เงินดาวน์คอนโดคืออะไร ซื้อคอนโดดาวน์เท่าไหร่ให้หมดไว

เงินดาวน์คอนโดคืออะไร

เงินผ่อนดาวน์คอนโด คือ การชำระเงินก้อนแรกให้กับผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เพื่อเป็นหลักประกันและยืนยันสิทธิ์ในการจองซื้อคอนโดยูนิตนั้นๆ โดยเงินดาวน์ไม่ใช่เงินผ่อนกับธนาคาร แต่เป็นข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อกับโครงการ ซึ่งส่วนใหญ่เงินดาวน์คอนโด มักจะจ่ายกับคอนโดที่เปิดขายล่วงหน้า (Pre-sale) หรือโครงการที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยผู้ซื้อทยอยชำระเงินก้อนนี้เป็นงวดๆ ตลอดระยะเวลาที่รอโครงการสร้างเสร็จ ซึ่งอาจนาน 1-3 ปี

เงินดาวน์ที่ชำระไปในแต่ละเดือนจะถูกนำไปหักออกจากราคาเต็มของคอนโดโดยตรง ทำให้ยอดหนี้คงเหลือที่ต้องไปยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารในขั้นตอนสุดท้ายลดน้อยลง ข้อดีคือการผ่อนดาวน์กับโครงการนั้นไม่มีการคิดดอกเบี้ย และยังช่วยให้ผู้ซื้อได้ประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของตนเองไปในตัว หากสามารถผ่อนดาวน์ได้สม่ำเสมอ ก็เป็นสัญญาณที่ดีว่าน่าจะมีความสามารถในการผ่อนชำระค่างวดกับธนาคารในระยะยาวได้เช่นกัน การทำความเข้าใจว่าผ่อนดาวน์คอนโด คือการจ่ายเงินเพื่อลดภาระในอนาคต จะช่วยให้เราวางแผนการเงินได้ดีขึ้น

ขั้นตอนการดาวน์คอนโดจะเกิดขึ้นเมื่อไหร่

สำหรับคนที่เพิ่งซื้อบ้านหรือคอนโดครั้งแรก อาจจะยังไม่รู้ขั้นตอนการวางดาวน์คอนโดนั้นเกิดขึ้นเมื่อไหร่ ซึ่งคนที่สนใจจะซื้อคอนโด สามารถศึกษาขั้นตอนการซื้อคอนโด เพื่อเตรียมตัว เตรียมเงินในกระเป๋าสตางค์ก่อนจอง

เงินดาวน์คอนโดต้องจ่ายให้ใคร?

เงินดาวน์และเงินผ่อนค่างวดสินเชื่อเป็นคนละส่วนกันโดยสิ้นเชิง โดยเงินดาวน์นั้น เราจะชำระให้กับเจ้าของโครงการหรือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรงตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นเงินที่ไม่มีดอกเบี้ย ส่วนเงินผ่อนค่างวดสินเชื่อ คือเงินที่เราจะต้องชำระให้กับธนาคารหรือสถาบันการเงิน หลังจากที่โครงการสร้างเสร็จและเราได้ยื่นกู้เงินก้อนที่เหลือเพื่อโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว ซึ่งเงินผ่อนส่วนนี้จะมีการคิดดอกเบี้ยตามสัญญาเงินกู้

ต้องใช้เงินดาวน์คอนโด ขั้นต่ำเท่าไร?

เมื่อผู้ซื้อคอนโดตัดสินใจซื้อคอนโดสักห้อง แน่นอนว่าต้องมีการวางเงินดาวน์คอนโด หรือในที่นี้ก็คือ เงินก้อนจำนวนหนึ่ง หลายๆ คนอาจจะมีคำถามว่าเงินดาวน์คอนโด ขั้นต่ำเท่าไร ซึ่งโดยปกติโครงการจะให้วางเงินดาวน์ขั้นต่ำประมาณ 5-10% ของราคาคอนโด หรือตามส่วนต่างของวงเงินกู้ที่ธนาคารอนุมัติ ทั้งนี้ผู้ซื้อสามารถวางแผนการเงินได้ ด้วยการเลือกวางเงินดาวน์ตามที่โครงการกำหนด หรือใช้วิธีผ่อนเงินดาวน์คอนโดเป็นงวดๆ ก่อนยื่นโอนกรรมสิทธิ์ ตามเงื่อนไขที่ตกลงกันระหว่างโครงการผู้ขายคอนโดกับผู้ตัดสินใจซื้อคอนโด

