Home Buyer Guide ตอนที่ 2: จะซื้อบ้าน ต้องเตรียมความพร้อมอย่างไร?

หลังจากศึกษาข้อมูลเบื้องต้นในการเลือกซื้อบ้านหลังแรก ไปเรียบร้อยแล้ว ขั้นตอนสำคัญลำดับต่อไปเมื่อตัดสินใจจะซื้อบ้านหรือซื้อคอนโดจริงๆ คงจะหนีไม่พ้นเรื่องเงินแน่นอน เมื่อได้โครงการที่ถูกใจ ทำเลที่ดี ในราคาที่เหมาะสมแล้ว เพื่อทำฝันครั้งนี้ให้เป็นจริง มาดูกันก่อนว่ามีเช็คลิสต์อะไรบ้าง ที่ผู้ซื้อต้องตระเตรียมให้พร้อมก่อนจะยื่นกู้ซื้อบ้านสักหลัง หยิบกระดาษและปากกามาแล้วเช็คความพร้อมไปด้วยกันได้เลย

1. วางแผนและตรวจเช็กเงินออมของตัวเอง 

อันดับแรก ก่อนซื้อบ้านต้องมีเงินออม ผู้ซื้อ ควรมีเงินสำรองอย่างน้อย 10%-30% ของราคาที่อยู่อาศัย เพื่อใช้จ่ายต่าง ๆ ในระหว่างขั้นตอนการซื้อบ้าน เนื่องจากตามหลักเกณฑ์ LTV (Loan to Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย

• เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์
• เพื่อไว้จ่ายส่วนต่างในกรณีที่ขอสินเชื่อไม่ได้ตามวงเงินที่ต้องการ  อาทิ ต้องการกู้ 3 ล้าน แต่ธนาคารให้กู้เพียง 2.5 ล้าน แปลว่ามีส่วนต่างที่ต้องจ่าย 5 แสนบาท เป็นต้น
• เพื่อใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการตกแต่งบ้าน
  

2. ประเมินรายได้ ศักยภาพ และคุณสมบัติผู้กู้

เนื่องจากการตัดสินใจซื้อบ้านสักหลังเป็นเรื่องสำคัญในชีวิต ถ้าเลือกโครงการที่ชอบ บนทำเลที่ตรงใจได้แล้ว ผู้ซื้อควรเลือกที่อยู่อาศัยให้เหมาะกับรายได้ด้วย หลังจากนั้น สำรวจภาระค่าใช้จ่าย เพื่อประเมินหาความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือน และทำการขอวงเงินกู้ให้สอดคล้องกับรายได้ ไม่ว่าจะกู้คนเดียว หรือกู้ร่วม ไม่ควรเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่ราคาสูงเกินไป โดยควรคำนวณให้พอเหมาะกับกำลังของเราว่ามีภาระรายจ่ายอะไรบ้าง และมีความสามารถในการผ่อนชำระได้เท่าไหร่ เพื่อไม่ให้เป็นภาระที่หนักมากจนเกินไป 

Checklist

คุณสมบัติ ที่คนกู้บ้านต้องรู้
เพราะทำให้ธนาคารอนุมัติวงเงิน ได้ 70-100% ของราคาซื้อขาย

• มีรายได้ที่แน่นอน
• พนักงานประจำ รายได้ขั้นต่ำ 10,000 บาท/เดือน
• เจ้าของกิจการหรือฟรีแลนซ์ รายได้ขั้นต่ำ 15,000 บาท/เดือน
• อายุระหว่าง 20-70 ปี (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร)
• มีประวัติรายได้เข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอ
• ไม่มีประวัติหนี้เสีย

Tips

สูตรคำนวณวงเงินกู้ที่เหมาะสมกับรายได้ในการผ่อนชำระต่อเดือน
ความสามารถในการผ่อนชำระที่ดี คือ เงินคงเหลือต่อเดือนหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วมีจำนวนเป็น 2 เท่า ของยอดผ่อนต่อเดือน

ตัวอย่างการคำนวณ :

คอนโดที่ต้องการจะซื้อราคา 5 ล้านบาท หากคิดอัตราการผ่อนที่ล้านละ 6,000 บาท
แสดงว่า ยอดผ่อนชำระต่อเดือนจะอยู่ที่เดือนละ 30,000 บาท
รายได้รวม = 90,000 บาท (เงินเดือน + โบนัส, ล่วงเวลา, Incentive, Commission)
ภาระ = 30,000 บาท (ค่าผ่อนบ้าน (กรณีซื้อบ้านมากกว่า 1 หลัง) ผ่อนรถ บัตรเครดิต)

