โดย อารยา ศิริพยัคฆ์
อัปเดต :  29/02/2024
ข้อกำหนด เงื่อนไข สัญญาขายฝากที่ดิน เรื่องที่จำเป็นต้องรู้

อยากขายฝาก แต่ไม่มีความรู้เรื่องข้อกำหนด เงื่อนไข และเรื่องสัญญาขายฝาก แนะนำให้รีบศึกษาด่วน! เพื่อประโยชน์ของผู้ที่กำลังทำนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝาก โดยสามารถสรุปความสำคัญของข้อกำหนดต่างๆ ได้ดังนี้


ข้อกำหนดและเงื่อนไข เกี่ยวกับการขายฝาก

การขายฝากที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย จะอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายขายฝากฉบับใหม่ คือ พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งได้มีการประกาศบังคับใช้เมื่อเดือนเมษายน ปี 2562 เพื่อคุ้มครองผู้ขายฝากที่เป็นบุคคลธรรมดาให้ได้รับความเป็นธรรมจากการทำสัญญาขายฝาก โดยมีสาระสำคัญดังนี้

  1. ขายฝากคืออะไร

    ขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด

  2. กำหนดเวลาไถ่ ห้ามต่ำกว่า 1 ปี หรือ เกิน 10 ปี

    สัญญาขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปีหรือเกิน 10 ปีไม่ได้ ทั้งนี้เพื่อป้องกันผู้ซื้อฝากกำหนดเวลาไถ่คืนทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นระยะเวลาสั้นจนทำให้ผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากได้ทันกำหนดเวลาไถ่ และเพื่อป้องกันผู้ซื้อฝากกำหนดเวลาไถ่คืนทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นระยะเวลาที่ยาวนานเกิน 10 ปี

  3. สินไถ่เมื่อรวมดอกเบี้ย ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี

    การขายฝากจะกำหนดจำนวนสินไถ่ (ยอดเงินที่ต้องมาชำระคืนแก่ผู้ซื้อฝากเพื่อไถ่ทรัพย์สิน) โดยจำนวนสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้ว ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี (คำนวณตั้งแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่)

  4. สิทธิการใช้ทรัพย์สินที่ขายฝากต่อไป

    ผู้ขายฝากมีสิทธิและสามารถใช้ประโยชน์ได้ทั้งอยู่อาศัยหรือประกอบเกษตรกรรมในระหว่างขายฝาก ไปจนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่ ตามที่ตกลงกันในสัญญาขายฝาก


ตัวอย่าง :

ในวันจดทะเบียนขายฝาก ณ กรมที่ดิน ที่ดินที่นายแสนต้องการขายฝากนั้นยังคงดำเนินการให้เช่า และปัจจุบันยังมีผู้เช่าอยู่ ซึ่งนายแสนสามารถดำเนินกิจการและรับค่าเช่าต่อไปได้ แต่ในขณะเดียวกันนายแสนได้จดทะเบียนขายฝากแล้ว ที่ดินผืนนั้นที่ดำเนินการให้เช่าอยู่ ค่าเช่า รายได้ หรือผลกำไรนั้นจะเป็นสิทธิของใครขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างนายแสนและผู้รับซื้อฝาก




ว่าด้วยเรื่อง “สัญญาขายฝากที่ดิน”

สิ่งสำคัญในกระบวนการขายฝากที่ดินก็คือเรื่องของการทำสัญญาขายฝาก ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่จะระบุไว้ในสารบัญสำหรับจดทะเบียนว่า เป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย และสัญญาขายฝากที่ดินอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญ 5 ข้อดังนี้

  1. สัญญาขายฝาก จะต้องระบุชื่อและที่อยู่คู่สัญญา
  2. สัญญาขายฝาก มีการแจกแจงรายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก 
  3. สัญญาขายฝาก จำเป็นต้องมีการแจกแจงราคาที่ขายฝาก 
  4. สัญญาขายฝาก จำเป็นต้องมีจำนวนสินไถ่ 
  5. สัญญาขายฝาก ต้องระบุวันที่ขายฝากและวันที่ครบกำหนดไถ่




อยากไถ่ถอนที่ดิน ต้องทำอย่างไร?

