ดอกเบี้ยบ้านขึ้นตอนซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ต้องทำไง รู้ด่วน!

สิ่งที่น่าจับตามองในปี 2566 คงหนีไม่พ้นเทรนด์ดอกเบี้ยบ้านขาขึ้น อันเป็นผลจากธนาคารมีการปรับดอกเบี้ยตามดอกเบี้ยนโยบาย เพื่อลดภาวะเศรษฐกิจเงินเฟ้อที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เหตุเช่นนี้แล้วกลุ่มคนที่ซื้อบ้าน ซื้อคอนโดในช่วงนี้จึงหวั่นกับภาระอันหนักอึ้งที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ซึ่งแท้จริงแล้วมีวิธีช่วยลดภาระดอกเบี้ย พร้อมเทคนิคช่วยปลอดหนี้บ้านได้เร็วขึ้นด้วยการวางแผนอิสระทางการเงิน โดยมีรายละเอียดดังนี้

1. ทำความรู้จักดอกเบี้ยซื้อบ้านคืออะไร มีกี่ประเภท

เรียกว่าเป็นความรู้เบื้องต้นและจำเป็นของคนซื้อบ้านและคอนโด เพราะดอกเบี้ยบ้านนั้นเปรียบกุญแจสำคัญของการควบคุมสถานะทางการเงิน รวมไปถึงร่นระยะเวลาเป็นหนี้ให้น้อยลง ซึ่งความหมายของดอกเบี้ยบ้าน (Home Loan) คือ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่ในอดีตจะใช้วิธีคำนวณตามอัตราดอกเบี้ยลอยตัว หรือ Floating Rate แต่ปัจจุบันมีการปรับดอกเบี้ยให้ต่ำลงและปรับเป็นดอกเบี้ยคงที่ หรือ Fixed Rate ประกอบไปด้วย MRR, MLR และ MOR ซึ่งคนซื้อบ้าน หรือซื้อคอนโด ที่เลือกรูปแบบนี้จะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก เพราะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะเป็นไปตามสัญญา โดยมากจะ Fixed Rate ในช่วง 3 ปีแรก หลังจากนั้นจึงปรับเป็นดอกเบี้ยลอยตัว

Floating Rate คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบ

ที่จะเปลี่ยนไปตามดอกเบี้ยอ้างอิง MRR, MLR และ MOR ของแต่ละธนาคาร

Fixed Rate คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่

จะไม่มีการปรับขึ้นลงในช่วงเวลาที่กำหนด หรือตลอดอายุสัญญาเงินกู้

ขณะที่กลุ่มผู้ได้รับผลกระทบจากผลดอกเบี้ยบ้านขาขึ้น คือกู้บ้านครบกำหนดตามสัญญาและมีการปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ทำให้ค่างวดที่ต้องผ่อนบ้านแต่ละเดือนเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ยอดเงินที่ชำระส่วนใหญ่ถูกนำไปหักดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้น

2. ทำไมถึงต้องขึ้นดอกเบี้ยบ้าน

สาเหตุหลักที่จำเป็นต้องขึ้นดอกเบี้ยบ้าน เป็นผลมาจากอัตราเงินเฟ้อในประเทศนั้นเพิ่มสูงขึ้น ดังนั้นทางธนาคารแห่งประเทศไทย จึงมีความจำเป็นต้องเข้ามาควบคุมสถานการณ์ ช่วยรักษาเสถียรภาพทางการเงิน เพราะหากยังปล่อยให้ภาวะเงินเฟ้อเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ก็จะทำให้ตลาดและเศรษฐกิจผันผวนยิ่งขึ้นกว่าเดิม

3. ดอกเบี้ยบ้านปรับตัวสูงขึ้น ต้องผ่อนบ้านเพิ่มเท่าไหร่

แน่นอนว่าจะภาพชัดเจนยิ่งขึ้น เมื่อผ่อนบ้านเกิน 3 ปี ที่เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ แล้วเข้าสู่ช่วงดอกเบี้ย MRR ซึ่งปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MRR ของหลายธนาคารต่างปรับตัวสูงขึ้นตามดอกเบี้ยนโยบาย ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศ และถ้ายังนึกไม่ออกว่าต้องผ่อนบ้านเพิ่มขึ้นเท่าไหร่ สามารถดูรายละเอียดได้จากตาราง