ตัวอย่างการวางเงินดาวน์คอนโด

นายแสน ตัดสินใจซื้อคอนโด วาลเลส เฮาส์ ราคา 4.69 ล้านบาท และอยู่ในช่วงเปิดขาย โครงการกำลังก่อสร้าง โดยต้องวางเงินดาวน์ 10% ของราคาห้องชุด คิดเป็น 469,000 บาท โดยนายแสนสามารถเลือกจ่ายทีเดียวหรือเป็นผ่อนเป็นงวดได้ และเมื่อก่อสร้างเสร็จพร้อมโอน ราคาห้องชุดที่ใช้ยื่นกู้กับธนาคารจะถูกหักเงินดาวน์ไป เป็นจำนวน 4.22 ล้านบาท

การดาวน์คอนโดมีแบบใดบ้าง?

การผ่อนดาวน์คอนโด มีด้วยกัน 3 รูปแบบคือ

จ่ายค่าดาวน์คอนโดครั้งเดียว

ผ่อนดาวน์คอนโด แบบแบ่งจ่ายเท่าๆ กันทุกงวด

ผ่อนดาวน์แบบจ่ายเงินก้อนบางงวด หรือเรียกว่างวดบอลลูน

1. จ่ายค่าดาวน์คอนโดครั้งเดียว

   การจ่ายค่าดาวน์คอนโดแบบครั้งเดียว เหมาะสำหรับผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินหรือมีเงินก้อนสำรองอยู่แล้ว เพราะเป็นวิธีที่สะดวกและรวดเร็ว มักใช้ในกรณีซื้อคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ หรือคอนโดมือสอง (Resale) ที่ผู้ขายต้องการเงินก้อนไปปิดหนี้เดิมหรือนำไปใช้จ่ายทันที ข้อดีคือผู้ซื้อไม่ต้องกังวลกับการผ่อนดาวน์รายเดือน และสามารถนำเอกสารการชำระเงินครบถ้วนไปยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารได้ทันที

   
   

   นอกจากนี้ ในบางกรณีที่วงเงินกู้อนุมัติได้ไม่เต็ม 100% ของราคาซื้อขาย ผู้ซื้อก็จะต้องชำระส่วนต่างที่ขาดไปเป็นเงินดาวน์ก้อนเดียวให้กับผู้ขายในวันโอนกรรมสิทธิ์ได้เช่นกัน วิธีนี้จึงเหมาะกับผู้ที่มีวินัยในการออมและสามารถเก็บเงินก้อนใหญ่ได้ตามเป้าหมาย

   
   

2. ผ่อนดาวน์คอนโด แบบแบ่งจ่ายเท่า ๆ กันทุกงวด

   การผ่อนดาวน์คอนโดแบบแบ่งจ่ายเท่ากันทุกงวด เป็นรูปแบบที่ได้รับความนิยมมากที่สุดสำหรับการซื้อคอนโด Pre-sale โดยโครงการจะนำยอดเงินดาวน์ทั้งหมด มาหารเฉลี่ยตามจำนวนเดือนที่ใช้ในการก่อสร้าง ทำให้ผู้ซื้อสามารถทยอยผ่อนชำระเป็นจำนวนเงินเท่า ๆ กันทุกเดือนได้ ซึ่งช่วยลดภาระทางการเงิน ไม่ต้องหาเงินก้อนใหญ่มาจ่ายในคราวเดียว ทำให้สามารถบริหารจัดการสภาพคล่องในแต่ละเดือนได้ง่ายขึ้น และยังเป็นเหมือนการซ้อมผ่อนไปในตัวอีกด้วย

   
   

   ตัวอย่าง

   สมมติว่าเราต้องการซื้อคอนโดราคา 2,000,000 บาท โครงการกำหนดให้วางดาวน์ 10% และมีระยะเวลาผ่อนดาวน์ 24 เดือน

   
   

   • ยอดเงินดาวน์ทั้งหมด 2,000,000 x 10% = 200,000 บาท
   • ระยะเวลาผ่อน 24 เดือน
   • ค่างวดผ่อนดาวน์ต่อเดือน 200,000 / 24 = 8,334 บาท (ปัดเศษขึ้น)
   • เราจะต้องผ่อนดาวน์เดือนละประมาณ 8,334 บาท เป็นเวลา 24 เดือน

   
   