เมื่อรู้เงื่อนไข ข้อกำหนด และสัญญาการขายฝากแล้ว เชื่อว่าใครที่กำลังคิดขายฝากช่วงนี้คงอยากรู้เรื่องการไถ่ถอนที่ดิน ว่าทำอย่างไร และต้องเสียค่าธรรมเนียมเท่าไหร่ ซึ่งมีข้อกำหนดดังนี้

  • กระบวนการไถ่ถอนที่ดิน ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝาก เพื่อให้ผู้ขายฝากทราบกำหนดเวลาไถ่ จำนวนสินไถ่ พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย โดยแจ้งก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ดำเนินการตามที่กำหนดไว้นี้ ผู้ขายฝากจะมีสิทธิไถ่ได้ภายใน 6 เดือน นับแต่วันครบกำหนดไถ่ตามสัญญา 
  • เอกสารที่ใช้ในวันไถ่ถอนที่ดิน ผู้ขายฝาก และผู้ซื้อฝากจำเป็นต้องนำเอกสารขายฝากที่ดิน เป็นหลักฐานไปยื่นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ครบถ้วน เช่น สำเนาสัญญาขายฝาก บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน (ฉบับจริงและสำเนา) หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เป็นต้น
  • ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนไถ่ถอนที่ดิน แปลงละ 50 บาท ค่าอากรแสตมป์ 0.5% คำนวณจากราคาไถ่ถอน หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า


ที่มา: dol.go.th 


รู้เรื่องสัญญาขายฝาก และข้อกำหนดเงื่อนไขไปแล้ว ถึงเวลาเปลี่ยนที่ดินของคุณให้เป็นเงินก้อน ด้วยบริการขายฝากที่ดิน Xspring ได้เงินไว ดอกเบี้ยถูก วงเงินสูง


เปลี่ยนที่ดินของคุณให้เป็นเงินก้อน ด้วยบริการขายฝากที่ดิน Xspring ได้เงินไว ดอกเบี้ยถูก วงเงินสูง เปลี่ยนที่ดินของคุณให้เป็นเงินก้อน ด้วยบริการขายฝากที่ดิน Xspring ได้เงินไว ดอกเบี้ยถูก วงเงินสูง

คู่มืออสังหาฯยอดนิยม

  1. ฤกษ์ดี ขึ้นบ้านใหม่ 2567 จะแต่งงาน หรือเปิดร้านค้าก็เฮง | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. ประกัน mrta คืออะไร และ 5 เทคนิคลดดอกเบี้ยบ้าน ตัวช่วยหมดหนี้บ้านเร็ว อ่านเพิ่มเติม >


  1. โอนบ้าน โอนคอนโด ต้องเสียค่าอะไรบ้าง เช็คด่วน! อ่านเพิ่มเติม >


  1. อัพเดทเส้นทาง BTS MRT ปี 2567 พร้อมเจาะทำเลน่าอยู่ น่าลงทุน อ่านเพิ่มเติม >


  1. สัมผัสความอัจฉริยะ ของแบบบ้านสมาร์ทโฮม เพียงปลายนิ้วสัมผัส อ่านเพิ่มเติม >


โครงการที่น่าสนใจ

สิริ เพลส ราชพฤกษ์ - 346

โครงการบ้าน ทาวน์โฮม ราชพฤกษ์ 2 ชั้น สไตล์ลอฟท์ เดินทางสะดวก ติดถนนราชพฤกษ์ตัดใหม่-346

เริ่มต้นที่ 1.99 ล้านบาท
โครงการพร้อมอยู่
สิริ เพลส ประชาอุทิศ 90

สิริ เพลส ประชาอุทิศ 90

โครงการบ้าน ทาวน์โฮม ประชาอุทิศ 90 บนทำเลใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทั้งโรงเรียน โรงพยาบาล และห้างสรรพสินค้า ยูนิตพิเศษราคาเดียว*

เริ่มต้นที่ 2.29 ล้านบาท
โครงการพร้อมอยู่
อณาสิริ บางนา

อณาสิริ บางนา

บ้านแฝด บรรยากาศทะเลสาบ ฟังก์ชันครบครัน พร้อมส่วนกลางขนาดใหญ่ ใกล้ทางด่วนบางนา กม.26

เริ่มต้นที่ 4.59 ล้านบาท
โครงการพร้อมอยู่
อณาสิริ พระราม 2 - วงแหวน

อณาสิริ พระราม 2 - วงแหวน

โครงการบ้านเดี่ยว และบ้านแฝด พระราม 2 สไตล์เมดิเตอร์เรเนียน ใกล้ทางด่วนใหม่ ติดถนนพระราม 2 ยูนิตพิเศษราคาเดียว*

เริ่มต้นที่ 5 ล้านบาท
โครงการใหม่
บูก้าน พัฒนาการ

บูก้าน พัฒนาการ

โครงการบ้านเดี่ยว พัฒนาการ จากแสนสิริ ใกล้ทางด่วนและห้างดัง เพียง 17 ครอบครัวเท่านั้น

เริ่มต้นที่ 65 ล้านบาท
โครงการใหม่
สราญสิริ ศรีวารี 2

สราญสิริ ศรีวารี 2

สราญสิริ ศรีวารี 2 บ้านเดี่ยว ศรีวารี-ลาดกระบัง ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิเพียง 8 กม. ลงทะเบียนตอนนี้เพื่อรับข้อเสนอพิเศษก่อนใคร

