เคล็ดลับบริหารค่าใช้จ่ายซื้อบ้าน ค่าส่วนกลางและกู้ตกแต่ง

คิดจะซื้อบ้านสักหลัง หรือคอนโดสักห้อง ใช่ว่าจะต้องเตรียมความพร้อมด้านการเงินก้อนโตเพื่อครอบครองบ้านในฝันอย่างเดียวเท่านั้น เพราะยังมีความจำเป็นต้องคำนวณให้ดีก่อนว่าจากวงเงินที่เรามีทั้งหมด สามารถแบ่งชำระค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่จะเกิดทั้งในช่วงก่อนซื้อและหลังซื้อได้หรือไม่ และในยามยุคเศรษฐกิจตกสะเก็ดเช่นนี้ บางคนอาจวางแผนชีวิตหลังเกษียณ หรือจำเป็นต้องพึ่งพาการขอสินเชื่อเพื่อขอกู้บ้านเพิ่มเติม ซึ่งเปรียบเสมือนตัวช่วยสำคัญของคนซื้อบ้าน ณ เวลานี้

ก่อนซื้อ

• เงินจอง: วางเงินจอง เพื่อเป็นหลักประกันว่าจะไม่มีการซื้อขายบ้านนี้ให้กับผู้อื่น 
• เงินดาวน์ พร้อมทำสัญญา: ภายในประมาณ 7 -14 วันหลังจากจองบ้านหรือคอนโดแล้ว ผู้ขายจะติดต่อให้ทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยวันที่ทำสัญญาผู้ซื้อจะต้องวางเงินดาวน์ ซึ่งแบ่งออกเป็นการจ่ายเป็นเงินก้อน และแบ่งจ่ายเป็นงวดๆ โดยสามารถจ่ายขั้นต่ำได้ตั้งแต่ 10-20% ของราคาบ้าน

ระหว่างโอนกรรมสิทธิ์

• ค่าธรรมเนียมการโอน = คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือราคาที่ขาย
• ค่าจดจำนอง = คิดเป็น 1% ของมูลค่าที่จำนองหรือยอดเงินกู้ทั้งหมด
• ค่าอากรแสตมป์ = คิดเป็นร้อยละ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน ถ้าต่ำกว่าจะใช้ราคาประเมิน
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา = จะถูกหัก ณ ที่จ่าย โดยคิดตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร สามารถคำนวณภาษีที่ถูกหักได้จากที่นี่
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ = คิดเป็น 3.3% กรณีผู้ขายเป็นเจ้าของบ้านหรือซื้อบ้านโครงการใหม่ถือครองไม่เกิน 5 ปี แต่หากเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ผู้ขายจะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์ด้วย

ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน คอนโด ที่คนซื้อบ้านจำเป็นต้องรู้

ระหว่างการอยู่อาศัย

• ค่าส่วนกลาง: ค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในโครงการ โดยจะคำนวณตามพื้นที่ของบ้าน  
• ค่ากองทุน: เงินส่วนนี้นิติบุคคลจะเรียกเก็บไว้เป็นกองทุนสำรองเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายกองกลาง ในการบริหารจัดการต่างๆ ภายในโครงการในระยะยาว 
• ค่าตกแต่ง ต่อเติม: ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ถือว่าเป็นอีกหนึ่งสิ่งที่จำเป็นสำหรับคนซื้อบ้าน เพราะก่อนจะเข้าไปอยู่บ้านหรือคอนโด จำเป็นต้องต่อเติม ตกแต่งซื้ออุปกรณ์ เฟอร์นิเจอร์ที่จำเป็นภายในบ้าน ซึ่งส่วนใหญ่คนซื้อบ้านมักไม่ได้แบ่งเงินก้อนนี้ไว้สำหรับค่าตกแต่ง ต่อเติม จึงทำให้ต้องมีการขอสินเชื่อเพื่อกู้บ้านเพิ่มเติมขึ้น

ค่าส่วนกลาง คืออะไร

ค่าส่วนกลาง (Maintenance Fee, Common Fee) คือ ค่าใช้จ่ายที่ลูกบ้านจำเป็นต้องจ่ายให้กับนิติบุคคล เพื่อนำไปบริหารจัดการส่วนต่าง ๆ ภายในโครงการ ลูกบ้านจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางระหว่างการอยู่อาศัย โดยส่วนใหญ่โครงการมักเรียกเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้าอยู่ที่ 2-3 ปี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดและเงื่อนไขของแต่ละโครงการ

ค่าส่วนกลางครอบคลุมค่าอะไรบ้าง

• ค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง คลับเฮาส์ สวนสาธารณะ ฟิตเนส เป็นต้น
• พนักงานรักษาความปลอดภัย
• ค่าพนักงานทำความสะอาด
• ค่าน้ำ ค่าไฟ ภายในโครงการ
• ค่าขยะ (ยกเว้นบางโครงการถูกจัดเก็บแยกจากค่าส่วนกลาง)
• อื่นๆ (ขึ้นอยู่กับแต่ละข้อกำหนดของนิติบุคคล)
  