ดังนั้นหาก
รายได้ (90,000) - ภาระ (30,000) = 60,000 บาท (2 เท่าของเงินผ่อน)
แสดงว่ามีความสามารถในการผ่อนชำระที่ดี

3. ตรวจเครดิตบูโร เคลียร์หนี้ ก่อนยื่นกู้

หลังจากตรวจเช็กคุณสมบัติผู้กู้อย่างละเอียดแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือเคลียร์หนี้สิน โดยเฉพาะหนี้การผ่อนสินค้าให้หมดก่อนยื่นกู้ ซึ่งควรทำล่วงหน้าอย่างน้อย  3-6 เดือน เพราะระยะเวลาดังกล่าว ธนาคารต่างๆ จะส่งรายงานให้เครดิตบูโร เพื่อแสดงว่าเคลียร์หนี้เรียบร้อยแล้ว แต่ถ้าเพิ่งไปเคลียร์ก่อนยื่นกู้ไม่กี่วัน ข้อมูลอาจจะยังไม่แสดง ทำให้มีความเสี่ยงสูงกว่าเล็กน้อย 

ในกรณีมีประวัติเป็นหนี้คงค้าง สถาบันการเงินจะส่งข้อมูลตามจริงมายังเครดิตบูโร สำหรับผู้ที่ยังไม่จ่าย สถาบันการเงินอาจประเมินว่ามีโอกาสที่จะขาดความสามารถในการชำระหนี้ในอนาคต ส่วนกรณีที่เคยมีประวัติค้างชำระ และเพิ่งเคลียร์ก่อนกู้ไม่นาน โอกาสจะกู้ไม่ผ่านก็สูงเช่นกัน ส่วนกรณีที่เคลียร์เรียบร้อยแล้วมาเป็นระยะเวลาหนึ่งแล้ว จะยังมีลุ้น ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่อนุมัติสินเชื่อ 

กรณีที่ซื้อบ้าน-คอนโดฯ แบบผ่อนดาวน์ และมีประวัติการผ่อนเงินดาวน์อย่างดีตลอดระยะเวลาการผ่อน ไม่ผิดนัดเลย รวมถึงประวัติการชำระหนี้ต่างๆ หลังจากที่เคลียร์หนี้เสียแล้ว ดีมาตลอด จะช่วยให้มีโอกาสได้รับการพิจารณามากขึ้น 

Checklist

สำคัญก่อนยื่นกู้

• เคลียร์หนี้ต่างๆ โดยเฉพาะหนี้การผ่อนสินค้าให้หมดก่อนขอยื่นกู้ 3-6 เดือน
• ก่อนยื่นกู้ 3 เดือน ไม่ควรสร้างหนี้ผ่อนสินค้าใดๆ
• หากมีประวัติผ่อนดาวน์ที่ดี ไม่ค้างชำระจะมีโอกาสได้รับพิจารณามากขึ้น

Tips

ก่อนกู้ต้องรู้ พฤติกรรมแบบไหนเสี่ยงยื่นกู้ไม่ผ่าน?

•   มีประวัติค้างชำระ และยังไม่เคลียร์ให้เรียบร้อย
•   มีประวัติค้างชำระ และเพิ่งเคลียร์ก่อนกู้ไม่นาน

เพราะสถาบันการเงินจะส่งข้อมูลการชำระตามจริงมายังเครดิตบูโร โดยธนาคารผู้ให้สินเชื่อจะพิจารณาให้สินเชื่อจากพฤติกรรมการชำระหนี้ในอดีต และประเมินว่าผู้กู้จะมีโอกาสผิดชำระหนี้ในอนาคตหรือไม่ 

ดังนั้นควรมีวินัยในการชำระหนี้ต่างๆ ให้ดี จ่ายเต็มจำนวน ไม่จ่ายขั้นต่ำ และไม่คงค้างชำระ ข้อห้ามสำคัญก่อนยื่นกู้ 3 เดือน คือไม่ควรรีบไปผ่อนสินค้าใดๆ เลย จะผ่อนเล็ก ผ่อนน้อยก็ไม่ควรเด็ดขาด เพราะจะตัดโอกาสในการได้วงเงินตามเป้าหมาย 

