LTV คืออะไร อัปเดตมาตรการ LTV ล่าสุด 2569 คนซื้อบ้านควรรู้

มาตรการ LTV คืออะไร?

LTV ย่อมาจากคำว่า “Loan to Value” ซึ่งหมายถึง อัตราส่วนการให้สินเชื่อซื้อบ้านโดยเทียบกับมูลค่า ซึ่งมาตรการ LTV คือ มาตรการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดอัตราส่วนของวงเงินในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อลดอัตราความเสี่ยงให้กับธนาคารพาณิชย์ หรือพูดง่าย ๆ ก็คือ เป็นมาตรการในการกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ ซึ่ง LTV กับเงินดาวน์มักจะสวนทางกัน หาก LTV สูง เงินดาวน์จะต่ำ แต่ถ้า LTV ต่ำ เงินดาวน์จะสูง เป็นต้น

ทำไมต้องออก มาตรการ LTV?

มาตรการ LTV เป็นมาตรการที่ออกแบบมาเพื่อสร้างเสถียรภาพให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงลดความเสี่ยงต่อการเกิดหนี้เสีย ซึ่งเหตุผลหลักๆ ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการ LTV เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ช่วยควบคุมสินเชื่อให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม กำหนดเพดานวงเงินกู้ให้เหมาะกับผู้กู้ เพื่อให้เศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโตได้อย่างมีประสิทธิภาพ

นอกจากนี้ยังเป็นการช่วยแก้ปัญหาการเก็งกำไรที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะการกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดในสัญญาที่ 2 เป็นต้นไป ซึ่งอาจจะส่งผลให้หนี้เสีย (NPL) ในสินเชื่อบ้านมีแนวโน้มสูงขึ้น ประกอบกับการแข่งขันของสถาบันการเงิน ที่อาจปล่อยสินเชื่อที่เสี่ยงต่อการเกิดหนี้เสียในระบบ และอาจเพิ่มปัจจัยเสี่ยงต่อการเกิดภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ถ้าหากไม่มีการควบคุมที่เหมาะสม ดังนั้นจึงเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทยเริ่มนำมาตรการ LTV มาใช้ตั้งแต่ปี 2562 และมีการปรับปรุงเป็นระยะตามสถานการณ์เศรษฐกิจ

LTV คำนวณอย่างไร?

สูตรคำนวณ LTV สามารถหาได้จาก: (จำนวนเงินกู้ / มูลค่าของบ้าน) x 100 = 80

ตัวอย่าง: นาย A ต้องการกู้เงินซื้อบ้านในราคา 2,000,000 บาทกับธนาคารแห่งหนึ่ง โดยธนาคารดังกล่าวปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยมี LTV ในอัตราส่วนร้อยละ 80% นาย A จะได้รับอนุมัติวงเงินกู้เท่าไหร่?

อัปเดตมาตรการ LTV ปี 2568

มาตรการ LTV เคาะแล้ว! ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลาย มาตรการ LTV ชั่วคราว กู้ซื้อบ้านได้ 100% ในช่วงเวลา 1 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569

1. มาตรการ LTV ซื้อบ้านได้ 100% ทุกราคาและทุกสัญญา

• มูลค่าหลักประกัน ต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป = กู้ซื้อบ้านได้เต็ม 100% (+ กู้ค่าตกแต่งบ้านเพิ่มได้ 10% สำหรับสัญญาหลังที่ 1)
• มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป = กู้ซื้อบ้านได้ 100%

ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย

นอกจากมาตรการ LTV แล้ว มีมาตรการผ่อนปรนไหนอีกบ้าง?

นอกจากมาตรการ LTV ล่าสุด ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกเกณฑ์การผ่อนปรนแล้ว ภาครัฐและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ยังได้ออกมาตรการและโครงการสนับสนุนอื่น ๆ อีกมากมาย เพื่อช่วยลดภาระและเปิดโอกาสให้ประชาชน โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยหลังแรกได้ง่ายขึ้น

1. มาตรการผ่อนปรนเงื่อนไขสมัครโครงการบ้านล้านหลัง ระยะที่ 3 และสินเชื่อพิเศษจาก ธอส.

