Flipping คืออะไร? เข้าใจกลไกการลงทุนอสังหาฯ ในระยะสั้น

การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีหลากหลายรูปแบบ ทั้งการถือครองระยะยาวเพื่อรับรายได้จากค่าเช่า และการเก็งกำไรจากส่วนต่างราคาเมื่อเวลาผ่านไป แต่ยังมีอีกหนึ่งกลยุทธ์ที่กำลังได้รับความสนใจอย่างมากสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างผลตอบแทนก้อนใหญ่ในเวลาอันรวดเร็ว นั่นคือการทำ Flipping บทความนี้ แสนสิริ จะพาไปทำความรู้จักว่า กลยุทธ์ Flipping คืออะไร ทำงานอย่างไร มีขั้นตอนแบบไหน และต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้างเพื่อก้าวเข้าสู่สนามการลงทุนระยะสั้นได้อย่างมั่นใจ

Flipping คืออะไร

Flipping คือกลยุทธ์การลงทุนที่เน้นการซื้อสินทรัพย์มาในราคาต่ำกว่าท้องตลาด แล้วนำมาขายต่อในราคาที่สูงขึ้นภายในระยะเวลาอันสั้นเพื่อทำกำไรจากส่วนต่าง (Capital Gain) ซึ่งวงการอสังหาริมทรัพย์ การทำ Flipping มักจะหมายถึงการกว้านซื้อบ้านเก่า ทรัพย์สินรอการขาย (NPA) หรือทรัพย์ที่ถูกยึด นำมาซ่อมแซม ปรับปรุง และตกแต่งใหม่ให้สวยงามทันสมัย จากนั้นจึงนำกลับเข้าสู่ตลาดเพื่อขายต่อในมูลค่าที่สูงกว่าต้นทุนรวมทั้งหมด ถือเป็นการลงทุนที่ต้องอาศัยความเชี่ยวชาญ วิสัยทัศน์ และความรวดเร็วในการตัดสินใจ

Flipping มีกี่แบบ อะไรบ้าง

การทำอสังหาฯ แบบ Flipping ไม่ได้มีเพียงแค่การรีโนเวตบ้านเก่าแล้วขายต่อเท่านั้น แต่ยังสามารถแบ่งรูปแบบย่อยตามลักษณะการทำกำไรได้ดังนี้

1. ซื้อมา-ขายไป (Multiple Investor Flipping)

รูปแบบนี้มักพบเห็นได้บ่อยในตลาดอสังหาฯ โครงการใหม่ เป็นการลงทุนซื้อใบจอง หรือทำสัญญาจะซื้อจะขายในช่วงพรีเซล (Presale) ซึ่งเป็นช่วงที่ได้ราคาดีที่สุด และปล่อยขายสิทธิ์ หรือขายดาวน์ต่อให้กับนักลงทุนรายอื่นหรือผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริงก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จ โดยอาศัยจังหวะความต้องการของตลาดในการทำกำไรระยะสั้นโดยไม่ต้องรับโอนกรรมสิทธิ์

2. ซื้อมาทำกำไรอย่างรวดเร็ว (Real Estate Flipping)

การลงทุนโดยเน้นการหาทรัพย์ที่เจ้าของเดิมต้องการขายด่วน หรือทรัพย์หลุดจำนองที่ตั้งราคาขายต่ำกว่าราคาตลาดมาก ๆ นักลงทุนจะรีบเข้าซื้อและนำมาประกาศขายต่อในราคาตลาดทันทีโดยอาจจะไม่ได้ทำการปรับปรุง หรือปรับปรุงเพียงเล็กน้อยเพื่อให้ดูสะอาดตา เป็นการทำกำไรจากส่วนต่างราคาซื้อและราคาตลาดอย่างรวดเร็ว

3. ซื้อมาปรับปรุงแล้วขายต่อ (Fix and Flip)