วิธีคิดคำนวณค่าส่วนกลาง

การคิดค่าส่วนกลาง จะถูกคิดจากเนื้อที่ของห้องชุดและบ้าน โดยมีการกำหนดเรทราคาเริ่มต้นแตกต่างกัน สำหรับค่าส่วนกลางคอนโด ส่วนใหญ่จะเริ่มต้นประมาณ 30 บาท / ตร.ม. สูงสุดประมาณ 170 บาท / ตร.ม. ส่วนโครงการบ้านจะเริ่มต้นประมาณ 29 บาท / ตร.ว. สูงสุดประมาณ 200 บาท / ตร.ว. โดยมีวิธีการคิดคำนวณค่าส่วนกลางตามตัวอย่างคือ

ตัวอย่างการคิดคำนวณค่าส่วนกลาง

• ค่าส่วนกลางโครงการบ้านเดี่ยว สราญสิริ ประชาอุทิศ 90 กำหนดอยู่ที่ 34 บาท / ตร.ว./ เดือน หากเลือกซื้อแบบบ้าน Aster A เนื้อที่บ้านประมาณ 50 ตร.ว. คิดเป็น 34 x 50 = 1,700 ดังนั้นจึงต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 1,700 บาท / เดือน หรือคิดเป็นรายปีเท่ากับ 20,400 บาท
• ค่าส่วนกลางคอนโด เดอะไลน์ ไวบ์ กำหนดอยู่ที่ 55 บาท / ตร.ม. / เดือน หากเลือกซื้อห้องชุด ขนาด 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ เนื้อที่ 31.75 ตร.ม. คิดเป็น 31.75 x 55 = 1,746.25 ดังนั้นจึงต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 1,746.25 บาท / เดือน หรือคิดเป็นรายปีเท่ากับ 20,955 บาท
  

หากไม่จ่ายค่าส่วนกลาง จะเกิดอะไรขึ้น?

ปัญหาไม่จ่ายค่าส่วนกลาง เรียกว่ามีแทบทุกหมู่บ้าน ทุกโครงการ ทั้งนี้บางคนอาจจะสงสัยว่าหากไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้หรือไม่ และจะได้รับผลกระทบอะไรบ้าง แน่นอนตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 โดยมีสาระสำคัญ “ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ จนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด” 

กู้บ้านเพิ่มเติมหรือกู้ตกแต่ง คือ การขอวงเงินสินเชื่อเพิ่มกับธนาคาร โดยจะอนุมัติต่อเมื่อผู้กู้มีประวัติดี ไม่ผิดชำระกับธนาคาร ซึ่งรูปแบบการกู้นี้ถูกแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้

1. กู้ตกแต่ง ต่อเติมบ้าน แบบไม่มีภาระผ่อน

รูปแบบของสินเชื่อจะเป็นลักษณะ สินเชื่ออเนกประสงค์ หรือสินเชื่อเพื่อการตกแต่งบ้านโดยเฉพาะ โดยมักจะใช้ตัวบ้านหรือห้องชุดเป็นหลักประกัน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับรายละเอียดและเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร

2. กู้ตกแต่ง ต่อเติมบ้าน แบบมีภาระผ่อน

ประเภทนี้มักนิยมในหมู่คนซื้อบ้าน คือมีภาระผ่อนบ้านหรือคอนโดอยู่ แต่ต้องการขอกู้ต่อเติมบ้าน  ซึ่งสามารถขอกู้ต่อเติมบ้านเพิ่มเติมกับธนาคารเดียวกับที่ผ่อนบ้านอยู่ได้ และเป็นวิธีที่ง่าย สะดวก อนุมัติเร็ว แต่ถ้าต้องการขอกู้กับธนาคารอื่น ต้องยื่นเรื่องขอรีไฟแนนซ์หรือขอสินเชื่ออเนกประสงค์เท่านั้น

เตรียมพร้อมเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน และเข้าใจตัวช่วยในการบริหารเงินเพื่อสร้างบ้านในฝันให้สวยงามด้วยการกู้บ้านเพิ่มเติมหรือกู้ตกแต่งแล้ว หากอยากรอบรู้เรื่องการซื้อบ้าน มากกว่านี้ ทางแสนสิริมีบริการ Home Financial Planner ที่ปรึกษาเรื่องการซื้อบ้าน ที่ทำให้คนอยากมีบ้าน ต้องได้

ดาวน์โหลด E-book
รวมเรื่องต้องรู้ของคนซื้อบ้าน
ก่อนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์