   โครงการบ้านล้านหลัง ระยะที่ 3 โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่มุ่งช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย ให้มีบ้านเป็นของตนเอง ในราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท โดยมีการผ่อนปรนเกณฑ์การพิจารณาเป็นพิเศษ เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อและช่วยให้การผ่อนชำระในช่วงแรกไม่หนักจนเกินไป ซึ่งเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำคัญสำหรับผู้ที่ฝันอยากมีบ้านหลังแรก

   
   

   เงื่อนไขสำคัญของโครงการ

   • อัตราดอกเบี้ยพิเศษแบบคงที่ในช่วง 5 ปีแรก
   • ขยายระยะเวลาการผ่อนชำระได้นานสูงสุดถึง 40 ปี
   • ผ่อนปรนหลักฐานทางการเงิน โดยสามารถใช้หลักฐานการจ่ายค่าเช่าหรือเงินออมมาประกอบการพิจารณาได้

   
   

   * ระยะเวลาโครงการ: สามารถยื่นขอกู้ได้ภายในวันที่ 30 ธันวาคม 2568 หรือจนกว่าวงเงินโครงการจะหมด (ตรวจสอบรายละเอียดโครงการกับ ธอส. อีกครั้ง)

   
   

2. โครงการบ้านเพื่อคนไทย ผ่อนสบายอยู่ยาว

   โครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” เป็นโครงการที่พักอาศัยราคาประหยัดที่พัฒนาโดย บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด ซึ่งเป็นรัฐวิสาหกิจในเครือการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) มีเป้าหมายเพื่อนำที่ดินของการรถไฟฯ ทั่วประเทศมาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยคุณภาพดี ในรูปแบบการเช่าซื้อระยะยาว เพื่อส่งเสริมคุณภาพชีวิตที่ดีให้แก่คนไทยตามนโยบายของรัฐบาล

   
   

   คุณสมบัติเบื้องต้นของผู้มีสิทธิ์จอง

   • สัญชาติไทย และเป็นผู้บรรลุนิติภาวะ
   • เป็นผู้ที่มีรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 50,000 บาท
   • ต้องไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมาก่อน
   • ต้องไม่เคยได้รับสิทธิ์ในโครงการบ้านเพื่อคนไทยในรอบที่ผ่านมา

   
   

เงื่อนไขการกู้ร่วมตามมาตรการ LTV

เงื่อนไขสำคัญในการกู้ร่วมตามมาตรการ LTV คือ ผู้กู้ร่วมจะต้องมีความสัมพันธ์เป็นครอบครัวเดียวกันกับผู้กู้หลัก เช่น บิดามารดา คู่สมรส หรือบุตร โดยผู้กู้ร่วมทุกคนต้องมีแหล่งที่มาของรายได้ที่ชัดเจนและสามารถตรวจสอบได้ โดยสถาบันการเงินจะพิจารณาภาระหนี้สินโดยรวมของผู้กู้ทุกคนประกอบกัน เพื่อประเมินความสามารถในการผ่อนชำระ และอนุมัติวงเงินสินเชื่อที่เหมาะสมภายใต้เกณฑ์ที่กำหนด

มาตรการ LTV ใครได้รับผลกระทบบ้าง?

1. ผู้ซื้อบ้าน-คอนโดเพื่ออยู่อาศัย

   • กลุ่มคนที่ซื้อบ้านหลังแรก: ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด เรียกได้ว่าเป็นผู้ได้รับประโยชน์จากมาตรการ LTV ล่าสุด โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ซึ่งตามเกณฑ์ LTV มักจะสามารถยื่นขอสินเชื่อได้สูงสุด 100% ของมูลค่าหลักประกัน ทำให้ไม่จำเป็นต้องมีเงินดาวน์ก้อนใหญ่
   • กลุ่มคนที่ซื้อบ้านหลังที่ 2: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบโดยตรง โดยมาตรการ LTV จะกำหนดให้ต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้น หรือกู้ได้ในวงเงินที่ลดลง เช่น 80-90% ของราคาประเมิน เพื่อป้องกันการก่อหนี้เกินตัวและลดความเสี่ยงในการเก็งกำไร
   • กลุ่มคนที่ซื้อบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป: ได้รับผลกระทบมากที่สุด เนื่องจากมาตรการ LTV จะกำหนดเพดาน LTV ไว้ในระดับที่ต่ำที่สุด อาจเหลือเพียง 70% ทำให้ต้องเตรียมเงินดาวน์ในสัดส่วนที่สูงมากถึง 30% เพื่อควบคุมการซื้อสะสมเพื่อการเก็งกำไร