รูปแบบที่ได้รับความนิยมและเป็นที่รู้จักมากที่สุด นักลงทุนจะตามหาทรัพย์ที่มีสภาพทรุดโทรมแต่มองเห็นศักยภาพของโครงสร้างและทำเล นำมาออกแบบ ปรับปรุง และรีโนเวตครั้งใหญ่ (Fix) เพื่อยกระดับมูลค่าทรัพย์สินให้กลับมาสวยงาม ทันสมัย และตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อยุคใหม่ ก่อนจะนำไปประกาศขายต่อ (Flip) เพื่อรับผลกำไรก้อนโต

การลงทุนในอสังหาฯ แบบ Flipping เหมาะกับใครบ้าง

Flipping ไม่ใช่กลยุทธ์ที่เหมาะกับทุกคน แต่จะเหมาะกับผู้ที่มีคุณสมบัติดังนี้

• ผู้ที่มีสภาพคล่องทางการเงินสูง การลงทุนรูปแบบนี้ต้องใช้เงินก้อนในการซื้อทรัพย์สิน ค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่ารีโนเวต โดยต้องมีเงินทุนสำรองหรือความสามารถในการขอสินเชื่อที่ยืดหยุ่น
• ผู้ที่มีความรู้ด้านการประเมินราคาและทำเล ต้องสามารถมองขาดว่าทำเลไหนกำลังมีความต้องการสูง และสามารถประเมินราคาตลาดเพื่อหาราคาซื้อที่ทำกำไรได้
• ผู้ที่มีทักษะหรือเครือข่ายด้านการก่อสร้าง การมีความรู้พื้นฐานเรื่องงานช่าง หรือมีคอนเนกชันผู้รับเหมาที่ไว้ใจได้ จะช่วยควบคุมต้นทุนและระยะเวลาในการรีโนเวตได้อย่างมีประสิทธิภาพ
• ผู้ที่รับความเสี่ยงได้ดีและมีเวลาบริหารจัดการ การทำ Flipping ต้องทุ่มเทเวลาในการคุมงานก่อสร้างและการทำการตลาด หากทรัพย์ขายออกช้ากว่ากำหนด ต้องพร้อมรับมือกับต้นทุนจมที่จะตามมา

ข้อดีของการทำ Flipping

• สร้างผลตอบแทน (ROI) ได้อย่างรวดเร็ว หากวางแผนดีและดำเนินการตามกรอบเวลา สามารถรับเงินก้อนใหญ่ได้ภายในไม่กี่เดือน ซึ่งเร็วกว่าการปล่อยเช่าที่ต้องรอเก็บรายได้รายเดือน
• อัตรากำไรสูง หากได้ทรัพย์มาในราคาถูกมากและคุมงบรีโนเวตได้ดี ส่วนต่างกำไรที่จะได้รับจะสูงกว่าการลงทุนอสังหาฯ ทั่วไปหลายเท่า
• พัฒนาทักษะและสร้างคอนเนกชัน ยิ่งทำบ่อย ยิ่งได้เรียนรู้และสะสมคอนเนกชันกับนายหน้า ผู้รับเหมา และนักลงทุนรายอื่น
• ช่วยพัฒนาชุมชนให้ดีขึ้น การชุบชีวิตบ้านร้าง หรือปรับปรุบ้านที่สภาพทรุดโทรมให้กลับมาสวยงาม มีส่วนช่วยให้ทัศนียภาพและมูลค่าของชุมชนโดยรอบดีขึ้นตามไปด้วย