3. ผ่อนดาวน์แบบจ่ายเงินก้อนบางงวด หรือเรียกว่างวดบอลลูน

   การผ่อนดาวน์แบบบอลลูน คือ รูปแบบการผ่อนชำระในแต่ละเดือนเท่า ๆ กัน แต่จะมีบางงวดที่ต้องชำระเป็นเงินก้อนใหญ่กว่าปกติ หรือที่เรียกว่า "งวดบอลลูน" ส่วนใหญ่อาจเป็นงวดสุดท้าย ลักษณะคล้ายกับบอลลูนฐานเล็ก จนมีปลายฐานขนาดใหญ่ขึ้น

   
   

   ตัวอย่าง

   ซื้อคอนโดราคา 2,000,000 บาท โครงการกำหนดให้วางดาวน์ 10% และมีระยะเวลาผ่อนดาวน์ 24 เดือน

   โครงการอาจออกแบบการผ่อนแบบบอลลูนดังนี้

   
   

   • เงินจอง + ทำสัญญา 50,000 บาท
   • ผ่อนงวดปกติ (22 งวด) งวดละ 5,000 บาท (รวม 110,000 บาท)
   • งวดบอลลูนสุดท้าย (งวดที่ 24) 40,000 บาท

   
   

   จะเห็นได้ว่ายอดผ่อนปกติลดลงเหลือเพียงเดือนละ 5,000 บาท แต่ต้องเตรียมเงินก้อนใหญ่สำหรับงวดทำสัญญาและงวดสุดท้ายไว้

การดาวน์คอนโด ต้องรู้อะไรบ้าง?

ก่อนที่จะตัดสินใจวางเงินจองและทำสัญญาผ่อนดาวน์ เราต้องทำความเข้าใจ และตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ ให้ถี่ถ้วน เพราะการผ่อนดาวน์คอนโดคือข้อผูกมัดทางการเงินระยะแรก ที่ส่งผลต่อสภาพคล่องทางการเงินของเราได้ หากตัดสินใจผิดพลาด อาจทำให้เราต้องเสียเงินและเสียเวลา ไปดูกันว่าก่อนการดาวน์คอนโด ต้องรู้อะไรบ้าง

1. ระยะเวลาในการผ่อนดาวน์คอนโด

   สำหรับระยะเวลาในการผ่อนดาวน์ ส่วนใหญ่แล้วแต่ละโครงการจะกำหนดไม่เหมือนกัน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการก่อสร้างเป็นปัจจัยสำคัญ ซึ่งมักจะกำหนดระยะเวลาผ่อนดาวน์ดังนี้

   
   

   • โครงการคอนโด Low Rise กำหนดระยะเวลาผ่อนดาวน์ประมาณ 10-18 เดือน
   • โครงการคอนโด High Rise กำหนดระยะเวลาผ่อนดาวน์ประมาณ 24-36 เดือน
   • โครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม บ้านแฝด กำหนดระยะเวลาผ่อนดาวน์ประมาณ 6-17 เดือน

   
   

2. เงื่อนไข ข้อบังคับของการดาวน์คอนโด

   ก่อนตัดสินใจจะวางเงินดาวน์คอนโด ผู้ซื้อจำเป็นต้องทำความเข้าใจเงื่อนไข ข้อบังคับ ของการดาวน์คอนโดให้ดี ทั้งในส่วนของจำนวนเงิน ระยะเวลาการดาวน์คอนโด การขายดาวน์คอนโด รวมไปถึงกรณีการขอคืนเงินดาวน์ หากโครงการไม่ทำตามข้อตกลงตามสัญญาที่กำหนดไว้ โดยมีรายละเอียดดังนี้

   
   

   • กรณีที่เกิดเปลี่ยนใจอยากขายดาวน์คอนโด จำเป็นต้องศึกษารายละเอียด สัญญาเงื่อนไขของโครงการหากมีการเปลี่ยนมือ
   • หากวางเงินดาวน์คอนโดไปแล้ว อยากขอเงินดาวน์คืน สามารถทำได้ในกรณีที่ผู้ซื้อยื่นกู้ไม่ผ่าน และโครงการผิดสัญญา สร้างไม่เสร็จตามที่กำหนด หรือมีปัญหาในการก่อสร้าง

   
   

หากวางเงินดาวน์แต่กู้ไม่ผ่านต้องทำอย่างไร?