   
   

2. ผู้ซื้อบ้าน-คอนโดเพื่อการลงทุน

   นักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV โดยตรง เนื่องจากส่วนใหญ่มักเป็นการซื้อสัญญาที่สองเป็นต้นไป ทำให้ต้องใช้เงินทุนเริ่มต้นหรือเงินดาวน์สูงขึ้นตามเกณฑ์ที่กำหนด มาตรการนี้จึงช่วยคัดกรองนักลงทุนที่มีความพร้อมทางการเงินจริง และลดการซื้อเพื่อเก็งกำไรในระยะสั้น ทำให้การตัดสินใจลงทุนต้องมีความรอบคอบและมุ่งหวังผลตอบแทนในระยะยาวมากกว่า ซึ่งช่วยสร้างเสถียรภาพให้แก่ตลาดอสังหาริมทรัพย์

   
   

3. เจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์

   มาตรการ LTV ที่มีการผ่อนคลายช่วยกระตุ้นยอดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ดี เพราะทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจง่ายขึ้น แต่เมื่อมาตรการกลับมาเข้มงวด ตลาดก็มีแนวโน้มชะลอตัว โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน และผู้ซื้อเพื่อลงทุน ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์การขายและพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงมากขึ้น

   
   

4. สถาบันการเงิน

   สถาบันการเงินเป็นผู้บังคับใช้มาตรการ LTV ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการดำเนินงาน การมีเกณฑ์ LTV ที่ชัดเจน ช่วยให้ธนาคารสามารถบริหารความเสี่ยง และควบคุมคุณภาพของสินเชื่อได้อย่างมีประสิทธิภาพ ลดโอกาสการเกิดหนี้เสีย (NPL) ในอนาคต อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่มาตรการเข้มงวด อาจส่งผลให้ปริมาณการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยลดลงได้เช่นกัน

   
   

ซื้อบ้านแต่ละแบบต้องวางเงินดาวน์เท่าไหร่?

กลุ่มคนที่ซื้อบ้านหลังแรก	กลุ่มคนที่ซื้อบ้านหลังที่ 2	กลุ่มคนที่ซื้อบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป
มูลค่าบ้านน้อยกว่า 10 ล้านบาท กำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ x%	สัญญากู้บ้านหลังที่ 2 ต้องวางเงินดาวน์ 10% หากผ่อนบ้านหลังที่ 1 มานานกว่าหรือเท่ากับ 2 ปี	สัญญากู้บ้านหลังที่ 3 ต้องวางเงินดาวน์ 20% หากผ่อนบ้านหลังที่ 1 มานานกว่า 2 ปี
มูลค่าบ้านเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป กำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10%	กรณีที่ 1 หากคุณผ่อนบ้านหรือคอนโดเกิน 3 ปีแล้ว และต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 มาตราการ LTV ฉบับใหม่ จะกำหนดให้วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% ของมูลค่าบ้าน กรณีที่ 2 หากคุณผ่อนบ้านหรือคอนโดต่ำกว่า 3 ปี และต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 มาตราการ LTV ฉบับใหม่ จะกำหนดให้วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20% ของมูลค่าบ้าน	มาตรการ LTV ฉบับใหม่ กำหนดให้กลุ่มคนที่กำลังผ่อนบ้านหลังแรกและหลังที่ 2 แต่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป จำเป็นต้องวางเงินดาวน์ 30%

ประโยชน์ของมาตรการ LTV มีอะไรบ้าง?