4. จัดระเบียบรายการเดินบัญชี แจกแจงรายได้

Tips

เทคนิคสร้างบัญชีรายได้เพื่อเป็นหลักฐานการขอกู้ให้ผ่านง่าย
สำหรับฟรีแลนซ์ ผู้ประกอบการ และคนที่ไม่มีสลิปเงินเดือน

• ฟรีแลนซ์ / ผู้ประกอบการ
  สร้างหลักฐานให้มีรายรับชัดเจน ควรนำเงินเข้าบัญชีต่อเนื่อง อย่างน้อย 6-12 เดือนก่อนยื่นกู้
• พนักงานที่ไม่มีสลิปเงินเดือน
  สร้างประวัติรายได้ โดยนำเงินเข้าบัญชีต่อเนื่อง อย่างน้อย 6-12 เดือน ก่อนยื่นกู้

สำหรับคนที่มีอาชีพอิสระ เพียงแค่มีรายได้ไม่แน่นอนก็กู้ยากอยู่แล้ว ยิ่งถ้าไม่มีประวัติรายได้ผ่านบัญชีธนาคารเลย โอกาสในการกู้ผ่านเท่ากับ 0 ทีเดียว ดังนั้นคนที่ทำอาชีพอิสระควรนำเงินเข้าบัญชีอย่างต่อเนื่อง และทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายเก็บไว้ (เอาให้ชัวร์ควรมีอย่างน้อย  6-12 เดือนก่อนยื่นกู้) เพื่อใช้เป็นเอกสารด้านรายได้ประกอบการยื่นสินเชื่อ 

ส่วนคนที่เป็นพนักงานประจำ แต่ไม่มีสลิปเงินเดือน ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มคนที่ทำงานในกิจการของครอบครัว ห้างหุ้นส่วน โดยรับเงินเดือนเป็นเงินสด ควรสร้างประวัติรายได้ด้วยการนำเงินสดเข้าบัญชีทุกเดือน อย่างน้อย 6-12 เดือนก่อนยื่นกู้ 

โดยเวลากู้จริง ก็ให้บริษัท สถานประกอบการ หรือเจ้านาย ออกเอกสารรับรองเงินเดือน หรือรับรองรายได้ของผู้กู้ เพื่อใช้เป็นหลักฐานคู่กับตัวเลขเดินบัญชีในสมุดบัญชีธนาคาร (หากมีประวัติของสถานประกอบการว่าดำเนินกิจการมานานและเป็นธุรกิจที่ยั่งยืน เพื่อแสดงความมั่นคงของรายได้ ก็จะเพิ่มความน่าเชื่อถือด้านรายได้ทั้งในปัจจุบันและอนาคตมากขึ้น)

5. เตรียมเอกสารให้พร้อม

ก่อนยื่นกู้ ถ้าผู้กู้เตรียมเอกสารทุกอย่างครบ ทั้งเอกสารเกี่ยวกับรายได้ เช่น หนังสือรับรองเงินเดือน สลิปเงินเดือน เอกสารประวัติรายได้ รายการเดินบัญชีอย่างน้อย 3-6 เดือน ฯลฯ เอกสารเกี่ยวกับผู้กู้ ทั้งสำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน เอกสารเกี่ยวกับการเปลี่ยนชื่อ หรือการสมรส ฯลฯ ก็จะได้รับผลอนุมัติที่เร็วขึ้น 

เข้าใจแล้วว่าก่อนจะมีบ้านเป็นของตัวเองสักหลังต้องเตรียมตัวอย่างไร ส่วนมือใหม่ที่คิดจะชื้อโครงการของแสนสิริในตอนนี้ ไม่ว่าจะเป็นโครงการ บ้านเดี่ยว คอนโด ทาวน์โฮม และต้องการสร้างความมั่นใจในความสามารถชำระหนี้กับธนาคารก่อนยื่นกู้เงินซื้อบ้าน แสนสิริขอเสนอบริกาช่วยดูแลให้คำปรึกษาเรื่องการวางแผนการเงินของคุณ Sansiri Home Financial Planner ให้คำแนะนำเรื่องการกู้ ให้คุณมั่นใจและเชื่อถือได้ว่าทุกคำแนะนำถูกต้อง 

Home Buyer Guide ตอนที่ 3: การกู้ร่วมและขั้นตอนการกู้ซื้อบ้าน