โดยปกติแล้วรายละเอียด ข้อกำหนด และเงื่อนไขในการวางเงินดาวน์ จะปรากฎในสัญญาที่ทำข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ทั้งนี้เพื่อป้องกันกรณีไม่คาดฝันเกิดขึ้น เหมือนอย่างวางเงินดาวน์แล้วดันกู้ไม่ผ่าน ซึ่งผู้ซื้อสามารถหาทางออกได้ 5 วิธีคือ

1. เจรจาต่อรองกับผู้ขาย

   เพื่อหาทางออกที่ดีที่สุดให้กับคนซื้อบ้าน สามารถเจรจาต่อรองกับผู้ขายได้ โดยส่วนใหญ่โครงการมักเลือกทางออกให้ผู้ซื้อขอวงเงินกู้เพิ่มกับธนาคารที่ร่วมโปรโมชันกับโครงการ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นผู้ซื้อต้องแบกรับภาระหนี้อย่างอื่นเพิ่ม หรือมีหนี้เสีย เพื่อให้ผู้กู้ได้รับอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

   
   

2. ขอคืนเงินดาวน์

   หากผู้ซื้อเจรจาต่อรองกับผู้ขายแล้วไม่ประสบความสำเร็จ ผู้ซื้อสามารถขอคืนเงินดาวน์ได้ หากกู้ซื้อบ้านกับธนาคารไม่ผ่าน

   
   

3. เลื่อนวันรับโอนกรรมสิทธิ์

   ในกรณีที่วางเงินดาวน์ไปแล้ว แต่สถาบันการเงินไม่อนุมัติเงินกู้ สิ่งแรกที่ควรทำคือการเจรจากับทางโครงการเพื่อขอ "เลื่อนวันโอนกรรมสิทธิ์" ออกไปก่อน โดยส่วนใหญ่โครงการมักจะให้ความร่วมมือและให้เวลาเพิ่มเติมประมาณ 1-3 เดือน การเลื่อนวันรับโอนออกไปทำให้เรามีเวลาหาทางแก้ไขปัญหาได้ ไม่ว่าจะเป็นการหาเอกสารทางการเงินเพิ่มเติม เพื่อยื่นกู้ใหม่กับธนาคารเดิม หรือการหาธนาคารแห่งใหม่ที่มีเงื่อนไขที่เหมาะสมกับเรามากกว่า หรือการปรับปรุงสถานะทางการเงินของตนเอง เช่น ปิดหนี้บัตรเครดิตบางส่วนเพื่อลดภาระหนี้ ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อสูงขึ้น

   
   

4. ใช้วิธีการกู้ร่วม

   สำหรับผู้กู้บางราย การยื่นกู้คนเดียวอาจมีศักยภาพไม่เพียงพอ การหา "ผู้กู้ร่วม" เป็นอีกหนึ่งทางออกที่มีประสิทธิภาพสูง การนำบุคคลในครอบครัวที่มีความสัมพันธ์ทางสายเลือด เช่น พ่อ-แม่, พี่-น้อง หรือคู่สมรสที่จดทะเบียน ที่มีโปรไฟล์ทางการเงินที่มั่นคง เช่น มีรายได้ประจำ ไม่มีภาระหนี้สูง มาร่วมยื่นกู้ ธนาคารจะนำรายได้ของทั้งสองคนมารวมกันเพื่อพิจารณา ทำให้เพิ่มความน่าเชื่อถือและความสามารถในการผ่อนชำระ เป็นการเพิ่มโอกาสให้ธนาคารอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

   
   

5. ขายดาวน์คอนโด

   เมื่อลองหาวิธีแก้ไขในทุก ๆ ด้านแล้ว แต่ก็ยังไม่สามารถแก้ไขสถานการณ์ได้ ทางออกสุดท้ายคือการ "ขายดาวน์" ซึ่งหมายถึงการขายสิทธิ์ในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นต่อไปให้กับบุคคลอื่นที่สนใจ โดยเราอาจจะขายในราคาเท่าทุน (ได้เงินดาวน์ที่จ่ายไปคืนทั้งหมด) หรืออาจจะขายทำกำไรได้เล็กน้อยหากคอนโดนั้นตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและเป็นที่ต้องการของตลาด อย่างไรก็ตาม ก่อนจะประกาศขายดาวน์ จำเป็นต้องตรวจสอบเงื่อนไขในสัญญากับโครงการให้ดีก่อน ว่าอนุญาตให้เปลี่ยนมือได้หรือไม่ และมีค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนชื่อในสัญญาหรือไม่ เพื่อจะได้คำนวณต้นทุนและตั้งราคาขายได้อย่างเหมาะสม

   
   

ผ่อนคอนโดยังไงให้หมดเร็ว?