มาตรการ LTV ใช่ว่าจะมีแต่แง่มุมด้านลบต่อผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านอย่างเดียวเท่านั้น แต่ยังคงมีด้านดีที่หลายคนนึกไม่ถึงดังนี้

1. ช่วยลดอัตรา NPL หรือหนี้เสีย ซึ่งมีผลต่อสินเชื่อธนาคารพาณิชย์

   มาตรการ LTV เป็นเครื่องมือที่ช่วยคัดกรองความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ตั้งแต่แรก โดยการกำหนดให้มีเงินดาวน์ในสัดส่วนที่เหมาะสม เป็นการสร้างวินัยทางการเงินและลดความเสี่ยงที่ผู้กู้จะผิดนัดชำระหนี้ในอนาคต ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการลดลงของอัตราหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของธนาคารพาณิชย์ ทำให้พอร์ตสินเชื่อมีคุณภาพและสถาบันการเงินมีความมั่นคงยิ่งขึ้น

   
   

2. ป้องกันการเกิดภาวะฟองสบู่แตก อันมีผลต่อเศรษฐกิจประเทศ

   การกำหนดเพดานสินเชื่อผ่านมาตรการ LTV ช่วยชะลอการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยทำให้การกู้ยืม เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายแห่งพร้อมกัน ทำได้ยากขึ้น ซึ่งช่วยป้องกันไม่ให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นจนเกินความเป็นจริงอย่างรวดเร็ว เป็นการลดความเสี่ยงของการเกิดภาวะฟองสบู่แตก ที่อาจส่งผลกระทบรุนแรงต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจของประเทศโดยรวมได้

   
   

3. เอื้อต่อกลุ่มคนที่ต้องการกู้เงินซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ

   มาตรการ LTV เอื้อประโยชน์ต่อผู้ซื้อบ้านที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยทางอ้อม เพราะเมื่อการเก็งกำไรในตลาดลดน้อยลง ราคาบ้านและคอนโดจะมีเสถียรภาพมากขึ้น ไม่ผันผวนหรือดีดตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วจากการปั่นราคา ทำให้ผู้ที่มองหาบ้านหลังแรกหรือบ้านสำหรับครอบครัว สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ในระดับราคาที่สมเหตุสมผลและสอดคล้องกับมูลค่าที่แท้จริง

   
   

4. มาตรการ LTV ช่วยให้สินเชื่อของสถาบันการเงินให้มีเสถียรภาพ

   มาตรการ LTV ทำหน้าที่เป็นมาตรฐานกลาง ในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน ช่วยให้การอนุมัติสินเชื่อเป็นไปอย่างรอบคอบและมีคุณภาพมากขึ้น เป็นการป้องกันการแข่งขันการให้สินเชื่อระหว่างธนาคารที่อาจนำไปสู่การผ่อนปรนเงื่อนไขมากเกินไป จนเกิดเป็นสินเชื่อที่ด้อยคุณภาพ มาตรการนี้จึงช่วยรักษามาตรฐานและสร้างความแข็งแกร่งให้กับระบบธนาคารในภาพรวม

   
   

5. รักษาเสถียรภาพของระบบการเงิน

   เป้าหมายของมาตรการ LTV คือการดูแลเสถียรภาพของระบบการเงินในระยะยาว โดยการควบคุมการเติบโตของสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม ป้องกันความเสี่ยงเชิงระบบที่อาจลุกลามจากปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ ไปสู่ภาคการเงินทั้งหมด การมีมาตรการ LTV ช่วยให้เศรษฐกิจของประเทศเติบโตอย่างยั่งยืนและมีความสามารถในการรับมือกับความผันผวนได้ดีขึ้น

   
   

มาตรการ LTV คือ เครื่องมือสำคัญ ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยใช้กำกับดูแลสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ผ่านการกำหนดอัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน หรือเงินดาวน์ขั้นต่ำ โดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่เกินควร ลดความเสี่ยงหนี้เสีย (NPL) และรักษาเสถียรภาพของระบบเศรษฐกิจในภาพรวม ขณะเดียวกัน มาตรการ LTV ล่าสุด ได้มีการปรับปรุงและผ่อนปรนตามสถานการณ์ เพื่อช่วยเหลือผู้ที่ต้องการมีบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น นับเป็นมาตรการสำคัญที่มีผลต่อทุกภาคส่วนในวงการอสังหาริมทรัพย์

สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก หรือกำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริง มาตรการ LTV ล่าสุด ถือเป็นมาตรการที่ช่วยให้คุณมีบ้านได้ง่ายขึ้น ซึ่ง แสนสิริมีโครงการให้เลือกหลากหลาย ครอบคลุมทุกไลฟ์สไตล์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม บนทำเลศักยภาพทั่วประเทศ พร้อมข้อเสนอพิเศษที่ช่วยให้คุณเข้าถึงบ้านในฝันได้ง่ายขึ้น