เริ่มต้นที่ 7 ล้านบาท
โครงการใหม่
เศรษฐสิริ วงแหวน - จตุโชติ

เศรษฐสิริ วงแหวน - จตุโชติ

โครงการบ้านเดี่ยว วงแหวน-จตุโชติ ทำเลเดินทางสะดวก ใกล้ทางด่วนจตุโชติ และ ถ.กาญจนาภิเษก

เริ่มต้นที่ 16.99 ล้านบาท
โครงการใหม่
เศรษฐสิริ กรุงเทพ - ปทุมธานี 2

เศรษฐสิริ กรุงเทพ - ปทุมธานี 2

โครงการบ้านเดี่ยว ปทุมธานี สไตล์โมเดิร์นคลาสสิก วิวสนามกอล์ฟ จากแสนสิริ

เริ่มต้นที่ 12 ล้านบาท
โครงการพร้อมอยู่
เศรษฐสิริ เสรีไทย

เศรษฐสิริ เสรีไทย

โครงการบ้านเดี่ยว เสรีไทย สง่างามเหนือกาลเวลาบนทำเลชั้นนำ ใกล้แฟชั่น ไอส์แลนด์ และรถไฟฟ้าสีชมพู

เริ่มต้นที่ 13 ล้านบาท

บทความที่เกี่ยวข้องกับ “เรื่องควรรู้ก่อนเริ่มลงทุน”

ศึกษากฎหมายอสังหาริมทรัพย์ควรรู้ และหนังสือสัญญาซื้อขายบ้าน-คอนโด

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนต้องรู้ เช่น สัญญาซื้อขายบ้าน-คอนโดค่าธรรมเนียมและภาษี รวมถึงนิติกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

5 ประเภทลงทุนอสังหาฯ ที่นักลงทุนมือใหม่จำเป็นต้องรู้จัก

คว้าโอกาสรวยก่อนใคร แค่เข้าใจการลงทุนอสังหาฯ แต่ละประเภทไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่า ลงทุนกองทุนรวมอสังหา และการเพิ่มมูลค่าบ้าน ฯลฯ

10 คำศัพท์ทางธุรกิจควรรู้ เมื่อคิดลงทุนอสังหาฯ

คิดจะลงทุนอสังหาฯ จำเป็นต้องรู้คำศัพท์ทางธุรกิจเหล่านี้! เพื่อเลือกวิธีการลงทุนที่เหมาะสมและลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

ศึกษากฎหมายอสังหาริมทรัพย์ควรรู้ และหนังสือสัญญาซื้อขายบ้าน-คอนโด

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนต้องรู้ เช่น สัญญาซื้อขายบ้าน-คอนโดค่าธรรมเนียมและภาษี รวมถึงนิติกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

5 ประเภทลงทุนอสังหาฯ ที่นักลงทุนมือใหม่จำเป็นต้องรู้จัก

คว้าโอกาสรวยก่อนใคร แค่เข้าใจการลงทุนอสังหาฯ แต่ละประเภทไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่า ลงทุนกองทุนรวมอสังหา และการเพิ่มมูลค่าบ้าน ฯลฯ

ไม่พลาด ข่าวสารและบทความดีๆ

กรุณากรอกข้อมูลเพื่อรับข่าวสาร และข้อมูลสิทธิพิเศษจากแสนสิริก่อนใคร

ประเภทโครงการที่คุณสนใจ


เพื่อให้ท่านทราบวิธีและกระบวนการ ที่เราดำเนินการจัดเก็บข้อมูล วัตถุประสงค์การใช้ข้อมูล ​
ท่านสามารถศึกษารายละเอียด แบบแจ้งเกี่ยวกับข้อมูลส่วนบุคคล (Privacy Notice) ได้ที่นี่ คลิก

คู่มืออสังหาฯยอดนิยม

  1. ฤกษ์ดี ขึ้นบ้านใหม่ 2567 จะแต่งงาน หรือเปิดร้านค้าก็เฮง | แสนสิริ อ่านเพิ่มเติม >


  1. ประกัน mrta คืออะไร และ 5 เทคนิคลดดอกเบี้ยบ้าน ตัวช่วยหมดหนี้บ้านเร็ว อ่านเพิ่มเติม >


  1. โอนบ้าน โอนคอนโด ต้องเสียค่าอะไรบ้าง เช็คด่วน! อ่านเพิ่มเติม >


  1. อัพเดทเส้นทาง BTS MRT ปี 2567 พร้อมเจาะทำเลน่าอยู่ น่าลงทุน อ่านเพิ่มเติม >


  1. สัมผัสความอัจฉริยะ ของแบบบ้านสมาร์ทโฮม เพียงปลายนิ้วสัมผัส อ่านเพิ่มเติม >