เมื่อผ่านขั้นตอนการดาวน์และได้รับการอนุมัติสินเชื่อเรียบร้อยแล้ว เป้าหมายต่อไปคือการพิชิตหนี้ก้อนโตให้หมดลงโดยเร็วที่สุด เพื่อลดภาระดอกเบี้ยในระยะยาว และมีอิสระทางการเงินที่เพิ่มขึ้น

1. จ่ายค่างวดให้ตรงเวลา

   การชำระค่างวดให้ตรงเวลาในทุก ๆ เดือน อาจดูเหมือนเป็นเรื่องพื้นฐาน แต่ถือเป็นวินัยทางการเงินที่ดี ช่วยให้แผนการผ่อนในระยะยาวราบรื่น เพราะการมีประวัติการชำระหนี้ที่ดี ไม่เคยผิดนัด จะเป็นการสร้างเครดิตทางการเงินที่น่าเชื่อถือ อีกทั้งยังเป็นข้อได้เปรียบที่สำคัญ เมื่อถึงเวลาที่เราต้องเจรจาต่อรองกับธนาคารในอีก 3-5 ปีข้างหน้า ไม่ว่าจะเป็นการขอรีไฟแนนซ์ (Refinance) ไปยังธนาคารแห่งใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่า หรือการขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention) ซึ่งจะช่วยประหยัดเงินค่าดอกเบี้ยได้จำนวนมาก

   
   

2. โปะเงินก้อนใหญ่

   การโปะค่างวดในทุก ๆ โอกาสที่ทำได้ เป็นหนึ่งในกลยุทธ์ ที่ช่วยให้ผ่อนคอนโดหมดไว หากมีรายรับพิเศษเข้ามา ไม่ว่าจะเป็นเงินโบนัสประจำปี ค่าคอมมิสชัน หรือเงินปันผล การนำเงินก้อนเหล่านี้ไปโปะ จะช่วยลดเงินต้นโดยตรง ซึ่งแตกต่างจากค่างวดปกติที่ต้องถูกแบ่งไปจ่ายทั้งดอกเบี้ยและเงินต้น เพราะยิ่งเงินต้นลดลงเท่าไหร่ก็จะช่วยให้เราประหยัดค่าดอกเบี้ยได้มากขึ้นเท่านั้น แต่ก่อนทำการโปะ ควรแจ้งความประสงค์กับธนาคารให้ชัดเจนว่าเงินส่วนเกินนี้ต้องการให้ "นำไปตัดเงินต้น" เท่านั้น

   
   

3. ผ่อนต่อเดือนให้มากขึ้น

   หากเราไม่มีเงินก้อนใหญ่มาโปะ การเพิ่มยอดผ่อนในแต่ละเดือนให้มากกว่าขั้นต่ำที่ธนาคารกำหนด ก็เป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ที่ทำได้ง่ายและเห็นผลในระยะยาว เพียงแค่เราเพิ่มเงินผ่อนจากยอดปกติอีกเล็กน้อย เช่น เพิ่มขึ้น 10-20% ของค่างวด ก็จะช่วยทยอยโปะเงินต้นทุก ๆ เดือน แม้จะเป็นจำนวนเงินที่ไม่มาก แต่เมื่อทำอย่างสม่ำเสมอตลอดระยะเวลาหลายปี จะสามารถย่นระยะเวลาการผ่อนให้สั้นลงได้อย่างไม่น่าเชื่อ และช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้เยอะทีเดียว

   
   

4. รีไฟแนนซ์

   การรีไฟแนนซ์เป็นอีกหนึ่งเทคนิคผ่อนคอนโดให้หมดไว ที่หลาย ๆ คนนิยมใช้ โดยทั่วไป สัญญาสินเชื่อบ้านจะมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ในอัตราที่ต่ำเพียง 3 ปีแรก หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะลอยตัว (Floating Rate) ซึ่งสูงขึ้นอย่างมาก การรีไฟแนนซ์จึงช่วยลดค่าใช้จ่ายได้ โดยการยื่นขอสินเชื่อก้อนใหม่จากธนาคารอื่นที่เสนอโปรโมชันดอกเบี้ยต่ำกว่า เพื่อนำเงินก้อนนั้นมาปิดยอดหนี้คงเหลือกับธนาคารเดิม การทำเช่นนี้จะช่วยลดจำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนลงได้ และหากเรายังคงผ่อนชำระด้วยยอดเงินเท่าเดิม เงินส่วนต่างที่ประหยัดได้จากดอกเบี้ยก็จะถูกนำไปตัดเงินต้นได้มากขึ้น ทำให้หนี้หมดเร็วกว่ากำหนดเดิมหลายปี

   
   

5 ขั้นตอนง่ายๆ จองคอนโดซื้อคอนโดออนไลน์ แบบไม่เสี่ยง