ข้อควรระวังก่อนเริ่มทำ Flipping

แม้จะมีโอกาสทำกำไรสูง แต่ Flipping ก็มีความเสี่ยงที่ต้องระวัง เช่น

• งบประมาณบานปลาย ปัญหาคลาสสิกของการรีโนเวต คือมักจะเจอจุดที่ต้องซ่อมแซมเพิ่มหน้างาน ทำให้งบประมาณก่อสร้างสูงกว่าที่ตั้งไว้ตอนแรก
• ระยะเวลาขายที่ยาวนานเกินคาด หากตลาดอสังหาฯ ซบเซา หรือตั้งราคาขายสูงเกินไป ทรัพย์อาจค้างอยู่ในพอร์ตนาน ทำให้ต้องแบกรับภาระดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง และภาษี
• ปัญหาจากผู้รับเหมา การทิ้งงาน ทำงานล่าช้า หรือใช้วัสดุไม่ได้มาตรฐาน จะส่งผลกระทบต่อทั้งต้นทุนและคุณภาพของอสังหาฯ ที่จะนำไปขายต่อ
• ภาษีและค่าธรรมเนียม การขายอสังหาฯ ที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งเป็นต้นทุนสำคัญที่ต้องนำมาคำนวณด้วย

รีอา บาย แสนสิริ

คอนโดใหม่ จากแสนสิริ เลี้ยงสัตว์ได้ เพียง 600 ม.จากหาดสุรินทร์* คลิกรับข้อเสนอพิเศษ

เริ่มต้นที่ 3.99 ล้านบาท*

6 ขั้นตอนการทำ Flipping ในตลาดอสังหาฯ

เพื่อให้การลงทุนมีความเสี่ยงน้อยที่สุดและสร้างผลกำไรได้ตามเป้าหมาย ลองนำ 6 ขั้นตอนเหล่านี้ไปปรับใช้กับการทำ Flipping กัน

1. วิเคราะห์ทำเลและแนวโน้มราคาตลาด

จุดเริ่มต้นที่สำคัญที่สุด คือการลงพื้นที่สำรวจและวิเคราะห์แนวโน้มความต้องการของตลาด เช่น หากต้องการทำกำไรจากคอนโด ต้องดูทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้า หรือใกล้แหล่งงาน จากนั้นเช็กราคาซื้อขายล่าสุดในบริเวณนั้น เพื่อให้รู้ว่าควรซื้อเข้าในราคาเท่าไหร่ และจะสามารถขายออกได้สูงสุดในราคาประมาณไหน

2. เลือกทรัพย์ราคาต่ำกว่าตลาด

เมื่อได้ทำเลที่ต้องการแล้ว ขั้นตอนถัดไป คือการมองหาทรัพย์เป้าหมาย โดยอาจเลือกจากการประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดี การค้นหาทรัพย์สินรอการขาย (NPA) จากธนาคาร หรือการเจรจาซื้อโดยตรงกับเจ้าของที่ต้องการขายด่วน สิ่งที่ควรโฟกัส คือการได้ทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด (Below Market Value) อย่างมีนัยสำคัญ เพื่อให้มีส่วนต่างเพียงพอสำหรับค่ารีโนเวต ค่าใช้จ่ายแฝง และยังคงเหลือกำไรเมื่อขายต่อในอนาคต

3. ประเมินต้นทุนและกำไร

ก่อนตกลงซื้อ ต้องคำนวณต้นทุนแฝงทั้งหมดอย่างละเอียด ได้แก่ ราคาซื้อ ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษี ค่ารีโนเวต ค่านายหน้า และดอกเบี้ยเงินกู้ จากนั้นนำไปหักลบกับราคาขายที่คาดหวัง เพื่อดูว่าส่วนต่างกำไรสุทธิว่า คุ้มค่ากับแรงและเวลาที่จะลงทุนหรือไม่

4. รีโนเวตเพิ่มมูลค่าให้ตรงใจตลาด

วางแผนการซ่อมแซมโดยเน้นจุดที่สร้างมูลค่าเพิ่ม เช่น การทำระบบน้ำไฟใหม่ การเปลี่ยนพื้น หรือการรีโนเวตบ้านให้มีฟังก์ชันตอบโจทย์วิถีชีวิตครอบครัวยุคใหม่ ทั้งนี้ ต้องควบคุมการใช้วัสดุให้สมเหตุสมผล ไม่ลงทุนกับของตกแต่งที่แพงเกินไปจนดันราคาขายให้สูงเกินกว่าที่ตลาดในย่านนั้นจะรับได้

