ยคงที่" (Fixed Rate)

โดยปกติคือช่วง 1 - 3 ปีแรกของการกู้ หากดอกเบี้ยนโยบายปรับขึ้นในช่วงนี้ คุณจะ ยังไม่ได้รับผลกระทบใดๆ ครับ สบายใจได้ เพราะค่างวดและสัดส่วนดอกเบี้ยของคุณถูกล็อกเอาไว้ตามสัญญาแล้ว จนกว่าจะหมดระยะเวลาโปรโมชั่น

2. ช่วง "ดอกเบี้ยลอยตัว" (Floating Rate)

เมื่อพ้นโปรโมชั่น ดอกเบี้ยของคุณจะถูกผูกติดกับอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของธนาคาร กลุ่มนี้คือคนที่รับผลกระทบไปเต็มๆ เมื่อดอกเบี้ยนโยบายขึ้น สิ่งที่จะเกิดขึ้นคือ

เมื่อพ้นโปรโมชั่น ดอกเบี้ยของคุณจะถูกผูกติดกับอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของธนาคาร กลุ่มนี้คือคนที่รับผลกระทบไปเต็มๆ เมื่อดอกเบี้ยนโยบายขึ้น สิ่งที่จะเกิดขึ้นคือ

• ผ่อนเท่าเดิม แต่เงินต้นลดช้าลง: สมมติคุณจ่ายค่างวดเดือนละ 15,000 บาท เงินก้อนนี้จะถูกนำไปหัก "ดอกเบี้ย" ก่อน ที่เหลือค่อยไปหัก "เงินต้น" เมื่อดอกเบี้ยถูกปรับให้แพงขึ้น เงิน 15,000 บาทของคุณจึงถูกนำไปจ่ายเป็นดอกเบี้ยมากขึ้น และเหลือไปตัดเงินต้นน้อยลง ทำให้คุณต้องใช้เวลาผ่อนบ้านนานขึ้นกว่าที่คำนวณไว้ตอนแรก
• ค่างวดอาจถูกปรับให้แพงขึ้น: ในกรณีที่ดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นมากๆ จนค่างวดเดิมที่คุณส่งไม่เพียงพอที่จะจ่ายแม้กระทั่งส่วนที่เป็นดอกเบี้ย ธนาคารจะมีจดหมายแจ้งขอปรับเพิ่มค่างวดรายเดือนของคุณ เพื่อไม่ให้เกิดหนี้พอกหางหมูครับ

ทั้งนี้ หากคุณกำลังอยู่ในช่วงดอกเบี้ยลอยตัวและรู้สึกว่าภาระดอกเบี้ยเริ่มสูงเกินไป การเจรจาขอลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention) หรือ

รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อรับโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำลง ก็เป็นอีกวิธีการบริหารจัดการเงินที่ชาญฉลาดและเป็นเรื่องที่คนมีบ้านทุกคนควรหมั่นทำทุก ๆ 3 ปี

ลดดอกเบี้ยนโยบาย ลงที่ 1.50% ต่อปี

หลังจากที่คณะกรรมการนโยบายทางการเงิน (กนง.) มีมติ 5 ต่อ 2 เสียงให้ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเป็น 1.75% ต่อปี และมีผลให้บังคับใช้ทันที เรียกว่าเป็นการลดระดับดอกเบี้ยครั้งที่ 2 ในรอบปี เป็นผลมาจากทางคณะกรรมการฯ ประเมินว่า เศรษฐกิจไทยขยายตัวต่ำกว่าที่ประเมินไว้ ส่วนหนึ่งเป็นผลจากสถานการณ์นโยบายการค้าสหรัฐฯ และการตอบโต้ของประเทศเศรษฐกิจหลักนำไปสู่การปรับเปลี่ยนภูมิทัศน์ทางเศรษฐกิจ การเงิน และการค้าโลก ที่นำไปสู่ความไม่แน่นอนสูง ซึ่งการลดดอกเบี้ยนโยบายนี้ จะช่วยสร้างความเหมาะสมกับแนวโน้มและความเสี่ยงของเศรษฐกิจ เงินเฟ้อ ในอนาคต

หมดความกังวลเรื่องผ่อนบ้าน เมื่อได้คำนวณเงินกู้

ลดดอกเบี้ยนโยบายเป็น 1.50% คนซื้อบ้านได้อะไร

แน่นอนว่าเมื่อมีประกาศลดดอกเบี้ยนโยบายในรอบปี นอกจากจะช่วยลดภาระหนี้ในครัวเรือนของประชาชนแล้ว ยังเป็นการกระตุ้นให้คนซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ทั้งนี้คาดการณ์ว่าจะช่วยเพิ่มดีมานประมาณ 2% ส่งผลต่อการเติบโตของวงการอสังหาฯ ประกอบกัยช่วยทำให้ค่าเงินบาทอ่อนค่าลง ทำให้ต่างชาติโอนมากขึ้น ขณะที่คนซื้อบ้านคนไทยก็มีกำลังซื้อเพิ่มขึ้นตาม

อัพเดทดอกเบี้ยสินเชื่อ จาก 5 ธนาคารพาณิชย์ ประจำเดือนพฤกษภาคม 2569

ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย (อ้างอิงข้อมูลวันที่ 07 พฤษภาคม 2569)

ทำความเข้าใจ MLR MRR และ MOR คืออะไร ได้ที่นี่

ดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้น ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวตาม แม้จะได้รับผลกระทบ แต่ก็มีผู้กู้ซื้อบ้านบางกลุ่ม ที่ยังคงได้รับอัตราดอกเบี้ยต่ำคงที่ ดังนั้นหากใครที่กำลังอยากซื้อบ้าน แนะนำให้รีบซื้อ แถมได้ข้อเสนอพิเศษ สามารถเข้าไปเลือกชมโครงการบ้านและทาวน์โฮมจากแสนสิริได้ที่นี่