ตัวอย่าง ตารางผ่อนบ้าน ก่อนมีการปรับอัตราดอกเบี้ย สินเชื่อที่อยู่อาศัย

วงเงินกู้ซื้อบ้าน 3 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี อยู่ที่ 4.53% โดยปีที่ 4 อัตราดอกเบี้ยคิดตาม MRR 6.90% โดยมีระยะเวลาที่ต้องการผ่อนชำระ 20 ปี

เมื่อมีปรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น 1% ยอดผ่อนบ้าน 3 ล้าน เมื่อถูกปรับจาก MRR 6.90% เป็น 7.90% จะต้องผ่อนบ้านเพื่มขึ้นตามตาราง

จากทั้ง 2 ตาราง จะเห็นว่า เมื่อมีการปรับดอกเบี้ยบ้านสูงขึ้น จะต้องผ่อนบ้านในอัตรา MRR เพิ่มขึ้น 2,046 บาท ต่องวด

4. เผยเทคนิคประหยัดดอกเบี้ยบ้าน ตัวช่วยหมดหนี้เร็ว

ยามที่ต้องเผชิญกับภาวะดอกเบี้ยบ้านขาขึ้น แต่การมีบ้านในฝัน คอนโดที่ลงตัวกับไลฟ์สไตล์ชีวิตยังต้องเดินหน้าต่อไป เหตุนี้คนที่กู้ซื้อบ้านหรือคอนโด จึงต้องหาเทคนิคประหยัดดอกเบี้ยบ้าน พร้อมตัวช่วยหมดหนี้เร็ว ซึ่งมีอยู่ด้วยกัน 6 เทคนิคคือ

1. เพิ่มเงินดาวน์
2. เลือกดอกเบี้ยต่ำพิเศษ ด้วยการทำประกัน MRTA
3. โปะหนี้
4. โปะเงินต้นด้วยเงินก้อน
5. รีไฟแนนซ์ เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยต่ำ ถูกกว่าเดิม
6. เลือกสินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยต่ำ

แม้ระดับอัตราดอกเบี้ยบ้านปรับตัวสูงขึ้น แต่คนซื้อบ้านหรือซื้อคอนโดสามารถเลือกสินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยต่ำ ที่บางธนาคารยังเอื้อให้คนมีบ้านในฝันได้โดยไม่เป็นภาระกระเป๋าสตางค์มากนัก ซึ่งปัจจุบันมีสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำอยู่ 2 ธนาคารคือ

สินเชื่อบ้านล้านหลัง ธนาคารอาคารสงเคราะห์

เป็นรูปแบบสินเชื่อสำหรับซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาซื้อขายไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เหมาะกับการซื้อคอนโดต่ำล้าน หรือล้านต้นๆ อย่างโครงการคอนโดมี สินสาคร และคอนโดมี บางนา – บางบ่อ เป็นต้น และเนื่องจากเป็นสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ จึงมีอัตราดอกเบี้ยปีที่ 1 – ปีที่ 4 = 1.99% ต่อปี หลังจากนั้น MRR -2.00% ต่อปี วงเงินให้กู้สูง เงินงวดผ่อนชำระต่ำ โดยกำหนดระยะเวลายื่นขอกู้ตั้งแต่วันที่ 10 ก.ย. 2564 พร้อมอนุมัติและทำนิติกรรมภายใน 30 ม.ค. 2566

สินเชื่อบ้านกรุงไทย ธนาคารกรุงไทย

สินเชื่อสำหรับกู้ซื้อที่อยู่อาศัย อาทิ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ และคอนโด มือหนึ่งเท่านั้น ผ่อนสบาย ล้านละ 3,500 บาท / เดือน นาน 3 เดือน และหากผู้กู้ทำประกัน MRTA จะได้รับดอกเบี้ยคงที่ 0.66% ต่อปี นาน 3 เดือน หลังจากนั้นจะคิด MRR-3.00 โดยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี อยู่ที่ 3.51%