5. ตั้งราคาขายและทำการตลาด

เมื่อทรัพย์พร้อมขายแล้ว การตั้งราคาควรอยู่ในระดับที่ดึงดูดผู้ซื้อและยังคงได้กำไรตามที่วางแผนไว้ ลองอ้างอิงราคาตลาดในพื้นที่ใกล้เคียงเพื่อให้แข่งขันได้จริง ในส่วนของการนำเสนอ ควรจัดบ้านให้ดูน่าอยู่มากขึ้นด้วยการทำ Home Staging เช่น จัดเฟอร์นิเจอร์ให้เป็นสัดส่วน เพิ่มความโปร่งโล่ง และใช้โทนสีที่ดูสบายตา พร้อมถ่ายภาพให้สวยและดูมืออาชีพ จากนั้นกระจายประกาศขายผ่านหลายช่องทาง ทั้งแพลตฟอร์มออนไลน์ โซเชียลมีเดีย หรือทำงานร่วมกับนายหน้า เพื่อเพิ่มโอกาสเข้าถึงผู้ซื้อและช่วยให้ปิดการขายได้เร็วขึ้น 

6. ปิดการขายและบริหารกระแสเงินสด

เมื่อมีผู้สนใจซื้อ ให้เจรจาต่อรองอย่างมีกลยุทธ์ เตรียมเอกสารให้พร้อม และให้คำแนะนำเรื่องการขอสินเชื่อแก่ผู้ซื้อเพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่น เมื่อปิดการขายและรับเงินเรียบร้อยแล้ว ให้นำกำไรที่ได้ไปบริหารจัดการอย่างเป็นระบบ หรือเตรียมพร้อมสำหรับการลงทุน Flipping ในโปรเจกต์ต่อไป

>

สรุป

การทำ Flipping คือศิลปะในการสร้างมูลค่าและทำกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ก็เป็นการลงทุนที่ต้องอาศัยทั้งจังหวะเวลา ความรู้ และการวางแผนที่รัดกุม แม้จะให้ผลตอบแทนที่รวดเร็วและหอมหวาน แต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงที่นักลงทุนต้องเตรียมพร้อมรับมือ สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนอสังหาฯ แสนสิริ พร้อมเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ ด้วยโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม และคอนโดคุณภาพในทำเลศักยภาพที่ได้รับการยอมรับ ทั้งในด้านดีไซน์ ฟังก์ชัน และบริการหลังการขาย ซึ่งช่วยเสริมความมั่นใจได้ว่ามูลค่าของทรัพย์สินจะเติบโตอย่างมั่นคง

ค้นหาบ้านที่ถูกใจ บนทำเลที่ใช่ทุกความต้องการ กับบ้านที่แสนสิริใส่ใจทุกรายละเอียด ตั้งแต่การดีไซน์ ไปจนถึงการบริการหลังการขาย Sansiri Service ดุจประหนึ่งคนในครอบครัว พร้อมนำเสนอโปรโมชันโดนใจคนซื้อบ้านโดยเฉพาะ

พบกับ ลดแรง! HOT UNIT คัดพิเศษ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม คอนโด หลากหลายทำเลศักยภาพจากแสนสิริ กว่า 1,000 ยูนิต

วาลเลส เฮาส์

คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้แห่งใหม่ล่าสุด บนทำเล T77 Community ที่เต็มไปด้วยชีวิตดีๆ ใจกลางอ่อนนุช จากแสนสิริ ใกล้ BTS อ่อนนุช ไม่กี่นาทีสู่ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพื้นที่ส่วนกลางรองรับเจ้าตัวเล็กของคุณ

เริ่มต้นที่ 4.69 ล้านบาท*